일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한

★3층 경사지붕의 처마부분까지의 높이가 8m이상인 경우 8m를 초과하는 경사지붕도 일조권 기준에적합하여야 하는지 여부

 

건축법 시행령 제85조제1항 및 서울시건축조례 제29조제1항의 규정에 의하여 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분으로부터 정북방향의 인접대지경계선까지 띄어야 하는 거리는 건축물의 높이가 8m를 초과하는 부분은 건축물 각 부분의 높이의 1/2 이상을 이격하여야 하는 것인 바, 건축물의 각 부분에 해당하는 경사지붕도 상기 규정에 의한 일조권 기준에 적합하여야 하는 것임

 

 

 

 

★신축대지에 접한 기 개설(10년 전)된 도시계획상 20미터 도시계획도로의 실제 도로 폭이 19.2~19.5미터로 도시계획상 도로 폭(20m)에 미달되었을 경우 정북방향 일조권을 배체할 수 있는 지 여부

 

건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조 규정에 따르면 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 일정 높이 이하로 하여야 하는 것이나, 시행령 제86조 제1항 단서규정에 따라 너비 20미터 이상의 도로(자동차전용도로 포함)로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우에는 그러하지 아니함.

여기서 도로라 함은 건축법 제2조 제1항 제11호의 규정에 의하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 및 건축허가시 시장•군수•구청장이 그 위치를 지정한 도로 등을 말하며, 여기에는 현황도로뿐만이 아니라 공부상에만 존재하는 그 예정도로까지 포함되는 것임.
따라서, 건축법령의 도로 폭 기준을 적용할 때 기준이 되는 것은 공부상  도로가 되는 것이며, 도시계획 등으로 고시되어 공부상 도로 폭이 20미터라면 실제 도로의 폭이 일부 미달한 경우라 하여도 위 단서규정에 따른 너비 20미터 이상의 도로로 보아 정북방향 일조권을 배제할 수 있을 것임 (법 제53조 ⇒ 제61조, 2008.3.21.)

 

 

 

★공동주택 사업과 관련하여 건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 일조권 적용을 위한 지표면 산정기준

 

건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우에는 건축법 시행령 제119조제1항 및 제2항에 의하여 제1항 각호의 경우 건축물 주위가 접하는 지표면 부분의 높이를 당해 지표면 부분의 수평거리에 따라 가중 평균한 높이의 수평면을 지표면으로 보는 것이며, 동조 제1항 제5호 나목에 의하여 건축물의 일조 등 확보를 위한 높이제한 규정에 의한 건축물의 높이 산정에 있어서는 건축물의 대지의 지표면과 인접대지의 지표면간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균수평면을 지표면으로 보는 것임

 

★건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 전면도로에 의한 건축물의 높이 제한 산정기준은?

 

  또한, 건축물의 지표면에 고저차가 있는 경우 전면도로에 의한 건축물의 높이 제한 산정기준은 동조 제1항 제5호 가목에 의하여 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 하는 것이며, 건축물의 대지에 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 동조 제1항 제5호 가목 (2)에 의하여 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온 위치에 당해 전면도로의 면이 있는 것으로 보는 것임

 

★하나의 대지 내에서 건축하고자 하는 2동의 공동주택 각동의 지표면 높이가 다른 경우 2동간 일조권 적용을 위한 높이 산정 기준면

 

하나의 대지 내에서 건축하고자 하는 2동의 공동주택 각동의 지표면 높이가 다른 경우라면 건축법 시행령 제119조 제1항제5호의 규정에 의거 건축물의 높이는 지표면으로부터 당해 건축물의 상단까지의 높이로 하도록하고 있으므로, 각 동의 건축물의 높이는 각동의 건축물이 접하는 지표면을 기준으로 산정하여야 할 것임

 

★건축법 시행령 119조 관련 내용을 주택법 적용 공동주택 사업에 적용해야 하는지

 

주택법 제17조에 의하면 주택건설 사업계획 승인 시 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 의제처리 하고 있으며, 또한 건축물을 건축하고자 하는 경우에는 건축법 및 관계법령에 적합하게 건축하여야 하는 것임.

 

 

★각 층별로 1세대로 이루어진 공동주택의 평면을 질의서와 같이 중정을 둔 “ㄷ”자형으로 계획함에 따라 동일 세대 내에서 중정을 사이에 두고 서로 마주보는 부분이 있는 경우, 마주보는 각 부분에 대해서도 건축법 시행령 제86조제2항제2호에 따른 채광방향 일조기준을 적용하여야 하는 지

 

건축법 시행령 제86조제2항제2호에서는 동일한 대지안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우 마주보는 세대의 일조확보 및 사생활보호 등을 위해 각 목의 규정에 따라 건축물 각 부분사이의 거리를 띄우도록 하고 있음.

또한, 동 규정은 1동의 건축물의 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우에도 거리를 띄우도록 규정하고 있으며 이는 평면이 “ㄷ자형”, “ㅁ자형” 등인 공동주택에서 마주보는 각 세대의 경우에도 동일한 대지 안에서 서로 다른 세대의 부분이 서로 마주보고 있는 경우와 같이 일조 등을 확보해 줄 필요가 있기 때문임.

 

따라서, 1개층이 하나의 세대로 이루어진 1동의 건축물에서 같은 세대의 부분이 서로 마주보는 경우 위 규정에 의한 거리기준을 적용하지 아니하여도 될 것이며, 아울러 상기 규정의 단서에 따라 당해 대지안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있는 것임

 

 

★건축법 시행령 제86조제2항제2호 라목에 의거, 측벽과 측벽이 마주보는 경우에 공동주택의 동간 거리를 4미터 이상 떨어지도록 정하고 있으나 건축물의 장방향으로 채광창이 설치되지 아니한 경우(출입구설치 및  계단창 0.5㎡미만 설치되어 있음)에도 이를 측벽으로 보아 당해 규정을 적용할 수 있는 지 여부

 

일조 등의 확보를 위한 공동주택의 높이는 동일한 대지안에서 2동이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우 건축법 제61조제1항에 따른 정북방향의 인접대지경계선으로부터의 거리에 따른 높이 기준뿐만 아니라 같은 조 제2항 및 같은 법 시행령 제86조제2항제2호 각 목의 거리 이상을 띄어 건축하도록 하고 있는 바, 공동주택의 동(棟)간 거리는 일조확보 이외에도 대지(단지)안의 개방감과 통풍 확보, 사생활 보호 등 주거환경에 필요한 최소한의 거리를 확보하고자 규정한 것임.

  
이러한 취지로 볼 때 상기 규정 중 “측벽과 측벽이 마주보는 경우 4미터이상을 확보”하도록 하는 것에서 “측벽”이라 함은 일반적인 판상형 공동주택의 “측면의 벽”으로 보는 것이 타당한 것이므로, 공동주택의 서로 마주보는 벽면에 채광을 위한 창문 등을 설치하지 아니하는 인위적인 계획으로 인해 주거환경의 저하와 실거주자의 일조확보 등 생활환경에 극히 불합리하게 되는 경우에는 동 규정의 합목적상 “측벽”에 해당하는 것으로 보기 어려울 것으로 판단.

 

 

 

★공동주택의 대피공간에 설치되는 창호와 실외기실의 환기를 위한 그릴 창호가 건축법 시행령 제86조제2항에 따른 채광을 위한 창에 해당하는 지 여부

 

일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정에 따라 공동주택의 높이는 건축법 제61조제2항 및 같은 법 시행령 제86조제2항에 적합하여야 하며, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 일정거리 이상을 이격하도록 하고 있음.

따라서, 공동주택의 발코니에 설치하는 대피공간에 피난 또는 소방활동을 위해 설치한 창호나 실외기실에 환기목적으로 설치한 그릴 창호는 일반적으로 채광을 위한 창문으로 보기는 미약할 것이나 정확한 판단은 해당 건축물의 창호의 형태, 규모, 구조, 이용목적 등을 종합적으로 검토하여 판단하여야 함.

 

 

★제1종 지구단위계획에 따라 건축한계선에 포함된 인접대지를 건축법 시행령 제86조제5항의 “그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지”로 볼 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 제86조제5항에 따라 건축물을 건축하려는 대지와 다른 대지 사이에 공원(도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 도시공원 중 지방건축위원회의 심의를 거쳐 허가권자가 공원의 일조 등을 확보할 필요가 있다고 인정하는 공원은 제외한다), 도로, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 유수지, 자동차 전용 도로, 유원지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 대지경계선(공동주택은 인접 대지경계선과 그 반대편 대지경계선의 중심선)을 인접 대지경계선으로 하도록 하고 있음.

따라서, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따른 지구단위계획수립 시 도로의 개방감 확보를 위하여 건축물을 도로로부터 일정거리를 후퇴하도록 지정한 건축한계선을 건축법 시행령 제86조제5항의 “그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지”로 보는 것은 곤란할 것.

 

 

 

★공동주택의 경우에는 건축법 시행령 제86조 제2항 2호 가목에 따르면 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우의 건축물 각 부분 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 1배 이상을 띄어야 하는데, 동 규정에서 건축물 각 부분의 높이라 함은 당해 건축물의 높이인 지 또는 상대방 건축물 높이인지

 

건축법 시행령 제86조 제2항 제2호 가목 규정에 의하면 동일한 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우의 건축물 각 부분 사이의 거리는 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분의 높이의 1배 이상을 띄어야 하며, 동 규정에서 건축물 각 부분의 높이라 함은 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 마주보는 두 건축물의 높이로 보아야 할 것.