현황도로 토지소유자의 사용동의서를 받아야 하는지 여부

★포장된 현황도로(건축법에 의한 도로로 지정되지 않음)를 이용하여 건축물을 신축하고자 할 경우, 동 현황도로 토지소유자의 사용동의서를 받아야 하는지 여부

 

건축법 제44조의 규정에 따르면 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하도록 규정하고 있으며, 이 경우 도로는 같은 법 제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률·도로법·사도법 그 밖의 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로(그 예정도로)와 건축허가 또는 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정하여 공고한 도로(그 예정도로)를 말함. 또한, 허가권자는 건축허가 또는 신고 시 도로의 위치를 지정·공고하고자 할 때에는 같은 법 제45조에 따른 도로의 지정절차에 따라 당해 도로에 대한 이해관계자의 동의를 얻어야 하며, 다만, 주민이 오랫동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있는 것임.

 

★연면적의 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다고 규정하고 있는 바, 너비 6m 이상의 도로라 함은 도로법상의 도로로서 지적도상에 표시된 도로를 지칭하는 것인지 아니면 건축주가 자기 땅 위에 만든 사설도로도 인정되는지 여부(사설도로와 연결된 주도로는 농로로서 그 너비가 3~7m 이상임) 

 

건축법상 “도로”란 건축법 제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(예정도로 포함)로서 도로법 등 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로를 말하는 것임. 이와 관련, 건축법 제44조제2항 및 같은법 시행령 제28조 제2항의 규정에 따르면 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장은 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사 등 일부건축물 제외)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있는 바, 이는 일정규모 이상의 건축물 이용시 보행 및 차량통행에 불편함이 없어야 함은 물론, 화재·재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전·기능의 향상과 공공복리의 증진이라는 건축법의 목적에 부합되게 하기 위한 것으로서, 당해 허가신청 대지부분만 6m 이상으로 확보하는 것은 상기 규정에 따른 도로에 접한 것으로 볼 수 없을 것.

 

 

 

 

★ 건축허가 시 허가신청 대지가 건축법 제2조제1항제11호에 규정된 도로에 접하면 충분한지 여부
☆ 토지 옆면 및 뒷면에 지적도로가 있을 경우 공공을 위하여 도로를 개설하여 기부채납하라는 규정 등 건축법에 다른 규정이 있는지 여부

건축법 제44조제1항에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상을 도로에 접하도록 하고 있으며(허가권자가 출입에 지장이 없다고 인정하는 등의 경우에는 그러하지 아니함), 여기서 “도로”라 함은 건축법 제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 도로법 등 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로(예정도로 포함)나 건축허가 또는 신고 시에 허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로(예정도로 포함)를 말하는 것임.
아울러, 건축법령에서는 상기 규정에 따른 도로와 관련하여 건축선의 지정이나 건축물의 높이제한 등을 정하고는 있으나, 공공을 위하여 도로를 개설하여 기부채납하라는 것에 대하여는 별도 규정하고 있지 아니함

 

★ 건축허가가 허가요건을 충족하면 당연히 허가를 내주어야 하는 기속재량인지 여부

 

기속 또는 재량 행위에 대하여 건축법령에서 별도 정하고 있지는 아니하나, 통상 건축법령과 관계법령상 요건이나 절차 등에 적합한 경우에는 건축물의 건축을 할 수 있을 것으로 사료됨.

 

★개인 사도로서 이미 사도개설 허가를 받아 건축물이 건축된 후 인근대지에 건축물을 건축하기 위해 개인 사도를 연장하고자 하는 경우 개인 사도를 연장하여 도로로 사용하고자 하는 토지에 대해서만 도로사용승낙을 받아야 하는 지, 아니면 기존 사도도 다시 도로사용승낙을 받아야 하는지

 

대지에 건축물을 건축하기 위해서는 건축법 제44조제1항에 따라 대지가 2미터 이상 도로에 접하여야 하며, 여기서 말하는 도로란 같은 법 제2조제1항제11호에서 정의한 도로를 말함.
 개인 사도가 건축법 제2조제1항제11호가목의 사도법에 따라 신설에 관한 고시가 된 도로[또는 같은 호 나목의 건축허가(신고)시 허가권자가 위치를 지정하여 공고한 도로]라면 동 도로에 대해 다시 도로사용승낙을 받을 필요가 없을 것임.

 

 

 

 

★2필지의 토지에 다세대주택 2동을 건축하는 경우 타인의 토지(도시계획상 도로로 편성된 토지이나 미보상됨)를 사용승락 받지 않고도 건축허가가 가능한지 

 

건축물을 건축하기 위해서는 대지가 건축법 제44조에 따라 도로에 2미터 이상 접하여야 하며, 건축법상 도로라 함은 건축법 제2조제1항제11호에서 규정하고 있는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 되었거나 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로나 그 예정도로를 말하는 것임.
따라서, 대지가 도시계획시설로 고시가 된 도로에 2m이상 접하였다면 건축물의 건축이 가능할 것으로 판단되나, 동 대지로의 통행에 지장없는 통로가 있어야 할 것임.

 

★진입도로가 없는 대지에 건축허가가 가능한지 여부

 

건축법 제44조제1항에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하도록 하고 있으나, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 또는 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있음.

 

★임시도로(지목: 전)에 접한 대지의 건축허가 가능여부

 

건축법 제44조 및 같은 법 시행령 제28조에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하도록 하고 있음. 다만, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 또는 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 경우에는 그러하지 아니하도록 하고 있음.

 

 

 

 

★건축물의 대지에 대한 진입도로 및 부설주차장 진입로 폭 적용 

 

건축물을 건축하는 경우에는 건축법 및 관계법령에 적합하여야 하는 것으로, 건축법령상 대지와 도로의 관계에 관해서는 건축법 제44조에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접하도록 규정하고 있음.
또한, 주차장법 시행규칙 제11조제4항제4호에서 부설주차장의 총 주차대수 규모가 8대 이하인 자주식주차장(지평식에 한한다)의 경우 출입구 너비는 3미터 이상으로 하며, 다만 막다른 도로에 접하여 있는 부설주차장으로서 시장·군수 또는 구청장이 차량의 소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 2.5미터 이상으로 할 수 있다고 규정하고 있음.

 

★건축법상 진입도로 확보기준과 관련하여, 도시계획예정도로가 사유지인 경우 그 도로의 토지 소유자 동의가 필요한지 여부 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 신설·변경에 관한 고시가 된 도시계획예정도로라면 건축법령상 도로에 해당하나 건축법령에서 도시계획예정도로의 토지 소유자에 대한 동의 여부에 대하여는 규정하고 있지 아니함.

 

 

 

 

★건축물을 건축하고자 하는 대지가 너비 4미터인 도로에 접해 있고, 허가신청 대지부분만 너비 6미터의 도로를 확보할 경우(기존도로 확폭 불가), 동 대지에 연면적의 합계가 2천제곱미터 이상의 건축허가 가능 여부

 

건축법 제44조제2항 및 같은법 시행령 제28조제2항의 규정에 따르면 연면적의 합계가 2천제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외)의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접하여야 하며, 이는 연면적 2천제곱미터 이상의 규모가 큰 건축물 이용시 보행 및 차량통행에 불편함이 없어야 함은 물론, 화재·재난 등의 발생 시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 건축물의 안전·기능의 향상과 공공복리의 증진이라는 건축법의 목적에 부합되게 하기 위한 것으로서, 당해 허가신청 대지부분만 6m이상으로 확보하는 것은 상기 규정에 따른 도로에 접한 것으로 볼 수 없을 것.

 

★대지에 접하고 있는 구거를 도로로 볼 수 있는지 및 담장설치의 적법 여부

 

건축법상 “도로”란 건축법 제2조제1항제11호에 따라 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 도로법 등 관계법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가 또는 신고 시 허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로를 말하는 것이며, 허가권자는 도로의 위치를 지정·공고하고자 할 때에는 건축법 제45조제1항에 따라 당해 도로에 대한 이해관계인의 동의를 얻어야 하며, 이해관계인의 동의를 얻기가 곤란하다고 인정하는 경우 등에 있어서는 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있음.
아울러, 건축법 제44조에 따라 건축물의 대지는 2미터 이상을 도로에 접하여야 하는 것이나, 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되거나 건축물의 주변에 광장·공원 등 관계법령에 따라 건축이 금지되고 공중의 통행에 지장이 없는 공지로 허가권자가 인정하는 공지가 있는 경우에는 그러하지 아니할 수 있는 것이며, 대지가 소요너비에 못 미치는 너비의 도로에 접하고 있는 경우에는 같은 법 제46조제1항에 의하여 당해 도로의 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하여야 하는 것으로 같은 법 제47조제1항에 따라 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 아니 되는 것임.

 

 

 

★연면적 2000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 접해야 하는데, 길이 35m 이상인 막다른 도로에서 현재 너비가 5m가 확보되지 않지만 추후 신축시에 6m가 확보되는 경우 동 도로에 접한 대지에 연면적 2000㎡ 이상의 건축이 가능한지 여부

 

건축법 제33조제2항 및 동법시행령 제28조제2항의 규정에 의하여 연면적의 합계가 2000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 5m 이상의 도로에 4m 이상 접해야 하는데, 질의의 도로가 건축법 제2조제1항제11호의 규정에 의한 건축법상 도로로서 소요폭이 미달되어 동법 제36조의 규정에 의한 소요 폭을 확보하는 도로인 경우에는 동 도로의 소요폭이 확보된 후, 확보한 부분에 대하여 동법 제35조에 의한 절차를 거쳐 동법 제2조제1항제11호의 규정에 의한 도로로 지정되면 2000㎡이상인 건축물의 건축이 가능한 것임.

 

 

★하나의 토지를 수십개의 필지로 분할하면서 형성된 도로를 기준으로 하여 분할된 각 필지별로 각각 건축허가 되었으나 동 도로는 지적상 분할은 되어 있지만 지목이 대지로 되어 있고 도로대장도 없는 경우 이를 건축법상 도로로 보아 동 도로를 폐지할 경우 이해관계인의 동의를 받아야 하는지 여부?

 

건축법 제2조제1항제11호의 규정에 의하여 건축법상 도로라 함은 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로와 건축허가시 그 위치를 지정한 도로를 말하는 것이며 동법 제35조의 규정에 의하면 허가권자는 건축허가시 도로를 지정하거나 폐지 또는 변경하고자 할 때에는 당해 도로에 대한 이해관계인의 동의를 얻도록 규정하고 있고, 도로로 지정하거나 변경한 경우에는 이를 도로관리대장에 기재하여 관리하도록 하고 있으나 지목변경을 의무화하고 있지는 아니함.

 

또한 허가권자가 도로로 지정하거나 변경한 경우 도로관리대장을 작성하여 관리하도록 한 규정은 1981.10.8 건축법시행령(제10480호) 개정시 신설되어 시행되었음.

따라서, 도로의 지목이 대지로 되어 있고, 도로관리대장이 없다하더라도 건축허가시 동 도로를 기준으로 건축기준 등 제반규정을 적용한 경우라면 이는 건축법상 도로로 보아야 할 것이고 동 도로를 폐지하고자 할 경우에는 동법 제35조의 규정에 의한 당해 도로에 대한 이해관계인의 동의를 얻어야 할 것.