인접대지 경계선

★제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호(건물자체의 높이가 8.4미터인 경우임)를 적용함에 있어, 인접대지와 지표면 높이의 차인 0.2미터를 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지, 아니면 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보므로, 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 하는지

 

제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호(건물자체의 높이가 8.4미터인 경우임)를 적용함에 있어, 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 한다고 할 것.

 

건축법 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있고, 「같은 법 시행령」 제86조제1항 각 호 외의 부분에서는 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다고 규정하면서, 「같은 법 시행령」 제86조제1항제3호에서 “높이 8미터를 초과하는 부분은 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상”으로 규정하고 있습니다. 

그런데, 이 사안과 같이 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 규정하고 있는 건축법 제61조제1항 및 「같은 법 시행령」 제86조제1항을 적용함에 있어 건축물의 높이를 어떻게 산정할 것인지가 문제될 수 있습니다. 

먼저, 건축법 시행령 제119조제1항에서는 법 제84조에 따라 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다고 규정하고 있고, 같은 항 제5호 각 목 외의 부분 본문에서는 “건축물의 높이”를 “지표면으로부터 그 건축물의 상단까지의 높이”로 규정하면서, 같은 호 나목 본문에서 “법 제61조에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 본다”고 규정하고 있으므로, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한 규정을 적용하기 위해서 건축물의 높이를 산정하는 경우 남쪽 대지에 건축물을 건축하는 경우에는 남쪽과 북쪽 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보아 건축물의 높이를 산정하여야 할 것입니다. 

또한, 남쪽 대지에 건물을 신축하는 사람의 입장에서는 건축법 제61조제1항의 일조 등의 확보를 위한 정북방향 높이제한은 일종의 규제에 해당한다고 할 것인바, 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2 미터 높게 조성하였다 하더라도, 명문의 규정이 없는 한 「건축법 시행령」 제119조제1항제5호나목의 규정을 배제하고 인접대지와의 지표면의 차이인 0.2미터 전부를 건축물 높이 산정에 가산하여야 하는 것은 아니라 할 것입니다. 

 

한편, 건축법 시행령 제119조제2항 전단에서는 “건축물의 면적·높이 및 층수 등을 산정할 때 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축물의 주위가 접하는 각 지표면 부분의 높이를 그 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 지표면으로 본다”고 규정하고 있는데, 이 규정은 하나의 대지의 지표면 산정에 있어 그 지표면에 고저차가 있는 경우에 적용되는 것이라 할 것이고, 이 사안의 경우에는 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 고저차가 있는 경우이므로, 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호나목 본문에 따라 그 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 「같은 법」 제61조에 따른 건축물 높이를 산정하여야 할 것입니다. 

 

따라서, 제2종일반주거지역에서 다가구주택을 신축하면서 정북 방향의 인접대지보다 신축 대지의 지표면을 인위적으로 0.2미터 높게 조성한 경우에 「건축법 시행령」 제86조제1항제3호를 적용함에 있어, 「같은 법 시행령」 제119조제1항제5호나목에 따라 건축물 대지의 지표면과 인접대지의 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보아 건축물 대지의 지표면과 평균 수평면의 차이인 0.1미터만을 가산한 건축물의 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 정북방향 인접대지 경계선으로부터 띄어야 한다고 할 것입니다. 
(관계법령국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표1 「건축법 시행령」 제86조 「건축법」 제40조 「건축법」 제61조 「건축법」 제84조 「건축법 시행령」 제119조 「건축법 시행규칙」 제25조 「건축법 시행규칙」 별표6 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제58조 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제56조)

 

 

 

★건축법 제61조제1항에서는 “전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외한다)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하고 있는바, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우, 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하는지

 

준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 건축법 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것

 

건축법 제61조제1항에서는 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조(日照) 등의 확보를 위하여 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하여 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

그런데, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에는 건축법 제61조제2항이 적용되는데, 같은 항에서 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정하고 있으므로 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한도 적용되는지가 문제될 수 있습니다. 

먼저, 일조 등을 위한 높이 제한규정은 구「건축법 시행령」(1971. 12. 31. 대통령령 제5922호로 일부 개정된 것을 말함) 제120조의2제1항에서 “주거지역 안에서 건축물을 건축하고자 할 때의 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 인접대지의 경계선까지의 수평거리의 1.5배에 진북방향은 8미터, 기타 방향은 17미터를 더한 높이를 초과할 수 없다”고 규정함으로써 처음으로 도입되었으며, 일조 등을 위해 인접대지경계선까지 일정거리를 띄우도록 한 것은 주거생활에 있어서 가장 중요한 일조·채광·통풍 등을 위하여 인접한 건축물과의 사이에 일정한 공간을 확보하기 위한 것인바, 건축법 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 규정한 것은 일반주거지역 및 전용주거지역 외에서 건축되는 공동주택은 건폐율·용적률이 높아 통상 일반주거지역, 전용주거지역의 건축물보다 그 규모가 커서 이웃의 일조권에 대한 침해의 우려 또한 높기 때문에, 공동주택의 경우에는 정북방향의 일조를 위한 높이 제한 규정을 일반주거지역 및 전용주거지역은 물론 준주거지역을 포함하여 타지역(일반상업지역과 중심상업지역은 제외)까지 확대 적용시키겠다는 입법의도가 있는 것으로 보아야 할 것입니다. 

한편, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광 규정은 일관되게 분리되어 규정하여 왔으므로 건축법 제61조제2항은 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정으로서 비록 그 표현이 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”라고 되어 있다고 하더라도 이것이 제1항에서 규정하고 있지 않은 전용주거지역 및 일반주거지역 외의 지역에서 건축하는 공동주택의 경우에 일조를 위한 정북방향의 높이 제한을 제2항에서 추가하려는 것은 아니라는 주장이 있을 수 있으나, 구 「건축법 시행령」(1978. 10. 30. 대통령령 제9193호로 전부 개정된 것을 말함) 제167조제1항에서는 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”의 높이제한을 규정하면서 “정남 및 정북방향의 높이 제한” 및 “정남 및 정북 이외의 방향의 높이 제한”을 “주거전용지역 및 주거지역 등에서 건축하는 건축물”과 “공동주택 등”에 같이 적용되도록 규정하고 있음에 비추어 볼 때, 연혁적으로 일조를 위한 정북방향의 높이 제한 규정과 공동주택의 채광을 위한 높이 제한 규정이 일관되게 분리하여 규정되어 왔다고 보기도 어렵다고 할 것입니다. 

 

그렇다면, 건축법 제61조제2항의 문언상 명백하게 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 것”을 규정하고 있는 점, 일조 등을 위한 높이 제한규정의 도입 취지 및 해당 규정의 연혁 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 이 사안처럼 준주거지역 안에서 공동주택을 건축하는 경우에도 건축법 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 한다고 보아야 할 것입니다. 

만약, 건축법 제61조제2항의 “제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라”의 의미를 전용주거지역 및 일반주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 기준에도 적합하여야 한다는 의미로 해석한다면, 건축법 제61조제1항은 전용주거지역 및 일반주거지역에서 건축되는 공동주택을 포함한 모든 건축물에 적용되는 것이므로 건축법 제61조제1항의 규정만으로도 충분하여 굳이 같은 조 제2항에서 이를 다시 규정할 필요는 없다고 할 것이고, 건축법 제61조제2항에서 “공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다”고 규정하여 위 조항이 일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 공동주택을 제외한 모든 공동주택에 적용하도록 한 것과도 모순이 된다고 할 것입니다. 

따라서, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 건축법 제61조제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 할 것입니다. 
※ 법령정비 권고사항 
건축법 제61조제2항이 ‘공동주택(일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 것은 제외함)의 높이는 제1항에 따른 기준에 맞아야 할 뿐만 아니라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다’고 규정하고 있어, 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에도 같은 조 제1항에 따른 일조 등의 확보를 위한 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하여야 하므로, 정책의 필요에 따라 준주거지역에서 공동주택을 건축하는 경우에 같은 조 제1항의 정북방향의 건축물 높이제한을 적용하지 않으려면 이에 관한 입법적 조치가 있어야 할 것입니다. (관계법령건축법 시행령 제86조, 건축법 제61조)

 

 

★‘하나의 대지에 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 1개동과 근린생활시설 1개동이 마주보게 신축하고자 할 경우 동간 이격거리

 

건축법 시행령 제86조제1항제2호 및 「서울특별시 건축조례」 제35조제4항 제2호에 따라 같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 도시형 생활주택 중 단지형다세대주택은 4미터 이상으로서 건축물의 각 부분의 높이의 0.25배 이상을 띄어 건축하여야 하며, 공동주택 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분의 높이의 1배 이상 띄어 건축하여야 합니다.

 

따라서, 근린생활시설이 공동주택의 부대시설 또는 복리시설이 아니라면 동간 이격 거리는 4미터 이상으로서 단지형 다세대주택 각 부분의 높이의 0.25배 이상을 띄어 건축하여야 할 것.

 

 

 

★고저차가 있는 3개 도로(6m+6m+15m)의 합이 20미터가 넘는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우 건축법 시행령 제86조제1항 단서 규정에 따라 정북방향의 일조기준을 완화 적용할 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 제86조제1항 단서조항에 따르면 건축물의 미관 향상을 위하여 너비 20미터 이상의 도로로서 건축조례로 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 동 조항을 적용하지 아니하도록 규정하고 있으므로,
인접한 3개의 도로에 고저차가 있는 경우 미관향상을 위하여 정북방향 일조기준을 적용할 필요가 있는지 여부에 대하여는 건축조례의 제정 취지, 도로 및 대지현황 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항.

 

 

★건축법 시행령 개정 전 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가(건축허가 의제)를 받은 공동주택에 대하여 개정「건축법 시행령」 시행 후 건축물의 배치를 전면 수정하는 변경(용적율 변함없으나 20세대 증가 및 지하층면적 9,988제곱미터 증가)을 하는 경우,
건축법 시행령 제86조(공동주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)의 규정을 적용함에 있어 종전의 규정을 적용하는 지 아니면 개정된 규정을 적용하여야 하는지

 

건축법 시행령(대통령령 제18,951호로 개정된 것) 부칙 제2항의 규정에 의하면 이 영 시행 당시 건축허가를 신청한 경우 등은 종전의 규정에 의하도록 되어 있는 바,
당초 사업시행인가(건축허가 의제)를 받은 용적률, 건폐율, 높이 등 건축규모의 범위내에서 설계변경인 경우라면 종전의 규정에 따라 변경이 가능할 것이나,
다만, 종전의 규정에 의하여 허가받은 건축물이 법령개정의 사유로 인하여 현행 법, 영 또는 건축조례의 규정에 적합하지 아니하게 된 경우, 건축물 배치 등 그 변경하고자 하는 부분은 그 변경으로 인하여 당해 건축물이 법령 등의 규정에 부적합한 정도가 종전보다 더 심화되지 아니하는 범위내에서 변경이 가능할 것임.