원룸과 다세대주택이 혼재된 경우, 건축물의 용도 분류

원룸과 다세대주택이 혼재된 경우, 건축물의 용도 분류 

 

지상 9층 건축물에 원룸 56실과 다세대주택 2가구를 건축하고자 하는 경우 오피스텔인지 도시형생활주택인지 여부 

 

 

「건축법 시행령」 별표1제14호나목에 따라 오피스텔이란 건축물의 용도분류상 업무시설에 해당하는 건축물로서 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부의 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 「오피스텔 건축기준」에 적합한 건축물을 말하며, 도시형 생활주택이란 「주택법 시행령」제3조제1항에 따른 단지형 다세대주택, 단지형연립주택, 원룸형주택으로서 주택법령에 따른 규모, 구조 및 건축기준 등에 적합한 건축물을 의미함
따라서 해당하는 건축물의 용도는 각 개별법령 및 기준 등의 적합여부를 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것

 

 

 

위락시설 용도에 설치되어야 하는 카지노업소의 시설 범위 관련

 

「관광진흥법」에 따르면 카지노사업자는 카지노영업장 외에 전산실, 모니터룸도 갖추어야 하는데 이러한 시설도 「건축법 시행령」 별표 1 제16호마목에 따른 위락시설의 일종인 카지노업소에 해당되어 위락시설 용도의 건축물에 설치되어야 하는지

 

 

카지노업에 사용되는 전산실이나 모니터룸은 「건축법 시행령」 별표 1 제16호마목의 카지노업소의 필수시설이므로 위락시설 용도의 건축물에 설치되어야 합니다. 

 

「건축법」 제2조제1항제3호에 따르면 건축물의 용도란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것으로, 각 용도에 속하는 건축물의 종류는 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 이의 위임을 받은 「건축법 시행령」 제3조의4는 별표 1 로 건축물의 종류를 규정하고 있는데, 「같은 법 시행령」 별표 1 제16호마목에서는 카지노업소를 위락시설의 하나로 규정하고 있으나 카지노업소의 개념과 그 영업범위에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않습니다.

한편 「관광진흥법」 제3조제1항제5호에 따르면 카지노업이란 전문 영업장을 갖추고 주사위·트럼프·슬롯머신 등 특정한 기구 등을 이용하여 우연의 결과에 따라 특정인에게 재산상의 이익을 주고 다른 참가자에게 손실을 주는 행위 등을 하는 업으로, 카지노업의 허가를 받으려는 자는

1.330제곱미터 이상의 전용 영업장,

2. 1개 이상의 외국환 환전소,

3. 카지노업의 영업종류(20종류) 중 네 종류 이상의 영업을 할 수 있는 게임기구 및 시설,

4. 문화체육관광부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 카지노 전산시설을 갖추어야 하며(「관광진흥법」 제23조 제1항, 제26조제1항, 「같은 법 시행규칙」 제29조제1항, 제35조제1항 및 별표 8), 문화체육관광부장관이 고시하는 「카지노전산시설기준」 제5조 및 제98조에 따르면 카지노사업자(카지노업의 허가를 받은 자를 말하며 이하 같음, 「관광진흥법」 제22조제2항)는 주전산기와 단말기를 전산실에 설치하고, 전산실을 통제구역으로 설정하여 외부인의 출입을 통제하도록 하고 있습니다.

또한 「관광진흥법」 제28조제2항에 따르면 카지노사업자는 카지노업의 건전한 육성을 위하여 필요하다고 인정하여 문화체육관광부령으로 정하는 영업준칙을 지켜야 한다고 규정하고 있고, 「같은 법 시행규칙」 제36조 및 별표 9에서 정하고 있는 “카지노업 영업준칙”에 따르면 카지노사업자는 영업부서·안전관리부서, 전산전문요원 등 필요한 조직과 인력을 갖추어 영업하여야 하며(같은 별표 제1호), 카지노사업자는 전산시설·출납창구·환전소·카운트룸·폐쇄회로·고객편의시설·통제구역 등 영업시설을 갖추어 영업을 하여야 합니다(같은 별표 제2호).

따라서 「관광진흥법」에 따른 카지노사업자는 카지노업을 하기 위하여 갖추어야 하는 필수시설로서 330제곱미터가 넘는 전용 영업장, 외국환 환전소 외에도 카지노 전산시설, 출납창구, 카운트룸, 그리고 카지노 영업장에 출입하거나 테이블에서 행해지는 게임장면 등을 CCTV로 녹화하여 이를 보관하고 관리·감독하는 모니터룸을 설치하여야 하고, 카운트룸과 모니터룸은 전산시설이 설치된 전산실과 함께 통제구역으로 설정(카지노업 영업준칙 제9조제1항, 문화관광부고시 제2004-4호)하여 영업을 하여야 합니다.

「건축법 시행령」에서 카지노업소를 위락시설 용도로 하여 엄격한 건축기준을 적용하고 건축허가를 제한하고 있는 것은 카지노업소가 무분별하게 설치·운영될 경우 사행심을 조장하고 선량한 풍속을 저해할 우려가 있다는 정책적 판단에 따른 것이므로 「건축법 시행령」에서 규정하는 카지노업소란 「관광진흥법」에 따라 카지노업을 할 수 있도록 조직화된 인적·물적 시설의 결합체인 카지노업이 행해지는 영업장소로서, 카지노업의 용도와 관련하여 위락시설로서의 규제·감독이 필요하고 관광진흥법령의 해석상 카지노업을 하는데 필수불가결한 시설을 말한다고 할 것입니다.

그런데 「관광진흥법」 제23조제2항에 따르면 카지노사업자에 대하여는 문화체육관광부령으로 정하는 바에 따라 일정시설에 대하여 문화체육관광부장관이 지정·고시하는 검사기관의 검사를 받게 할 수 있고, 「같은 법 시행규칙」 제30조에 따르면 카지노사업자는 카지노전산시설에 대하여 문화체육관광부장관이 지정·고시하는 카지노전산시설 검사기관에서 3년마다 검사를 받아야 하며, 「같은 법 시행규칙」 제31조에 따르면 카지노전산시설 검사기관은 카지노전산시설 검사업무규정에 대하여 문화체육관광부장관의 승인을 받도록 규정하는 등 관광진흥법령에서는 카지노업의 전산업무와 관련된 별도의 명문 규정을 두고 있을 뿐만 아니라, 전산시설은 「같은 법 시행규칙」 제29조에서 허가요건 중의 하나이므로 전산시설은 카지노업을 운영하는데 카지노영업장만큼이나 가장 필수적인 시설이고, 모니터룸 또한 “카지노업 영업준칙”에서 카지노사업자가 갖추어야 할 필수시설로 규정하고 있으므로(「같은 법 시행규칙」 제36조 및 별표 9 “카지노업 영업준칙”) 양 시설은 「건축법 시행령」 제2조제14호라목에서 말하는 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있도록 규정하고 있는 시설이 아니라 위락시설 용도로서의 카지노업에 필수불가결한 시설이라고 할 것입니다.

뿐만 아니라 카지노업을 위한 전산실이나 모니터룸에서 하는 사무는 위락시설인 카지노업을 영위하기 위한 직접적이고도 핵심적인 사무이므로 「건축법 시행령」 별표 1 제4호바목에 따른 사무소(동일한 건축물 안에서 해당 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것)나 제14호나목에 따른 일반업무시설 중 사무소에서 행해지는 일반적인 사무와는 그 내용이나 형태, 종사자의 업무 등의 성질이 다르므로 만일 전산실이나 모니터룸을 위락용도가 아닌 제2종 근린생활시설이나 일반업무시설에 설치하는 것이 허용될 경우 인근 주민의 생활이나 환경 등에 부정적인 영향을 미치게 되어 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 건축물을 용도별로 분류하고 있는 「건축법」의 취지에 반하게 될 것입니다.

그러므로 「관광진흥법」에 따라 카지노사업자가 설치해야 하는 전산실이나 모니터룸은 「건축법 시행령」 제2조 제16호의 카지노업소의 시설이므로 위락시설 용도의 건축물에 설치되어야 합니다. 

 

 

 

다세대주택에 해당되는지 여부

 

7층 건축물로서 1층은 근린생활시설과 필로티 구조의 주차장이고 2층부터 5층까지는 주택으로 바닥면적의 합계가 661㎡ 이하이며, 6층과 7층은 근린생활시설인 경우 2층부터 5층까지 부분이 다세대주택에 해당되는 지 여부

 

「건축법 시행령」 별표 1 제2호 단서 및 나목에 따라 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택이며, 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하는 바,
1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우 2층부터 5층까지의 부분은 다세대주택에 해당하는 것임

 

 

 

하나의 대지에 있는 두 동의 건축물 간의 간격이 일정 거리 떨어진 경우의 건축물 용도

 

하나의 대지(공동주택 내)에 있는 두 동의 건축물 간 간격이 상당히 떨어져 있으면서 두 동의 건축물에 각각 있는 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 경우, 그 건축물의 용도는 「건축법 시행령」 별표 1제4호자목의 제2종 근린생활시설인지, 아니면 같은 표 제10호라목의 교육연구시설인지

 

 

하나의 대지(공동주택 내)에 있는 두 동의 건축물 간 간격이 상당히 떨어져 있으면서 두 동의 건축물에 각각 있는 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 경우, 그 건축물의 용도는 「건축법 시행령」 별표1 제10호라목의 교육연구시설에 해당한다고 할 것

 

 

「건축법」 제2조제1항제3호에서 “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말하고, 같은 조 제2항에서 건축물의 용도는 제2종 근린생활시설(제4호), 교육연구시설(제10호) 등으로 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정하도록 하였으며, 이에 따라 「같은법 시행령」 제3조의4 및 별표 1에 따르면 학원의 건축물 용도에 대해서는 같은 건축물에 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것으로서 자동차학원 및 무도학원을 제외한 학원의 경우에는 제2종 근린생활시설(같은 표 제4호자목)로, 자동차학원 및 무도학원을 제외한 학원으로서 제2종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외한 학원, 즉, 학원 용도의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상이면 교육연구시설(같은 표 제10호라목)로 용도를 구분하고 있습니다.

그런데, 「건축법 시행령」 별표 1 제4호자목의 “같은 건축물”의 의미는 같은 표 제3호가목에서 “하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다”고 정하고 있는바, 이 사안에서는 하나의 대지(공동주택 내)에 있는 두 동의 건축물 간 간격이 상당히 떨어져 있으면서 두 동의 건축물에 각각 있는 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 경우, 그 건축물의 용도는 「건축법 시행령」 별표 1 제4호자목의 제2종 근린생활시설인지, 아니면 같은 표 제10호라목의 교육연구시설인지가 문제될 수 있습니다.

먼저, 「건축법 시행령」 별표 1 제3호가목에서 “같은 건축물”에 대해 “하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다”라고 규정하고 있는바, “하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우”라고만 규정하고 있을 뿐 건축물 사이의 거리에 대해 제한하고 있지 않으므로, 하나의 대지 안에 여러 동의 건축물이 있는 경우 건축물의 용도는 여러 동의 건축물을 하나의 건축물로 보고 각 동의 건축물안의 해당 용도의 바닥면적을 모두 합산한 바닥면적에 따라 판단하여야 할 것인바(법제처 2008. 9. 1. 회신 08-0190 해석례 참조), 두 동의 건축물이 상당히 떨어져있다 하더라도 하나의 대지에 있는 이상 “같은 건축물”에해당한다 할 것이며, 각 건축물의 학원 용도에 쓰이는 바닥면적을 모두 합산하여 500제곱미터 이상이면 교육연구시설에 해당한다고 할 것입니다.

또한, 「건축법 시행령」 별표 1에서는 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하는 상당수 시설의 경우 같은 건축물에서 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 일정 규모 이상이면 다른 시설군에 해당하는 것으로 규정하고 있는데(학원, 직업훈련소, 단란주점 등), 이는 근린생활시설이란 상대적으로 주거지역에 자유롭게 허용되는 건축물로서 주민들의 생활에 편의를 제공할 수 있도록 한 주거보조용도의 시설이므로 이러한 취지에 부합하지 아니한 일정 규모 이상의 전문시설의 경우에는 근린생활시설과 구분하는 취지로 보이고(법제처2012. 1. 19. 회신 11-0621 해석례 참조), 그렇다면 하나의 대지에 있는 두 동의 건축물에 있는 학원 용도의 바닥면적이 500제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설이 아닌 교육연구시설로 보는 것이 타당하다고 할 것입니다.

따라서, 하나의 대지(공동주택 내)에 있는 두 동의 건축물 간 간격이 상당히 떨어져 있으면서 두 동의 건축물에 각각 있는 학원 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 경우, 그 건축물의 용도는 「건축법 시행령」 별표 1 제10호라목의 교육연구시설에 해당한다고 할 것입니다.

 

 

「건축법」상용도가 운동시설인 건물에 체육시설업의 편의시설로서 일반음식점의 설치가 가능한지

 

「체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행규칙」 제8조는 체육시설업의 종류별 시설 기준을 별표 4에서 정하도록 하고, 이에 따라 위 별표 4 제1호나목(1)에서는 관계 법령에 따라 식당·목욕시설·매점 등 편의시설을 설치할 수 있다고 규정(이하 “별표 4 편의시설기준”이라 함)하고 있는바, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획상 일반음식점인 식당의 설치가 가능한 건축물인 제2종 근린생활시설 용도의 건축물이 입지할 수 없는 지역에 위치하고 있으며, 건축물의 주용도가 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제13호에 따라 운동시설이고 부속용도는 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 편의시설인 식당으로 건축허가가된 경우, 위 건축물에 「건축법 시행령」상 일반음식점 설치가 가능한 건축물인 제2종 근린생활시설로 건축물 용도를 변경하는 절차 없이 체육시설업의 편의시설로서 일반음식점인 식당을 설치할 수 있는지

 

 

건축물의 주용도가 「건축법 시행령」 제3조의4 및 별표 1 제13호에 따라 운동시설이고 부속용도는 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 편의시설인 식당으로 건축허가가 된 경우, 위 건축물에 체육시설업의 편의시설로서 일반음식점인 식당을 설치하기 위해서는 그 일반음식점인 식당이 「건축법 시행령」 제2조제1항제14호가 정한 부속용도의 범위 내의 것으로서 해당 지역에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획상 일반음식점의 설치가 가능한 제2종 근린생활시설 용도의 건축물이 입지할 수 있는 경우여야하는 등 관계 법령 등이 정한 범위 내여야 할 것.

따라서, 위 건축물에 일반음식점인 식당을 설치할 경우 체육시설업의 후생복리시설 및 편의시설로서의 용도를 초과하게 되거나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획을 위반하게 되는 등으로 관계법령 등이 정한 범위에 위배된다면 「건축법 시행령」상 일반음식점 설치가 가능한 건축물인 제2종 근린생활시설로 건축물 용도를 변경하는 절차 없이 체육시설업의 편의시설로서 일반음식점인 식당을 설치할 수는 없음.

 

 

 

“해당용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡미만” 의 의미

 

「건축법 시행령」별표1 제4호 바목에 따르면 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소, 결혼상담소, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것은 제2종 근린생활시설로 분류하고 있는 바, 여기서 “해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만”이라 함은 금융업소, 사무소 등 각각의 면적을 합한 것을 말하는 것인지 아니면 같은 건축물에 금융업소 500제곱미터 미만, 사무소 500제곱미터 미만 등인 경우에도 제2종 근린생활시설에 해당된다는 것을 말하는 것인지

 

 

 “해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만”이란 금융업소, 사무소, 부동산중개사무소 등으로 사용되는 각각의 바닥면적을 모두 합한 면적을 말하는 것임