기존건축물 내부 증축시, 일조권 적용 여부

★개발제한구역에서 제1종일반주거지역으로 변경되었으며, 동 지역의 기존건축물 내부에 증축을 할 경우 일조권 기준을 적용받아야 하는 지 여부

 

건축법 제6조 및 「같은 법 시행령」 제6조의2에 따르면 허가권자는 도시관리계획의 결정•변경 등으로 기존 건축물 및 대지가 건축법령의 규정에 부적합하더라도 증축하려는 부분이 법령 등에 적합한 경우에는 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있는 것으로,
증축하고자 하는 부분이 외부의 변경이 전혀 없이 내부에서만 증축하는 경우라면 건축법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정에 적합한 경우로 보는 것이 타당할 것으로 판단.

 

 

★아파트 사업부지에서 제척(대지면적에서 제외)된 대지(폭2m, 길이30m)를 인접대지의 통행로로 제공한 경우 이를 건축이 금지된 공지로 보아 일조권기준을 적용함에 있어 그 통행로 중심선을 인접대지경계선으로 하여 일조권을 적용할 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 제86조제5항의 규정에 의하여 일조기준을 적용함에 있어서 공동주택의 경우 당해 대지와 다른 대지사이에 공원, 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차전용도로, 유원지 기타 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 인접대지경계선과 그 반대편의 대지경계선과의 중심선을 인접대지경계선으로 하는 것인 바, 

사업부지에서 제척된 대지를 인접대지의 통행로로 사용하고 있다하더라도 동 통행로 부분이 건축법 제2조제1항제11호의 규정에 의한 건축법상 도로가 아닌 경우에는 이를 건축이 허용되지 아니하는 공지로 볼 수 없는 것이므로 동 통행로(사업부지에서 제척된 대지)부분은 인접대지로 보아 일조권을 적용하여야 할 것.

 

 

★도시계획도로 확장으로 기존의 15m 도로가 25m 도로로 되면서 신청대지는 25m 도로에 접하고 있으나, 정북방향의 인접대지는 도로확장 후 잔여대지(폭 약13m)로 인하여 25m 도로에 접하지 않는 경우 동 대지 상호간의 정북방향 일조기준 적용 여부

 

건축법 시행령 제86조제1항 및 「서울시건축조례」 제29조제1항 단서규정에 의하여 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축물의 미관을 향상하기 위하여 너비 20m 이상이 도로에 접한 대지 상호간에는 정북방향 일조권 기준을 적용하지 아니하는 것이지만, 신청대지가 20m이상의 도로에 접하더라도 정북방향의 인접대지가 20m이상의 도로에 접하지 아니하는 경우라면 동 대지 상호간의 정북방향 일조기준을 적용하여야 하는 것임.

 

 

★정남방향으로 일조권 기준을 적용하여 준공된 지상4층 기존건축물에 5층을 증축하고자 하나 북측의 대지소유자 동의를 받을 수 없는 경우 5층 부분만 정남방향으로 일조권 적용하는 것이 가능한지 여부

 

건축법 제53조제1항의 규정에 의하여 전용주거치역 및 일반주거지여 안에서의 건축물은 정북방향으로 일조권 기준을 적용하여야 하는 것이고, 동법 동조 제3항의 규정에 의하여 정북방향으로 접하고 있는 대지의 소유자와 합의한 경우 예외적으로 정남방향으로 일조권기준을 적용할 수 있는 것이나,

1동의 건축물에서 하부(4층이하)는 정남방향으로 일조권을 적용하고, 상부(5층이상)는 정북방향으로 일조권 기준을 적용함은 불합리한 것으로 판단되며,
기존건물의 옥탑의 높이 및 층수에서 제외되어 일조권 기준을 적용하지 않았더라도 옥상에 증축으로 인하여 기존 옥탑 부분의 층수 및 높이에 산입되는 경우라면 기존 옥탑 부분도 일조권 기준을 적용해야 하는 것임.

 

 

★건축물이 대지경계선에 평행하지 않게 배치되어 채광방향이 다른 경우 일조확보를 위한 건축물의 높이제한 적용시 건축물로부터 인접대지경계선까지의 띄워야할 거리는 채광을 위한 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향의 거리인지 아니면 최단거리인 사선방향의 거리인지?

 

건축법 제86조제2항 및 「서울시건축조례」 제29조제2항의 규정에 의하여 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문(창넓이가 세대당 0.5㎡ 이상의 창을 말함)등이 있는  벽면으로부터 직각방향으로의 인접대지 경계선까지의 수평거리의 2배 이하로 하도록 하고 있음.
따라서, 채광방향 일조규정 적용시 수평거리 기준은 채광을 위한 창문 등이 향하는 면 각 부분으로부터 직각방향의 인접대지경계선까지의 거리를 말하는 것임.

 

 

★하나의 대지에 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 1개동과 근린생활시설 1개동이 마주보게 신축하고자 할 경우 동간 이격거리

 

건축법 시행령 제86조제1항제2호 및 「서울특별시 건축조례」 제35조제4항 제2호에 따라 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 도시형 생활주택 중 단지형다세대 주택은 4미터 이상으로서 건축물의 각 부분의 높이의 0.25배 이상을 띄어 건축하여야 하며,
공동주택 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분의 높이의 1배 이상 띄어 건축하여야 함.
따라서, 근린생활시설이 공동주택의 부대시설 또는 복리시설이 아니라면 동간 이격 거리는 4미터 이상으로서 단지형 다세대주택 각 부분의 높이의 0.25배 이상을 띄어 건축하여야 할 것.

 

 

★건축법 시행령 제86조제5항 등의 일조권 규정과 관련,

도시기반시설인 철도용지의 ‘지하철역사’나 ‘철도역사’의 경우 건축이 금지된 공지로 적용 가능한지 또한, 그 외 시설 ‘철도부지 철길’의 적용가능 여부는

 

건축법 시행령 제86조제5항의 규정에 “건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원,도로,철도,하천,광장,공공공지,녹지,유수지,자동차전용도로,유원지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선을 인접대지경계선으로 한다.” 라고 규정하고 있음.
따라서, 도시기반시설인 철도용지의 ‘지하철역사’나 ‘철도역사’의 경우, 향후 ‘철도역사’ 등의 건축을 위한 것으로 ‘건축이 허용되지 아니하는 공지’ 적용은 곤란하며 다만, 그 외 시설 ‘철도부지의 철길’의 경우 건축이 허용되지 않는다면 상기 규정의 적용을 검토할 수 있을 것.

 

 

★고저차가 있는 3개 도로(6m+6m+15m)의 합이 20m가 넘는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우 

건축법 시행령 제86조제1항 단서 규정에 따라 정북방향의 일조기준을 완화 적용할 수 있는지

 

건축법 시행령 제86조제1항 및 「서울특별시 건축조례」 제35조제1항 단서 규정에 따라 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로에 접한 대지 상호간에는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향의 인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리를 적용하지 아니할 수 있으며,
 20m 이상 도로변의 정북방향 일조 기준을 완화하는 취지는 일정규모 이상의 도로변 건축물 상호간에 공간이 발생하여 도시미관을 해치는 경우를 방지하고자 하는 것임.
개별 필지의 정북방향 일조권 적용 완화 여부는 당해 건축허가권자가 건축법상의 도로 여부, 도로의 연속성 등 실제 도로 현황, 그간의 해당지역의 건축허가처리 현황 및 일반미관지구 지정 및 건축선 지정 취지 등을 종합 검토하여 심층적 판단이 필요한 사항임

 

 

 

 

 

 

 

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