전용주거지역의 높이 제한기준

★전용주거지역에서 대지와 도로가 고저차가 있는 경우 건축물의 최고높이 산정방법 및 제한높이 2층 이하 또는 8m 이하의 의미는?

 

건축법 제51조제2항 및 서울시건축조례 제54조제1항에서 전용주거지안에서의 건축물의 최고높이는 2층 이하 또는 8m 이하로 규정하고 있는데, 여기에서 최고높이 산정은 전면도로와 당해 대지의 지표면에 고저차가 있더라도 당해 대지의 지표면을 기준으로 적용하는 것이며, 최고 제한높이 “2층 이하 또는 8m 이하” 는 두 가지를 모두 만족하여야 하는 것임

 

 

 

★도로 너비에 의한 건축물의 높이제한을 도로 너비의 18배로 완화 적용하여 1999.7.20. 건축심의를 받은 후, 1999.7.31 조례 개정시 18배 완화기준이 폐지되었지만, 동조례 부칙 제4조의 규정에 의하여 도로사선제한을 1.8배로 적용하여 1999.12월에 사업계획승인을 신청한 건에 대하여 사업계획승인권자가 용적률 적용이 위법이라는 사유로 사업계획승인을 신청을 반려 처분하였고, 이에 행정소송을 제기하여 “사업계획승인 반려처분을 취소하라”는 판결이 확청된 경우 당초 사업계획승인 신청했던 내용대로 도로너비에 의한 사선제한 규정을 1.8배로 적용할 수 있는지 여부

 

일반적으로 관계법령에 적법하게 “사업계획승인” 이 신청된 것을 사업승인권자가 반려 처분하였고, 이에 대한 행정소송 결과 “사업계획승인신청 반려처분을 취소하라” 는 법원의 판결이 확정된 경우라면, 동 사업계획승인 신청은 유효한 것으로 볼 수 있고, 사업계획승인 시점의 서울시건축조례(1999.7.31공포) 부칙 제4조의 규정에 의하여 건축심의를 받은 것은 종전의 규정을 적용하도록 하고 있으므로 질의의 경우와 같이 1999.7.31. 이전에 건축심의를 득하고, 1999.12월에 사업계획승인을 신청되었던 경우라면 도로너비에 의한 건축물의 높이제한 기준도 건축심의시 적용되었던 종전의 조례기준으로 적용할 수 있을 것.

 

 

 ★4미터 보행자전용도로에 대해 건축법 제60조(건축물의 높이제한)의 도로사선 제한 규정을 적용하여야 하는지 여부

 

건축법 제60조제3항에 따르면 제1항에 따른 최고높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없음.

여기서 ‘도로’라 함은 같은 법 제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 도로법등 관계법령에 따라 신설(변경)에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로를 말함.
따라서, 건축법상 도로에 해당하지 않는 경우에는 도로 폭에 따른 건축물의 높이제한 규정을 적용할 수 없을 것.

 

 

 

★건축법 제60조 제3항에 따라 건축물의 높이제한을 함에 있어 해당 지역 조례에서 정한 기준(대지 둘레길이의 1/8에 접한 도로를 기준하여 적용)에 대한 적용은?

 

건축법 제60조 제3항에 의하면 최고 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없으며, 다만, 대지가 둘 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 해당 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있도록 규정하고 있는바,
당해 지방자치단체의 조례로 따로 정한 사항에 대하여는 해당 조례 제정.운영권자가 판단하여야 할 사항임.

 

 

★대지가 2 이상의 도로에 접한 경우로서 도로 반대측에 하천과 유사한 유수지가 접해 있는 경우

서울시 건축조례 제55조제2항의 규정에 의하여 유수지를 전면도로의 너비에 포함하여 건축물 높이를 제한할 수 있는지?

 

건축법 제51조제3항 단서규정에서 대지가 2 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 당해 지방자치단체의 조례로 따로 정할 수 있도록 하고 있고   

서울시 건축조례 제55조제2항의 규정에 의하여 대지와 도로사이에 시설녹지가 있거나 도로반대쪽에 공원·광장·하천·철도·시설녹지(이하 "건축이 금지된 공지"라 한다)가 있는 도로를 전면도로로 하는 대지안의 건축물의 높이제한은 건축이 금지된 공지를 전면 도로에 포함하여 적용하도록 하고 있는 바, 도시계획시설기준에 관한 규칙에서 "유수지시설"이라 함은 집중강우로 인하여 급증하는 제내지의 내수 또는 지반고가 낮은 저지대의 배수량을 하천에 조절,배제할 목적으로 일시 유수시키기 위하여 설치하는 시설로 정의되어 있고, 복개된 유수지는 하천과 같이 도로·광장·주차장·체육공원·자동차운전연습장 및 녹지외의 용도로 사용할 수 없도록 규정하고 있음 

 

따라서 유수지시설은 하천과 연계된 도시계획시설로서 건축이 금지된 공지이므로 하천과 같이 전면도로의 너비에 포함하여 건축물 높이제한을 할 수 있는 것임.

 

 

 

★대지가 1면은 너비 41m의 막다른 도로에 접하고, 1면은 너비 4m와 6m로 너비가 일정하지 않은 통과도로에 접속된 경우 막다른 도로와 통과도로의 너비 4m부분의 전면도로를 6m로 건축물의 높이제한 적용할 수 있는지 여부

 

건축법 제51조제3항, 서울시 건축조례 제55조제1항 및 제2항의 규정에 의하여 전면도로의 너비에 의한 건축물의 높이제한을 적용함에 있어서 2개 이상의 도로(교통광장 포함)에 접속하는 경우 당해 도로에 대한 전면 도로의 너비는 가장 넓은 도로의 너비를 적용하는 것이지만, 넓은 도로의 너비가 일정하지 않은 경우에는 가장 좁은 부분을 전면도로의 너비로 적용하는 것이 타당할 것임.

 

-  따라서, 통과도로 부분 중 너비 6m와 41m 부분을 각각 당해 부분에 대하여 적용하여야 하며, 막다른 도로와 통과도로의 좁은 부분의 너비가 같으므로 막다른 도로 부분의 전면도로는 41m로 적용하는 것이 타당할 것으로 판단됨.