공장(지식산업센터) 건축물에 가능한 용도

공장(지식산업센터) 건축물에 가능한 용도

 

건축물대장 상에 “공장(지식산업센터)”으로 표기된 건축물에 자동차관리사업(종합정비업)이 입주하기 위해서는 사전에 “자동차 관련 시설”로 용도를 변경하여야 하는지 여부

 

「건축법 시행령」 제2조제13호 라목에 따르면 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 관계 법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 시설은 “부속용도”에 해당하는 것으로 규정하고 있는 바, 자동차관리사업(종합정비업)이 「산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에서 “공장”의 부수시설로 설치할 수 있게 규정하고 있는 경우에는 「건축법 시행령」 [별표 1] 제17호에 따른 “공장” 용도로 볼 수 있으므로 공장인 건물에 상기 자동차관리사업(종합정비업)을 하고자 하는 경우 「건축법」 제19조에 따른 용도변경 절차 없이 설치할 수 있을 것이나, 상기에 따른 공장의 부속용도에 해당하지 아니하는 경우에는 「건축법 시행령」 [별표 1] 제20호에 따른 자동차 관련 시설(정비공장)에 해당하여 「건축법」 제19조제2항제1호에 따라 용도변경 허가를 받아야 할 것.

 

 

다가구주택의 층수 산정시 필로티 포함 여부

 

필로티 구조가 아닌 다가구주택의 1층 일부를 주차장으로 사용하는 경우 다가구 주택의 층수 산정시 주택의 층수에 포함하여야 하는지 여부

 

 

「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 따르면, 다가구주택은 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하도록 하고 있음
따라서, 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에 해당하지 않는 경우에는 층수에 산입하여야 할 것

 

 

 

주상복합 건축물을 건축할 경우, 당해 토지소유자 3분의 2이상의 동의를 받으면 건축심의 및 건축허가가 가능한지

 

아파트,오피스텔 및 판매시설 용도의 주상복합건축물(23층, 연면적 약34,000평)을 건축할 경우, 당해 토지소유자의 3분의2이상의 동의를 받으면 건축심의 및 건축허가가 가능한지 여부

 

서울시건축조례 제6조제4항에 의거, 토지소유자가 아닌 자가 건축심의를 신청하는 경우에는 토지면적 2/3이상에 해당하는 토지소유자의 동의서를 제출하여야 하며, 분양을 목적으로 하는 공동주택의 허가를 받고자 하는 경우에는 「건축법 시행규칙」 제6조제1항의 규정에 의하여 당해 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하여야 하는 바,

당해 대지의 소유권을 확보하여야만 건축허가가 가능함.

 

 

지구단위계획 변경 없이 동 조항에 따른 용적률 기준 완화 적용 가능 여부

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수 있는지

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수 없음. 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호에 따르면, "지구단위계획"이라 함은 도시계획 수립대상 지역안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 당해 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제51조에 따르면, 건설교통부장관 또는 시·도지사는 같은 법 제37조에 따라 지정된 용도지구나 「도시개발법」 제3조에 따라 지정된 도시개발구역 등의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역으로 지정할 수 있도록 하고 있습니다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 같은 법 제36조에 따라 용도지역을 지정하는 것과 별도로 지구단위계획구역을 지정하는 이유는, 용도지역제도에 의한 건축규제는 용도지역 안의 토지에 대하여 일률적으로 적용되므로, 용도지역만 지정하고 구체적인 토지이용계획을 수립하지 아니한 채 곧바로 「건축법」에 의하여 개별건축행위를 규제하는 경우에는 서로 조화를 이루지 못하는 건축물이 난립하거나, 그 토지의 특성으로 보아 바람직하지 아니한 건축물이 건축될 수 있는 문제점을 시정하기 위하여, 용도지역 안의 일정 지역에 대하여 토지이용계획을 수립한 후 이에 따라 건축규제를 하기 위함.

이러한 취지에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조는 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도 등 건축규제에 관한 사항을 지구단위계획의 내용에 포함하도록 하여, 지구단위계획구역에 적용될 용적률은 같은 법 제78조에 따른 용도지역별 용적률 기준을 고려하여 지구단위계획으로 정하도록 하고 있으며, 같은 법 제54조는 지구단위계획구역 안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하도록 하고 있으므로, 지구단위계획구역 안에 건축되는 건축물의 용적률은 당해 지구단위계획구역의 용적률 기준에 따라야 할 것.
한편, 「건축법」 제5조의4에 따르면, 리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령이 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하는 경우에는, 같은 법 제48조에 따른 건축물의 용적률 기준을 100분의 120의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율로 완화하여 적용할 수 있도록 하고 있고, 같은 법 제48조에 따르면, 건축물의 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 의하되, 「건축법」에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의하도록 되어 있는바, 이는 「건축법」 제5조의4는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용도지역별 용적률에 관한 특례규정이지, 지구단위계획으로 정한 지구단위계획구역에 적용될 용적률 기준을 규정하고 있는 「국토의 계획및 이용에 관한 법률」 제52조에 관한 특례는 아니라고 할 것.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 볼 때, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 지구단위계획구역 안에서 리모델링이 용이한 구조의 공동주택을 건축하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 「건축법」 제5조의4에 따라 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수는 없음.

 

 

 

리모델링 건축물에 대한 적용 완화 여부

 

사용승인 이후 18년이 경과한 다가구주택(16가구)을 리모델링하고자 할 경우 증축의 규모 및 범위

 

 

“리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말하며, 사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 「건축법 시행령」 제6조(적용의 완화)제1항제6호에 따라 건축위원회 심의를 통해 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 건축물 높이제한 기준을 완화할 수 있음.
증축의 규모는 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제1호 및 서울시 건축조례 제3조(적용의 완화)제5항에 따라 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1의 범위에서 건축위원회의 심의에서 정한 범위 이내로 증축할 수 있으며, 「건축법 시행규칙」제2조의4(적용의 완화)제2호나목에서 승강기·계단 및 주차시설, 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 등 증축할 수 있는 범위를 정하고 있음.

 

 

 

사용승인 후, 15년 이상된 건축물의 리모델링 및 연결통로 설치 가능 여부

 

"리모델링"이란 「건축법」제2조제1항제10호에 따라 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말하는 것이며, 사용승인 받은 후 15년이 경과되어 리모델링이 필요한 건축물에 대하여는「건축법」제5조(적용의 완화) 및 관련 규정에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 건폐율·용적률 등을완화 적용받을 수 있음.

대상 건축물이 위와 같은 사항을 모두 충족할 경우 용적률 등 건축법 적용을 완화받아 연결통로를 증축할 수 있을 것.