리모델링시 건축선 완화가 가능한지 여부

리모델링시 건축선 완화가 가능한지 여부

 

사용승인을 얻은 후 20년 이상 경과된 건축물을 리모델링하고자 하는 경우 기존 대지와 도로와의 경계선인 건축선을 완화 받을 수 있는지 여부

 

「건축법」 제5조(적용의 완화) 및 같은 법 시행령 제6조제1항제5호에서 리모델링시 같은 법 제36조(건축선의 지정)의 규정에 의한 기준을 건축위원회의 심의를 거쳐 완화를 받을 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 제36조에서 "건축선"이라 함은 도로와 접한 부분에 있어서 건축물을 건축할 수 있는 선으로 규정하고 있는 바, 

상기 규정에 의하여 리모델링시 건축위원회의 심의를 거쳐 건축선을 완화 받을 수 있을 것으로 사료되나, 완화가능 여부 및 범위 등 구체적인 적용은 당해 대지 및 건축물의 현황 등을 종합적으로 검토하여 당해 지방건축 위원회에서 심의·결정하여야 할 것

 

 

사용승인 이후 18년이 경과한 다가구주택(16가구)을 리모델링하고자 할 경우 증축의 규모 및 범위

 

“리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말하며, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 「건축법 시행령」 제6조(적용의 완화)제1항제6호에 따라 건축위원회 심의를 통해 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 건축물 높이제한 기준을 완화할 수 있음.

증축의 규모는 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제1호 및 서울시 건축조례 제3조(적용의 완화)제5항에 따라 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내로 증축할 수 있으며, 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제2호나목에서 승강기·계단 및 주차시설, 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 등 증축할 수 있는 범위를 정하고 있음

 

 

 

지적상 도로는 아니나 자동차가 다니는 도로가 있는 경우, 화재로 소실된 기존 건축물을 재축할 수 있는지 여부

 

「건축법」제6조 및 같은 법 시행령 제6조의2 제2항에 따라 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제·개정 등의 사유로 건축법령(조례 포함)에 부적합하더라도 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 기존 건축물의 재축을 허가할 수 있도록 하고 있음
아울러, 건축법상 “도로”라 함은 「건축법」제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 「도로법」 등 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고시 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로를 말하는 것이며, 「건축법」제44조에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상을 “도로”에 접하여야 하는 것이나, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되거나 건축물의 주변에 광장, 공원 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로 허가권자가 인정한 공지가 있는 경우에는 그러하지아니하여도 건축이 가능할 것임.

 

 

 

부속건축물은 남겨 둔 채 주된 용도의 건축물만 철거하고 새로 건축(바닥면적 증가)하고자 할 때, 현행 법령(대지안의 공지 규정)에 부적합한 부속건축물을 철거하여야만 건축이 가능한지 여부

 

「건축법 시행령」제6조의2 제2항 제2호에 따라 기존 건축물 및 대지가 법령의 제·개정으로 건축법령에 부적합하게 된 경우 ‘증축하거나 개축하려는 부분’이 법령 등에 적합한 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있도록 하고 있음

아울러, 같은 법 시행령 제2조제1호에 따라 ‘신축’이란 건축물이 없는 대지(기존건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되 개축, 재축의 경우는 제외)을 말하는 것으로, 부속건축물을 남겨 둔 채 주된 건축물을 철거한 후 종전의 규모를 초과하여 새로이 주된 건축물을 축조하는 것은 ‘신축’에 해당될 것이나, 대지안의 공지규정은 대지안의 통풍·개방감을 확보하여 주거환경을 보호하고 화재발생 시 인접대지 및 건축물로의 연소 확산 예방과 피난통로를 확보하며 도로의 기능을 보완하기 위한 것으로, 부속건축물이 동 기준의 법적 취지를 달성하는데 무리가 없는 범위라면 철거 없이 주된 건축물의 건축이 가능할 것.

 

 

 

건축물을 증축하고자 하는 대지가 「건축법시행령」제3조에 따른 대지의 범위 규정에 위반되는 경우 증축하고자 하는 부분이 법령 등에 적합한 경우라면 같은 법 시행령 제6조의2 제2항 제2호에 따라 증축이 가능한지

 

 

당해 대지 또는 건축물이 법령의 제정. 개정이나 그 밖에 대통령령(「건축법 시행령」 제6조의2 제1항)으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 건축법에 맞지 아니하게 된 경우에는 증축하거나 개축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우 등 대통령령(「건축법 시행령」 제6조의2 제2항)으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있도록 「건축법」 제6조에서 규정하고 있음

따라서, 당해 대지가 상기 규정에 따라 「건축법」에 맞지 아니하게 된 것인지, 증축하려는 부분이 법령 등에 적합한지, 조례에서 정하는 사항인지 등에 대하여 종합적으로 검토하여 허가권자가 증축허가 가능여부를 판단하여야 할 것

 

 

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 미관도로 경계선에서 건축선 후퇴하지 않고 준공된 기존 건축물을 수직으로 증축하려할 경우 증축하는 부분만 건축선 후퇴하면 되는지 여부

 

「건축법」 제6조, 같은 법 시행령 제6조의2 및 같은 법 시행규칙 제3조에 따라 허가권자는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 대지나 건축물이 이 법에 맞지 아니하게 된 경우에는 대통령령으로 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있음.
따라서, 기존 건축물이 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 준공검사필증(또는 사용승인서)를 교부받은 사실이 건축물대장에 기재되었고 증축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우라면 「서울특별시 건축조례」제4조제2호에 따라 증축이 가능할 것

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수 있는지

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수 없음. 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호에 따르면, "지구단위계획"이라 함은 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제51조에 따르면, 건설교통부장관 또는 시·도지사는 같은 법 제37조에 따라 지정된 용도지구나 「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역 등의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역으로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 같은 법 제36조에 따라 용도지역을 지정하는 것과 별도로 지구단위계획구역을 지정하는 이유는, 용도지역제도에 의한 건축규제는 용도지역 안의 토지에 대하여 일률적으로 적용되므로, 용도지역만 지정하고 구체적인 토지이용계획을 수립하지 아니한 채 곧바로 「건축법」에 의하여 개별건축행위를 규제하는 경우에는 서로 조화를 이루지 못하는 건축물이 난립하거나, 그 토지의 특성으로 보아 바람직하지 아니한 건축물이 건축될 수 있는 문제점을 시정하기 위하여, 용도지역 안의 일정 지역에 대하여 토지이용계획을 수립한 후 이에 따라 건축규제를 하기 위함입니다.

이러한 취지에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조는 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 등 건축규제에 관한 사항을 지구단위계획의 내용에 포함하도록 하여, 지구단위계획구역에 적용될 용적률은 같은 법 제78조에 따른 용도지역별 용적률 기준을 고려하여 지구단위계획으로 정하도록 하고 있으며, 같은 법 제54조는 지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하도록 하고있으므로, 지구단위계획구역 안에 건축되는 건축물의 용적률은 당해 지구단위계획구역의 용적률 기준에 따라야 할 것입니다.

한편, 「건축법」 제5조의4에 따르면, 리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령이 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하는 경우에는, 같은 법 제48조에 따른 건축물의 용적률 기준을 100분의 120의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제48조에 따르면, 건축물의 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 의하되, 「건축법」에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의하도록 되어 있는바, 이는 「건축법」 제5조의4는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용도지역별 용적률에 관한 특례규정이지, 지구단위계획으로 정한 지구단위계획구역에 적용될 용적률 기준을 규정하고 있는 「국토의 계획및 이용에 관한 법률」 제52조에 관한 특례는 아니라고 할 것입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 볼 때, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수는 없습니다.