도시형 생활주택의 이격거리 기준

★도시형생활주택을 두 동 이상 건설 시 이격되는 거리는 최대 0.5H 범위 내에서 조례로 정하는 것인지 여부 및 조례개정 전 완화규정 적용가능 여부

 

건축법 시행령 일부개정(대통령령 제21629호, ‘09.7.16)에 따라 도시형 생활주택의 높이제한 완화는 「같은 법 시행령」 제86조제2항제2호 가목 및 나목에 따른 거리 이상의 범위에서 건축조례로 정하도록 하고 있으며, 
동 규정의 적용에 대하여는 같은 법 시행령 부칙(제21629호, ‘09.7.16) 제3조에 따라 건축조례가 제정 또는 개정될 때까지는 종전의 규정을 따르도록 하고 있는 바, 건축조례가 제•개정되지 않은 경우에는 종전 규정에 따른 기준을 적용하여야 할 것임.

 

 

★ 1개층이 하나의 세대로 이루어진 1동의 아파트(10층)에 평면상 요철이 있는 경우(벽면 한쪽에 채광창이 있는 경우) 요철부분의 이격거리를 채광방향 일조거리인 0.5H를 적용해야 하는지

 

건축법 시행령 제86조제2항제2호에 따라 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 일정거리 이상을 띄어 건축하여야 하나, 그 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있음.
상기 규정이 각 세대에 최소한의 일조 등이 확보되도록 제정된 취지를 감안 시 1개층이 하나의 세대로 이루어진 1동의 건축물에서 같은 세대의 부분이 서로 마주보는 경우에는 위 규정에 의한 거리기준을 적용하지 아니하여도 될 것임.

 

 

 

★ 도시형생활주택(공동주택) 두 동 이상의 건축물이 마주보고 있는 경우 건축법 시행령 제86조제2항제2호에 따른 이격거리의 산정방법

 

동일한 대지안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우로서 건축법 시행령 제86조제2항제2호 가목에 해당되는 때에는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상 띄어야 하는 것인 바,
이와 관련 “채광을 위한 창문 등이 있는 벽면”은 채광을 위한 방향의 창문•출입구 기타 개구부 등이 있는 벽면으로 보아야 할 것.

 

 

★ 도시형생활주택(공동주택)의 발코니를 구조변경하지 않은 경우 발코니를 대피공간으로 인정받을 수 있는 지 여부와 인정받을 수 있다면 갑종방화문 및 내화창호 설치 여부

 

건축법 시행령 제46조제4항의 규정에 의하면 공동주택 중 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우에는 발코니에 인접세대와 공동으로 또는 각 세대별로 대피공간을 하나 이상 설치하여야 하며, 대피공간의 구조는 「발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준」 제3조에 적합하게 설치하여야 하는 바,질의의 건축물이 같은 법 시행령 [별표 1] 제2호 가목에서 규정하고 있는 아파트로서 4층 이상인 층의 각 세대가 2개 이상의 직통계단을 사용할 수 없는 경우 상기 규정에 따른 대피공간을 설치하여야 할 것이니 건축물을 아파트로서 판단 및 대피공간으로서 적합 여부 등에 대한 구체적인 내용 확인에 대하여는 관련 자료를 갖추어 종합행정업무를 처리하고 있는 관할 소재지의 시장•군수•구청장에게 문의.

 

 

 

★도시형 생활주택(공동주택)의 한쪽 면에 채광창이 있는 거실부분과 채광창이 없는 계단실 및 엘리베이터 코아 등이 함께 있는 경우, 건축법 시행령 제86조제2항제호의 채광방향의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 여부

 

건축법 시행령 제86조제2항제1호의 규정에 따르면 건축물(기숙사는 제외)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배)이하로 하여야 함.
이는 공동주택 단위세대의 일조 및 채광의 확보와 인근대지에 대하여 외부로부터 오는 시선으로 인한 사생활보호 등을 위해 규정하고 있다고 봄.
채광창이 없는 공용의 계단실 및 엘리베이터실이 단위세대의 일조, 채광, 사생활보호 등에 지장이 없다고 인정되는 부분에 대해서 상기 규정을 적용하는 것이 불합리하다고 판단되는 경우에는 그러하지 아니하여도 될 것.

 

 

 ★20미터 이상의 도로에 접한 대지에 대하여 일조에 따른 건축물 높이제한 규정을 완화 받을 수 있는 지 여

 

건축법 시행령 제86조제1항에 따라 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향의 인접 대지경계선으로부터 일정거리를 띄워 건축하도록 하고 있으나, 
건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함한다)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함한다) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있음.

따라서, 대지가 동 규정에 해당하는 지 여부는 대지현황과 해당 지방자치단체 조례 등의 검토를 거쳐 판단할 사항임.

 

 

 

★너비 20미터 이상도로에 접한 두 대지사이에 3미터 도로가 있는 경우

건축법 시행령제86조제1항 단서규정에 따른 ‘대지 상호간’으로 볼 수 있는 지 여부

 

건축법 시행령 제86조제1항에 따라 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 해당 항 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하도록 하고 있으나, 
다만, 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함한다)로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우 그 대지를 포함한다) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있으며, 
동 규정에서 ‘대지 상호간’이란 인접대지 간을 의미함에 따라 두 대지 사이에 도로가 있는 경우에는 인접대지, 즉 대지 상호간으로 볼 수 없을 것으로 판단됨.

 

 

 

★건축법 제61조제3항제1호에 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에 따른 보금자리주택지구도 해당되는 지 여부

 

건축법 제61조제1항에 따라 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하도록 하고 있고, 같은 조 제3항제1호에 의하면 「택지개발촉진법」 제3조에 따른 택지개발예정지구인 경우에 해당하면 제1항에도 불구하고 건축물의 높이를 정남방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 할 수 있도록 하고 있음.
따라서, 보금자리주택지구가 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발예정지구에 지정하는 경우인지 여부를 검토하여 판단하여야 할 것임.

 

 

★ 채광창이 있는 벽면의 방향으로 돌출하여 채광창이 없는 계단실이 배치된 경우, 동 계단실의 부분에 대해 건축법 시행령제86조제2항제1호 적용 여부
>>> 계단실을 유리블럭 및 투과채광판 등으로 설치할 경우, 동 계단실을 채광을 위한 건축물 높이에서 제외할 수 있는 지 여부

 

건축법 시행령 제86조제2항제1호의 규정에 의하면, 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배)이하로 하여야 함.
이는 공동주택 단위세대의 일조 및 채광의 확보와 외부 시선으로부터의 사생활보호 등을 위해 규정하고 있음.

따라서, 공용으로 사용하는 계단실이 단위세대의 일조, 채광, 사생활보호 등에 지장이 없다고 인정되는 부분에 대하여 상기 규정을 적용하는 것이 불합리하다고 판단되는 경우에는 그러하지 아니하여도 될 것이며, 채광이 가능하더라도 시선이 차단되는 유리블럭에 대해서까지 상기 규정을 적용하는 것은 과도하다고 판단됨.