공동주택에서 일조권 적용 여부

★주동의 평면이 Y자형과 유사한 공동주택에서 중앙부분 복도의 벽부분과 단위세대의 측벽 및 발코니 측벽이 마주보고 있는 경우에도 건축법 시행령 제86조제2항제2호의 규정을 적용할 수 있는지

 

건축법 시행령 제86조제2항제2호의 규정은 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함함) 공동주택 단위세대의 일조, 채광, 사생활보호 등을 위하여 건축물의 각 부분간 거리를 띄어 건축하도록 한 규정으로,
 1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우에도 건축물 각 부분 사이의 거리를 건축법 시행령 제86조 제2항제2호 각 목의 거리 이상을 띄어 건축하거나 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 띄어 건축하여야 할 것임.
다만, 1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있으나 각 부분의 형태(채광창 설치여부), 건축물의 방위, 대지 내 건축물의 위치 등에 의하여 단위세대의 일조, 채광, 사생활보호 등에 지장이 없다고 인정되는 부분에 대하여 위 규정을 적용하는 것이 극히 불합리하다고 판단되는 경우에는 그러하지 아니하여도 될 것.

 

 

 

★건축법 시행령 제86조제2항제1호와 관련하여 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접대지 경계선까지의 수평거리 산정방법

 

건축법 시행령 제86조제2항제1호의 규정에 의하여 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배)이하의 범위안에서 건축조례가 정하는 높이이하로 하도록 규정하고 있으며

이 경우 “수평거리”란 수평면 위에 있는 두 점 사이의 거리로, 실제 인접대지 지형(고저차 등)의 영향을 받지 않는 최단거리를 말하는 것임.

 

 

 

★ 공동주택 사업과 관련하여 건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 일조권 적용을 위한 지표면 산정기준

 

건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축법 시행령 제119조제1항 및 제2항에 의하여 제1항 각호의 경우 건축물 주위가 접하는 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보는 것이며, 동조 제1항제5호 나목에 의하여 건축물의 일조 등 확보를 위한 높이제한 규정에 의한 건축물의 높이 산정에 있어서는 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보는 것.

 

 

★건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 전면도로에 의한 건축물의 높이 제한 산정기준

 

건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 전면도로에 의한 건축물의 높이 제한 산정기준은 동조 제1항 제5호가목에 의하여 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 하는 것이며, 건축물의 대지에 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 동조 제1항제5호가목 (2)에 의하여 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 당해전면도로의 면이 있는 것으로 보는 것임

 

 

★ 하나의 대지내에서 건축하고자 하는 2동의 공동주택 각동의 지표면 높이가 다른 경우 2동간 일조권 적용을 위한 높이 산정 기준면

 

하나의 대지내에서 건축하고자 하는 2동의 공동주택 각동의 지표면 높이가 다른 경우라면 건축법 시행령 제119조제1항제5호의 규정에 의거 건축물의 높이는 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이로 하도록 하고 있으므로, 각 동의 건축물의 높이는 각동의 건축물이 접하는 지표면을 기준으로 산정하여야 할 것.

 

 

★건축법 시행령 제119조 관련 내용을 주택법 적용 공동주택 사업에 적용 해야 하는 지

 

주택법 제17조에 의하면 주택건설 사업계획 승인시 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 의제처리 하고 있으며, 또한 건축물을 건축하고자 하는 경우에는 건축법 및 관계법령에 적합하게 건축하여야 하는 것임.

 

 

★신청대지에 너비 8M의 도로가 접해 있고, 그 도로에 완충녹지(10미터) 및 너비 25미터 도로가 순서대로 접해 있을 경우, 2개의 도로와 완충녹지를 하나의 도로로 보아 신청대지의 건축물에 대해 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 적용하지 않을 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 제86조제1항 단서규정에 따르면 전용주거지역 또는 일반주거지역안에서 건축물을 건축하는 경우로서 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20미터이상의 도로로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지(도로와 대지의 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우에 그 대지를 포함한다) 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 본문의 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 적용하지 아니할 수 있음.

 

 

★건축법 시행령 제119조제1항제5호 다목의 규정에 의하여 옥탑 등이 12미터를 넘는 경우에만 높이에 산입하는 이유와 일조를 위한 높이제한 규정과의 배치 여부

 

건축법 시행령 제119조제1항제5호 다목의 규정에 의하면 건축물의 옥상에 설치되는 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 등으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(주택법 제16조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 경우로서 그 부분의 높이가 12미터를 넘는 경우에는 그 넘는 부분에 한하여 당해 건축물의 높이에 산입하도록 하고 있으며, 
이는 건축물의 기능 또는 이용상 옥상에 돌출되는 승강기탑·계단탑 등의 수평투영면적의 합계가 위 규정의 건축면적 이하인 경우 그 부분의 높이가 12미터를 넘지 아니하는 부분에 대하여 제한적으로 높이에 산입하지 않고 있는 것, 
위 규정에 의하여 건축물의 높이에 산입되지 아니하는 승강기탑·계단탑 등 부분은 건축법 제53조의 규정에 의한 일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정에 어긋나지 않는 것임.

 

 

★건축법 제61조제2항에 따르면, 공동주택의 높이는 제1항에 따른 높이 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하여야 한다고 규정하고 있고, 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호는 건축물의 높이 산정방법을 규정하면서 건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우에는 「같은 법」 제60조 및 「같은 법」 제61조제2항에 따른 높이를 산정할 때 필로티의 층고는 제외하도록 규정하고 있는 바, 
1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 건축법 제61조제2항의 “대통령령이 정하는 높이”를 산정할 때뿐만 아니라 같은 조 제1항에 따른 높이 기준에 있어서도 필로티의 층고를 제외하여야 하는지

 

1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 건축법 제61조제1항에 따른 높이 기준에 있어서는 필로티의 층고를 제외할 수 없다고 할 것.

 

 

건축법 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이 기준(이하 “정북방향의 높이 기준”이라 함)을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외하며, 이하 같음)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있으며, 건축법 제84조에서는 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있습니다. 

그런데, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 건축물의 높이를 산정하는 방법을 “지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이[건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한 것을 포함함)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]”로 규정하고 있고, 건축법 제61조제2항에서는 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로, 1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 건축법 제61조제2항의 “대통령령으로 정하는 높이”를 산정할 때뿐만 아니라 같은 조 제1항에 따른 높이 기준에 있어서도 필로티의 층고를 제외하여야 하는지 여부가 문제될 수 있습니다. 

살피건대, 건축법 시행령 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 필로티의 층고를 건축물의 높이에서 제외하는 경우를 법 제60조(건축물의 높이 제한) 및 법 제61조제2항을 적용할 때로 한정하고 있는데, 건축법 제61조제2항에서는 공동주택의 높이는 같은 조 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하여야 한다고 규정하고 있고, 동 규정의 위임을 받은 「같은 법 시행령」 제86조제2항에서도 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준을 규정하고 있음을 알 수 있습니다. 

 

즉, 이는 공동주택이든 아니든 건축물을 건축하는 경우라면 정북방향의 높이 기준에 관해서는 건축법 제61조 제1항을 따라야 하나, 공동주택을 건축하는 경우라면 같은 조 제1항 외에도 제2항의 높이 기준 또한 따라야 한다는 의미로, 그렇다면 같은 조 제2항은 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준에 관한 내용으로서, 그 주된 입법목적은 공동주택을 건축하는 경우에만 적용되는 높이 기준을 새로이 정함에 있는 것이지 같은 조 제1항의 정북방향의 높이 기준을 따로 정하려는 것은 아니라 할 것이므로, 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서 “법 제61조제2항을 적용할 때”라 함은 “법 제61조제2항에 따라 대통령령으로 정하는 높이 기준을 적용할 때”로 해석하는 것이 법체계적으로 타당할 것입니다. 

그렇다면, 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호 각 목 외의 부분 본문에서의 “건축물의 1층 전체에 필로티가 설치되어 있는 경우에는 법 제61조제2항을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이”는 건축법 제61조제1항의 정북방향의 높이 기준에는 적용되지 않는다고 할 것입니다. 
따라서, 1층 전체에 필로티가 설치되는 공동주택을 건축할 때 건축법 제61조제1항에 따른 높이 기준에 있어서는 필로티의 층고를 제외할 수 없다고 할 것입니다. (관계법령「건축법 시행령」 제119조「건축법」 제61조)