공동주택 일조권 높이제한 기준

★공동주택(A동)의 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면과 다른 공동주택(B동)의 측벽이 마주보는 경우, 일조 등의 
확보를 위한 높이제한 규정

 

건축법 시행령 제86조제2항제2호 가목에 따르면 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함함) 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리이상 띄어 건축하도록 하고 있음.
다만, 주택단지에 서로 마주보는 건축물중 남쪽 방향의 건축물 높이가 낮은 경우, 부대•복리시설이 마주보고 있는 경우, 주택단지에 2동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 마주보고 있는 경우등 해당 주택단지 및 건축물 배치 상황에 따라 높이제한 규정이 달라질 수 있음.

 

 

 

★다세대주택(공동주택)에서 1층 필로티부분이 계단실을 제외하고 전부주차장으로 사용하는 건축물로, 인접대지와 높이차가 있는 경우 일조 확보를 위한 높이제한은

 

건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)제1항 제5호(건축물의 높이)나목의 규정에 “동법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면(동법 제61조 제2항에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는 그 대지의 지표면을 말한다)으로 본다.” 고 정함.

 

 

 

★중심상업지역 내 주상복합 건축물의 건축법 시행령 제86조제2항의 적용여부와 사생활 침해에 따른 보상방법은?

 

건축법 제61조제2항에 따라 중심상업지역에 건축하는 공동주택은 같은 법 시행령 제86조제2항의 적용대상이 아님.
건축법령에서 사생활 침해에 대한 보상방법을 별도로 규정하고 있지는 않으나, 

민법 등 관계 법령에 따른 보상 여부등에 대하여는 민법 등 관계 법령에 따라야 할 것임.

 

 

 

★폭 40m 도로에 접해있는 양 대지사이에 1.75m 도로가 있는 경우 건축법 시행령 제86조제1항단서에 따라 일조권 적용을 완화받을 수 있는지

 

건축법 시행령 제86조제1항 단서규정에 의거, 전용주거지역 또는 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우로서 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터이상의 건축조례로 정하는 도로(자동차 전용도로를 포함)에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 동조 동항 본문 규정에 의한 정북방향 일조권을 적용하지 않아도 되는 바, 여기서 규정하고 있는 “대지 상호간”이라 함은 인접대지 간을 의미함.

 

 

 

★도시공원의 일조 확보 여부에 대하여는 건축위원회 심의를 통해 정하도록 하고 있는 바, 건축허가 신청 당시 이에 대한 심의가 이루어지지 않은 경우, 

도시공원에 접한 대지의 인접대지경계선을 공원 반대편의 대지경계선으로 할 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 제86조제5항에 따라 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원 등 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접대지경계선으로 하는 것이나,
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제2조제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 상기 규정을 적용하지 않도록 하고 있음.

 

따라서, 도시공원이 일조 등을 확보할 필요가 있는지는 당해 지역의 허가권자가 건축위원회 심의를 거쳐 정하는 것임.

 

 

★정북방향 일조권 적용시 대지와 다른 대지사이에 도로가 있는 경우, 인접대지경계선 산정기준 문의

 

건축법 제61조제1항의 규정에 따라 전용 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 「같은 법 시행령」 제86조제1항에서 정하는 높이이하로 하여야 함
또한, 「같은 법 시행령」 제86조제5항에 따라 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지사이에 공원, 도로, 하천, 녹지 등 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 하도록 하고 있음.

 

 

 

★정북방향 일조권 적용을 위한 건축물 높이 산정

 

정북방향 일조권 적용과 관련하여 그 내용이 불분명하여 정확한 회신이 곤란함.  
참고로 건축법 제61조제1항에 따르면 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 함

또한, 같은법 시행령 제119조제1항제5호 나목에 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이를 산정함에 있어 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면으로 하는 것으로, 
같은조 제2항의 규정을 보면 건축물의 면적.높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보도록 하고 있음.

 

 

★두 대지가 20m도로, 10m도로+10m완충녹지+10m도로, 15m도로+5m 자전거 전용도로+10m완충녹지,15m도로+15m완충녹지에 상호 접하는 경우 건축법 시행령 제86조제1항 단서규정의 적용이 가능한 도로는?

 

건축법 시행령 제86조제1항에 따라 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하도록 하고 있으나, 
건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함한다)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함한다) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있음.

 

 

 

★건축법 시행령 제86조제2항제2호나목의 규정에 따른 두 동의 건축물이 서로 마주보는 건축물 중 남쪽방향의 건축물이 낮을 경우, 일조권 적용 

 

건축법 시행령 제86조제2항제2호 가목에 따르면 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함함) 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리이상 띄어 건축하도록 하고 있으며,
동조동항동호 나목을 보면 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남측 방향(마주보는 2동의 축이 남동에서 남서방향인 경우만 해당)의 건축물의 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개부부를 말함)의 방향이 남측을 향하는 경우에는 높은 건축물의 각 부분 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고,
낮은 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리이상을 띄어 건축하여야 하는 것임.