소요너비 미달도로의 건축선

★소요너비 미달도로의 건축선 지정 시 공제부분에 대하여 대지 분할, 지목 변경을 하여야 사용승인이 가능한지

* 도시계획선 및 건축선 지정부분에 대한 대지의 분할 측량을 조건으로 건축허가 득함

 

건축법 제46조제1항에 따르면 소요너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우 그 중심선으로부터 소요너비의 2분의1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하도록 규정하고 있으며, 이 경우 대지 분할 및 지목변경에 대하여는 건축법령에서 명문으로 규정하고 있지 아니함

 

★지적 상 도로와 현황도로가 혼재되어 있고, 타인 소유의 대지들에 대해서는 건축허가 당시 건축법 제46조의 규정보다 더 많은 부분을 현황도로에 맞추어 도로를 후퇴하였을 경우에 건축허가를 신청하는 대지는 도로 후퇴를 하지 않아도 되는지

 

건축법 제46조에 따른 건축선의 지정은 건축물을 건축하고자 하는 대지가 같은법 제2조제1항제11호에 따른 도로에 접한 경우에 적용하는 것으로, 현황도로 및 지적상 도로가 이에 해당하는지를 먼저 확인하여야 할 것이며, 같은법 제2조제1항제11호에 따른 소요너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하는 것임.

 

 

 

★건축선 후퇴부분을 대지면적에서 제외시켜 건폐율을 산정하는지 여부

 

건축선 후퇴부분은 건축물 담장 등 구조물의 설치를 제한하고 도로면으로부터 높이 4.5미터 이하에 있는 출입구.창문 등 구조물의 개폐시 이를 넘지 못하도록 하여 통행상 지장이 없도록 규정하고 있고, 대지안에 건축선이 정하여진 경우에는 그 건축선과 도로사이의 대지면적을 포함하지 않도록 규정하고 있음.

 

★완충녹지경계선과 대지경계선이 겹칠 때 완충녹지경계선을 건축선으로 보는지 아니면 인접대지로 보아 민법의 반미터 이격규정을 적용하여야 하는지 여부

 

건축법 제46조제1항에서는 건축선을 도로와 접한 부분의 경우 대지와 도로의 경계선을 말하고 있으며, 같은조 제2항에 따라 특별자치도지사 또는 시장•군수•구청장이 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 제1항에도 불구하고 건축선을 따로 지정할 수 있음. 

또한, 대지안의 공지규정은 같은법 제58조에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 용도지역•용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위안에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄우도록 하고 있음.
건축선 지정여부, 당해 조례상 건축선에서 띄어야 하는 거리 적용여부 및 민법에 의한 적용여부 등을 허가권자가 종합 검토하여야 할 사항임.

 

 

 

 

1. 도로 폭 부족으로 대지의 일부를 도로로 하는 경우 대지면적 감소로 인하여 손해를 보게 되는 바, 당해 대지의 도로 부분을 대지면적에 포함하거나 건폐율 등을 상향하는 것이 합리적이지 않은지

 

건축법 제46조제1항에 따라 “건축선”이란 도로(같은 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 말함)와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선을 말하는 것이며, 같은 항 단서 규정에 따라 해당 대지가 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로에 접하고 있는 경우에는 그 도로의 중심선으로부터 소요 너비의 2분의 1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하도록 하고 있음. 또한, 건폐율 등을 산정하기 위한 대지면적은 건축물을 건축할 수 있는 면적을 기준으로 산정하는 것으로 그 선을 넘어 건축물을 건축할 수 없는 건축선이 정하여진 경우에는 같은 법 제119조 제1항제1호 가목에 따라 건축선과 도로 사이의 대지면적을 제외하여 산정토록 하고 있는 것임.

아울러, 상기의 건축선 관련 규정은 건축물의 이용시 보행 및 차량통행을 위한 공간 확보와 화재•재난 등의 발생시 긴급차량의 진입 등에 지장이 없도록 하여 해당 건축물의 안전과 기능을 향상시키고 공공복리의 증진이라는 건축법의 목적에 부합되게 하기 위한 것으로서 건축법령에 따른 기준을 완화하여 적용할 사항은 아닌 것임.

 

2. 건축행위 시 다가구와 다세대의 법적용 차이

 

건축법 시행령 제3조의4 규정에 따라 다가구주택은 단독주택으로, 다세대주택은 공동주택으로 분류하고 있으며, 그 세부기준은 같은 법 시행령 별표1에서 정하고 있음.  
아울러, 피난•설비•구조 등 건축법령에 따른 기준은 건축물의 용도 별로 다르게 적용될 수 있음.

 

 

 

 

★6미터 도로가 90°미만으로 서로 교차하고 있을 경우 도로모퉁이 부분의 건축선 지정

 

건축법 제46조 및 같은 법 시행령 제31조제1항에 따라 6미터 이상인 도로가 90°미만으로 서로 교차하고 있는 모퉁이에 위치한 대지의 도로모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 4미터를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선을 건축선으로 하는 것

 

★소요너비 미달 도로의 반대쪽에 축대(석축)가 있는 경우 건축선 후퇴

 

건축법 제46조(건축선의 지정) 제1항 단서규정에 따라 도로 반대 측에 경사지, 하천, 철도 등 선로부지 등 기타 이와 유사한 것이 있는 경우에는 도로 중심으로부터 그 소요너비의 1/2의 수평거리 만큼 물러난 선을 건축선으로 하는 것이 아니라, 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하도록 되어 있으며, 축대가 있는 경우를 위 단서규정에 적용할 수 있는지 여부는 대지 및 주위의 환경여건과 기술적인 사항 등 제반 상황을 고려하여 당해 허가권자가 신중히 판단 적용하여야 할 것.

 

 

 

 

★대지가 수년간 사용하고 있는 3미터 전면도로에 접한 경우 건축시 도로중심선에서 후퇴해야 하는지

 

건축법 제46조제1항에 의하면 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선("건축선(建築線)")은 대지와 도로의 경계선으로 하며, 다만, 제2조제1항제11호에 따른 소요 너비에 못 미치는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하되, 그 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로부지, 그 밖에 이와 유사한 것이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 하며, 도로의 모퉁이에서는 대통령령으로 정하는 선을 건축선으로 하도록 규정하고 있음.
따라서, 당해 도로가 건축법 제2조제1항제11호에서 규정한 도로로서 소요 너비에 못 미치는 경우에는 그 중심선으로부터 그 소요 너비의 2분의1의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하면 되는 것임.

 

★건축법 제36조의 규정에 의하여 건축허가시 소요 폭에 미달된 통과도로를 소요 너비 확보를 위하여 도로중 심선에서 양쪽으로 각각 2m후퇴하여 4m도로를 형성시킨 경우 도로모퉁이 부분을 정리(가각정리)하는 것이 허가권자의 판단사항인지 여부

 

건축법 제36조제1항 및 동법시행령 제31조제1항의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제11호의 규정에 의한 소요너비에 미달되는 너비의 도로인 경우에는 그 중심선으로부터 당해 소요너비의 1/2에 상당하는 수평거리를 후퇴한 선을 건축선으로 하는 것이며, 대지가 너비 4m이상 8m미만인 도로의 모퉁이에 위치한 경우 도로모퉁이 부분에서의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선에 따라 일정한 거리를 각각 후퇴한 2점을 연결한 선으로 하도록 규정하고 있는 바, 너비 4m 이상 8m 미만의 도로가 교차되는 부분에 위치한 대지에서 도로모퉁이 정리(가각정리)는 허가권자의 판단사항이 아니라 법적 의무사항으로 보아야 할 것임.

 

 

 

 

①건축선후퇴부분의 공개공지 포함여부 

및 

②지하철출입구로 연결되는 에스컬레이터의 공개공지 포함여부

 

서울시 건축조례 제26조제1항제2호에 따르면 “건축법시행령 제31조제2항에 따라 지정한 건축선후퇴부분의 면적은 공개공지등의 면적에 포함하지 아니하며”, 동조 제3호에 따르면 “대지 또는 건물 내에 설치하는 지하철의 출입구나 환기구는 공개공지등의 면적으로 산입한다” 라고 규정하고 있음.