지하층

★경사가 심한 지반에 3면이 지표하에 있고 1면이 완전 노출된 경우로서 건축법시행령 제63조의 규정에 적합한 경우 노출된 면에 채광,환기,전망 등을 위한 창문 및 주출입구를 설치할 수 있는지?

 

건축법 제44조의 규정에 의하여 지하층의 설치의무가 폐지되어, 당해 층의 바닥으로부터 지표면까지의 평균높이가 당해 층높이의 1/2이상이고 동법 시행령 제63조의 규정에 의한 지하층의 구조에 적합한 경우에는 노출된 면에 채광, 환기, 전망 등을 위한 창문 및 출입구의 설치도 가능한 것임.

 

★건축법 제44조의 규정에 의하여 건축물에 설치하는 지하층의 구조 및 설비에서 제1항제1호 규정에 50㎡이상인 층 직통계단 외에 비상탈출구 및 환기통을 설치할 것 이라는 말은 직통계단, 비상탈출구, 환기통 세가지 요건 중 하나를 만족한 것인지, 아니면 환기통만 설치할 수 있는지?

 

건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제25조제1항의 규정에 의하면 건축법 제44조의 규정에 의하여 건축물에 설치하는 지하층의 구조 및 설비는 동항 각 호의 기준에 적합하도록 규정하고 있는 바, 동항 제1호의 규정에 의하면 지하층으로서 거실의 바닥면적이 50㎡이상인 층에는 직통계단 외에 피난층 또는 지상으로 통하는 비상탈출구 및 환기통을 설치(다만, 직통계단이 2개소 이상 설치되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다)하도록 규정되어 있는 바, 동 규정을 만족하여야 할 것임.

 

 

 

★건축물의 대지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에 그 대지의 과반 이상이 속하는 용도지역 안의 건축기준을 건축허가 신청인의 의사와 관계없이 그 대지 전체에 적용하여야 하는지 여부

 

건축물의 대지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 조례로 달리 정한 바가 없다면, 건축허가 신청인의 의사와 관계없이 그 대지의 과반 이상이 속하는 용도지역 안의 건축기준을 그 대지 전체에 적용하여야 합니다. 

 

건축법 제46조제1항의 문언을 보면 “건축물 및 대지의 전부에 대하여 그 대지의 과반이 속하는 지역·지구 또는 구역안의 건축물 및 대지 등에 관한 이 법의 규정을 적용한다.”라고 규정되어 있습니다. 

또한 건축법 제46조제4항에서 동조 제1항의 규정에 불구하고 당해 대지의 규모와 당해 대지가 속한 용도지역·지구 또는 구역의 성격 등 당해 대지에 관한 주변여건상 필요하다고 인정하여 당해 지방자치단체가 조례로 적용방법을 따로 정할 수 있도록 규정하고 있으므로, 동조 제1항은 건축허가 신청인의 의사와 관계없이 과반 이상이 속하는 용도지역 안의 건축기준을 대지 전체에 적용하여야 함을 의미한다 할 것입니다. 
한편, 국가의 법체계는 통일된 체계를 이루고 있으므로 하위법령을 해석함에 있어 상위법령에 합치되게 해석하여야 하는데, 건축법 제46조제1항에서 대통령령으로 그 절차를 위임하였고, 그 위임을 받아 건축법 시행령 제77조에서 “그 대지의 전부에 대하여 적용받고자 하는 자는 당해 대지의 지역·지구 또는 구역별 면적과 적용받고자 하는 지역·지구 또는 구역에 관한 사항을 허가권자에게 제출하여야 한다.”라고 규정하고 있는바, 상위법령인 건축법 제46조제1항에서 건축허가 신청인이 건축기준의 적용방법을 선택할 수 없도록 규정하고 있으므로 건축법 시행령 제77조는 법 제46조에 따라 대지의 전부를 적용하는 경우 신청인에게 필요한 자료의 제출을 받기 위하여 규정한 절차규정이라고 보아야 할 것입니다. 
따라서, 건축물의 대지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우로서 조례로 달리 정한 바가 없다면, 건축허가 신청인의 의사와 관계없이 그 대지의 과반 이상이 속하는 용도지역 안의 건축기준을 그 대지 전체에 적용하여야 합니다.

 

 

★신청대지가 과반이 속하는 일반상업지역과 일반주거지역에 걸쳐 있는 경우 주상복합건축물 1개동을 건축함에 있어 일조 등의 확보를 위한 건축기준의 적용은?

 

건축법 제46조 제1항의 규정에 의하면 대지가 지역·지구 등에 걸치는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 그 대지의 과반이 속하는 지역·지구안의 건축물 및 대지 등에 관한 규정을 적용하는 것이므로, 대지의 전부에 대하여 대지의 과반이 속하는 일반상업지역의 기준을 적용하게 되는 경우 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한 규정을 적용하지 아니하는 것이나, 동법 동조 제4항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례에서 적용방법을 따로 정하고 있는 경우에는 그에 따르는 것임.

 

 

★제1종일반주거지역 안에서는 4층 이하의 건축물에 한하여 건축할 수 있는바, 다세대주택의 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조로 되어 있는 경우 위 4층 이하의 건축제한을 적용함에 있어 위 1층 피로티 부분이 층수산정에 포함되는지? 

 

제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조라 하더라도 이러한 1층도 제1종일반주거지역 안에서의 층수에 포함되므로, 이를 포함한 4층 이하의 건축물만 허용된다고 할 것입니다.

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조 및 같은 법 시행령 제30조제1호나목(1), 제71조제1항제3호, 별표 4 제1호나목을 종합하면, 제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 그 안에서 건축할 수 있는 건축물은 원칙적으로 4층 이하에 한하고 있고, 건축물의 종류로는 위 별표 4에서 규정하고 있는데, 건축법 시행령 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외함)도 그 중 하나라 할 것입니다. 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하라는 건축제한을 두고 있으면서도 그 층수의 산정방법에 대하여는 아무런 규정을 두고 있지 않으므로 건축물에 관한 한 건축물의 대지·구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 규정하고 있는 건축법이 적용되어야 할 것인바, 건축법 제73조 및 같은 법 시행령 제119조제1항제9호에 따르면, 건축물의 층수산정은 승강기탑·계단탑·망루·장식탑·옥탑 기타 이와 유사한 건축물의 옥상부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 당해 건축물의 건축면적의 8분의 1(주택법 제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1)이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 당해 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 산정하며, 건축물의 부분에 따라 그 층수를 달리하는 경우에는 그 중 가장 많은 층수로 한다고 규정하고 있습니다. 

그런데 제1종일반주거지역 안에서는 건축법 시행령 별표 1 제2호의 공동주택(아파트를 제외함)을 건축할 수 있다고 하고 있는바, 건축법 제2조제2항제2호 및 같은 법 시행령 제3조의4, 별표 1 제2호에 따르면, 건축물의 용도가 공동주택인 건축물은 그 세부용도를 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 하되, 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상이면 아파트로, 4개층 이하이면 연립주택과 다세대주택으로 각각 구분하고 있고, 아파트 또는 연립주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하며, 다세대주택의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 규정하고 있습니다. 
그렇다면 다세대주택의 경우 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우 주택의 층수에서 제외되어 주택으로 쓰이는 4개층을 포함한 전체층수가 5층이 되는 것이 허용되는바, 제1종일반주거지역 안에서는 비록 4층 이하의 건축물만이 허용되지만 건축법 시행령 별표 1 제2호에 따라 아파트를 제외한 공동주택을 허용한다고 하면 위와 같이 다세대주택의 1층 주차장 피로티 구조가 주택의 층수에 제외되는 것이 제1종일반주거지역 안에서 건축제한과 관련된 전체층수에서도 제외되는 것으로 볼 수 있는지 문제될 수 있습니다. 

다세대주택의 1층을 위와 같이 피로티 구조의 주차장으로 하는 경우 주택의 층수에서 제외하는 입법취지가 대지활용률을 제고하고 1층 피로티 주차장을 장려하고자 하는 정책적 고려에서 비롯된 것이라 하더라도, 별도의 규정이 없는 한 이를 바로 제1종일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 4층 이하의 건축제한까지 완화한 것이라고 볼 수 없고, 단지 위와 같은 정책적 고려와 건축법 시행령 별표 1 제2호 단서에서 규정하고 있는 바와 같이 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 아파트와 층수가 4개층 이하인 연립주택 또는 다세대주택을 구별하는 공동주택의 세부용도별 기준에 불과하다고 할 것입니다. 또한, 다세대주택은 1층이 피로티 주차장인 경우 이를 주택의 층수에서 제외한다는 규정도 주택으로 쓰이는 층수를 산정할 때 이를 제외하여 결과적으로 주택으로 쓰이는 1개층의 추가 건축을 허용해 준다는 것이지, 건축물의 전체층수에서까지 제외하여 준다는 의미는 아니라 할 것입니다.
한편 건축법 시행령 제119조제1항제5호에 따른 건축물의 높이를 산정함에 있어서도 건축물의 1층 전체에 피로티(건축물의 사용을 위한 경비실·계단실·승강기실 기타 이와 유사한 것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 건축물의 높이제한에 관한 제82조 및 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 높이제한에 관한 규정 중의 하나인 제86조제2항을 적용함에 있어서는 피로티의 층고를 제외한 높이로 한다는 규정을 두면서도, 이로 인하여 인접건축물의 일조 등의 확보에 영향을 주는 것을 막기 위하여 제86조제1항 및 제3항에 따른 정북 또는 정남방향의 인접대지경계선과 관련된 일반적인 높이제한의 경우에는 피로티의 층고를 건축물의 높이에 포함시키고 있는 점을 고려하면, 제1종일반주거지역 안에서 4층 이하의 건축물로 층수제한을 함에 있어 다세대주택의 1층이 위와 같은 피로티 구조의 주차장인 경우 이를 이러한 층수산정에서 제외하려고 한다면 위와 같은 명문의 규정이 있어야 할 것입니다. 
따라서 제1종일반주거지역 안에서 다세대주택을 건축하고자 하는 경우 1층 전부가 주차장으로 사용하는 피로티 구조라 하더라도 이러한 1층도 제1종일반주거지역 안에서의 층수에 포함되므로, 이를 포함한 4층 이하의 건축물만 허용된다 할 것입니다.

 

 

★국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 기존의 자연녹지지역에는 적합하였으나 도시관리계획의 변경으로 제2종일반주거지역이 된 지역에 설치할 수 없게 된 액화석유가스 충전소의 부지에 지붕·기둥 및 벽 없이 기계식 세차설비를 설치하는 것이 같은 법 시행령 제71조에 따른 용도지역 안에서의 건축제한 규정에 위배되는지?

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 기존의 자연녹지지역에는 적합하였으나 도시관리계획의 변경으로 제2종일반주거지역이 된 지역에 설치할 수 없게 된 액화석유가스 충전소의 부지에 지붕·기둥 및 벽 없이 기계식 세차설비를 설치하는 것은 같은 법 시행령 제71조에 따른 용도지역 안에서의 건축제한 규정에 위배되지 않습니다. 

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 함) 제76조에 따르면 같은 법 제36조에 따라 지정된 용도지역 및 같은 법 제37조에 따라 지정된 용도지구 안에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령 또는 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정하도록 하고(제1항 및 제2항), 같은 조 제1항 및 제2항에 따른 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한은 해당 용도지역 및 용도지구의 지정목적에 맞아야 하며(제3항), 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경 후의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등은 같은 조 제1항 및 제2항에 맞아야 한다고 규정하고 있습니다(제4항). 국토계획법 시행령 별표 5에 따르면 제2종일반주거지역에서는 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축법 시행령 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 중 시내버스차고지에 설치하는 액화석유가스 충전소와 건축법 시행령 별표 1 제20호의 자동차관련시설 중 세차장을 건축할 수 있고(제2호카목 및 타목), 국토계획법 시행령 별표 17에 따르면 자연녹지지역에서는 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축법 시행령 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설과 건축법 시행령 별표 1 제20호의 자동차관련시설을 건축할 수 있다고 규정하고 있으며(제2호타목 및 파목), 건축법 시행령 별표 1에 따르면 위험물 저장 및 처리 시설로 액화석유가스 충전소·판매소·저장소(기계식 세차설비를 포함한다)를 규정하고 있고(제19호), 자동차 관련시설(건설기계 관련 시설을 포함한다)로 세차장을 규정하고 있습니다(제20호). 그리고, 국토계획법 시행령 제93조제2항 본문에 따르면 기존의 건축물이 도시관리계획의 결정·변경 등으로 국토계획법령 등에 따른 건축제한 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 확인되는 경우에는 종전의 용도로 계속 사용할 수 있다고 규정하고 있는 것은 용도지역에 관한 도시관리계획의 결정·변경을 함으로써 해당 용도지역에 부적합하게 된 경우까지 기존 건축물을 불법화하는 것은 국민들에게 예측하지 못한 부담을 주는 측면이 있으므로 이를 합리적으로 개선하여 기존의 현상은 인정하려고 한 취지로 보아야 할 것이나, 기존의 현상에 대하여 적극적인 변경을 가하여 해당 용도지역 지정의 취지가 훼손되는 경우까지 이를 허용하려는 취지는 아니라고 할 것입니다.

 

먼저, 건축법 시행령 별표 1 제19호에서 액화석유가스 충전소에 설치하는 기계식 세차설비를 별도로 분리해서 규정하고 있지 않고 “액화석유가스 충전소·판매소·저장소(기계식 세차설비를 포함한다)”라고 규정한 것은 액화석유가스 충전소를 이용하는 자의 편의를 증진하기 위하여 액화석유가스 충전소의 설치를 허용함으로써 기계식 세차설비도 함께 설치할 수 있다는 것이므로 기계식 세차설비를 액화석유가스 충전소 등과 구분하지 아니하고 이를 함께 규율하겠다는 취지로 이해됩니다. 이는 액화석유가스의 안전관리 및 사업법 시행규칙 별표 3 제2호가목의 5)에서 “자동차용기 충전소에는 충전 또는 그 충전소의 안전확보에 지장이 없는 범위에서 그에 부대하는 업무를 위하여 사용되는 다음 건축물 또는 시설 외에 다른 건축물 또는 시설을 설치하지 아니할 것”이라고 하면서 “다음 건축물 또는 시설”로서 “자동차의 세정을 위한 세차시설”을 규정하고 있는 것을 보더라도, 일반적으로 자동차의 세정을 위한 기계식 세차설비는 부수적으로 설치될 수 있음을 전제로 하고 있다고 보여집니다. 그렇다면, 액화석유가스 충전소에 설치되는 기계식 세차설비는 액화석유가스 충전소와 구분되는 시설이 아니라 액화석유가스 충전소가 건축되는 경우 함께 설치되는 것이 예정되어 있는 시설로서, 액화석유가스 충전사업자의 사정에 의하여 그 시설을 설치하지 않고 충전소를 운영하다가 나중에 이를 설치하였다고 하여 국토계획법 시행령 제93조제2항의 “종전의 용도로 계속 사용”하는 경우에 해당하지 않는다고 할 수는 없을 것입니다. 또한, 국토계획법 시행령 제71조제1항제4호 및 별표 5에 따르면 제2종일반주거지역에서는 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 유사한 용도를 가진 건축법 시행령 별표 1 제20호의 자동차관련시설 중 세차장을 독립된 건축물로서 건축할 수 있도록 하고 있는 점을 비추어 볼 때, 그보다 훨씬 미미한 기계식 세차설비를 국토계획법 시행령 제93조제2항에 따라 종전의 용도로 계속 사용하고 있는 액화석유가스 충전소에 설치하는 것이 금지된다고 해석하는 것은 불합리하다고 할 것입니다. 따라서, 국토계획법에 따른 기존의 자연녹지지역에는 적합하였으나 도시관리계획의 변경으로 제2종일반주거지역이 된 지역에 설치할 수 없게 된 액화석유가스 충전소의 부지에 지붕·기둥 및 벽 없이 기계식 세차설비를 설치하는 것은 같은 법 시행령 제71조에 따른 용도지역 안에서의 건축제한 규정에 위배되지 않습니다.