위반건축물 등에 대한 조치

★건축물 지붕이 인접대지를 침범하여 건축된 경우 건축법 위반 여부

 

건축법 제8조 및 「동법 시행규칙」 제6조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 건축하는 경우에는 건축할 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 확보하여 그 대지 범위 안에서 건축물을 건축하여야 하는 것인 바, 

건축물이 당해 대지의 범위를 벗어나 인접대지를 침범하고 있다면 이는 위반건축물로 보아 건축법 제59조의 규정에 의하여 위반건축물 등에 대한 조치를 할 수 있는 것임.

 

 

★건축물의 옥상부분에 어린이 물놀이시설을 설치하여 수영장 부대시설로 영업행위를 하고 있는 바, 

이 시설물이 건축법에 따른 사용승인을 득하지 아니하였다면 건축법 규정 위반으로 처벌할 수 있는 지 여부

 

건축법 제2조 제1항 제2호 및 제5호에 따르면 “건축물”이란 토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물 등을 말하며 “거실”이란 건축물안에서 주거·집무·작업·집회·오락 기타 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방으로서 구조안전, 방·내화, 피난, 기능에 지장이 없고 환경 및 미관 등을 향상시킴으로서 공공복리의 증진에 이바지하기 위하여 건축법 등 관계규정에 적합하게 건축허가 및 유지관리 등을 하여야 함.

 

따라서, 건축물의 옥상에 수영장 부대시설 등을 설치하여 해당 옥상을 “거실”로 변경 사용할 경우에는 건축법령등의 제규정에 적합하게 하여야 할 것이며, 적법한 절차 등이 없이 무단으로 사용하는 경우에는 위법건축물로 보아 철거 등 필요한 조치를 하여야 할 것임.

 

 

★건축주 등의 의도적인 행위가 아닌 기상현상 등에 의하여 지표면이 침하되어 당초 지하층이 지상층이 되면서 건축물이 건축법령상 기준에 부적합하게 된 경우 건축법 제69조의 규정에 의하여 허가권자가 시정조치를 내릴 수 있는지 여부

 

건축법의 규정에 따라 적법하게 허가를 받아 건축된 건축물이 기상현상 등에 의하여 지표면이 침하되어 당초 허가받은 지하층이 지상층으로 바뀌어 건축물이 건축법령에 위반된 상태가 된 경우에도 건축허가권자는 건축법 제69조제1항의 규정에 따라 당해 건축물의 위법상태의 시정을 위해 필요한 조치를 명할 수 있다고 할 것.

 

※제69조(특별건축구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 구분에 따라 도시나 지역의 일부가 특별건축구역으로 특례 적용이 필요하다고 인정하는 경우에는 특별건축구역을 지정할 수 있다.  <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>

1. 국토교통부장관이 지정하는 경우
가. 국가가 국제행사 등을 개최하는 도시 또는 지역의 사업구역
나. 관계법령에 따른 국가정책사업으로서 대통령령으로 정하는 사업구역

2. 시ㆍ도지사가 지정하는 경우
가. 지방자치단체가 국제행사 등을 개최하는 도시 또는 지역의 사업구역
나. 관계법령에 따른 도시개발ㆍ도시재정비 및 건축문화 진흥사업으로서 건축물 또는 공간환경을 조성하기 위하여 대통령령으로 정하는 사업구역
다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 도시 또는 지역의 사업구역

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역ㆍ구역 등에 대하여는 제1항에도 불구하고 특별건축구역으로 지정할 수 없다.
1. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역
2. 「자연공원법」에 따른 자연공원
3. 「도로법」에 따른 접도구역
4. 「산지관리법」에 따른 보전산지
5. 삭제  <2016. 2. 3.>

③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 특별건축구역으로 지정하고자 하는 지역이 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당하는 경우에는 국방부장관과 사전에 협의하여야 한다. 

 

 

건축법 제10조의 규정에 의하면, 건축주는 건축허가 또는 신고사항을 변경하고자 하는 경우에는 변경 전에 허가권자의 허가 또는 신고를 받도록 되어 있는바, 건축허가 시 허가권자는 「건축법」상 제반 규정에의 적합여부 뿐 아니라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 용도지역·지구 안에서의 건폐율·용적률 및 각종 행위제한, 그 밖의 법령상 각종 행위제한 규정에의 적합 여부를 확인한 후 허가를 하여야 하므로, 당초 허가사항을 변경하는 것은 위에서 언급한 제반 규정에의 적합 여부를 다시 검토하는 등 사실상 새로운 허가와 다름이 없기 때문에 변경사항에 대하여도 사전에 허가를 받거나 신고를 하도록 하는 것입니다. 
또한, 동법 제69조제1항의 규정에 의하면, 허가권자는 대지 또는 건축물이 동법 또는 동법의 규정에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 동법의 규정에 의한 허가 또는 승인을 취소하거나 건축물의 철거·개축·증축·수선 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 되어 있는바, 이는 적법하게 건축된 건축물에 대하여도 지속적으로 적법한 상태를 유지하도록 하고 사후에 위반상태가 발생한 경우에는 허가권자가 이의 시정을 명할 수 있도록 함으로써 건축물의 사후관리에 유의하도록 하기 위함입니다. 
건축주가 「건축법」 제8조의 규정에 따라 적법하게 건축허가를 받아 지하 1층 지상 2층의 주택을 건축하고 동법 제18조의 규정에 따라 사용승인을 받은 후, 당해 주택에 접한 지표면이 폭우로 인하여 토사가 유실되어 그 위치가 낮아지게 됨으로써 지표면 아래에 있는 층의 바닥과 지표면까지의 평균높이가 당해 층높이의 2분의 1 이하가 되어 동법 제2조제1항제4호 및 동법시행령 제119조제1항제10호의 규정에 의한 지하층의 산정기준에 부적합하게 되면서 당초 건축허가 및 사용승인내용과 달리 지상 3층 건물로 변경된 경우, 이는 동법 제69조제1항의 규정에 의한 위반건축물 등에 대한 조치를 명할 수 있는 요건이 되며, 당해 시정조치는 위반상태에 대한 건축주 등의 고의·과실 여부를 고려하고 있지 아니하므로 불가항력적인 자연현상으로 인하여 위반상태가 발생하였더라도 건축물의 위반상태가 지속되는 것을 허용할 수는 없을 것인바, 허가권자는 당해 건축물에 대하여 원상복구 등 필요한 조치를 명할 수 있다고 할 것.

 

 

 

★ 건축법령상 위반건축물에 대한 시정명령은 누구에게 하여야 하는지

 

건축법 제79조제1항의 규정에 의하면 허가권자는 위반건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 시정조치 명령을 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 따라서 시정명령을 누구에게 할 것인지 여부는 허가권자가 해당 위반행위 현황, 시정명령 내용 및 현지의 구체적인 사안을 종합적으로 검토하여 판단할 사항

 

★ 소유자가 변경된 경우 이행강제금 납부의무자는?

 

건축법 제80조의 규정에 따라 이미 부과처분된 이행강제금은 당초 부과처분을 받은 자가 납부해야 할 것이며, 소유권 이전으로 소유자가 변경된 경우에는 새로운 소유자에게 다시 시정명령을 하고 시정명령 이행여부에 따라 이행강제금 부과여부를 결정해야 할 것

 

★ 위반건축물의 표지 및 관리는 어떻게 하는지

 

건축법 제79조제4항의 규정에 의하여 허가권자는 제1항의 규정에 의한 시정명령을 하는 경우에는 국토해양부령이 정하는 표지를 그 위반건축물이나 그 대지에 설치하여야 하며,「같은 법 시행령」 제115조제2항의 규정에 의하여 허가권자는 위반건축물의 체계적인 사후관리와 정비를 위하여 위반건축물 관리대장을 작성하고 비치하여야 함

 

 

★기존 건축물(일반음식점 용도:35㎡, 유흥주점 용도:75㎡)의 전체(125㎡)를 유흥주점의 용도로 사용하여 위반건축물로 적발된 경우 위반된 부분(35㎡)을 폐쇄하여 사용하지 않는다면 적법한 건축물로 볼 수 있는지 여부

 

허가권자는 건축법 제79조의 규정에 의하여 위반건축물의 소유자등 건축주 등에게 위반내용에 따라 그 건축물의 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 기타 필요한 조치를 명할 수 있으며 시정명령을 받은 건축주등은 시정명령 내용을 이행해야 함.

따라서, 허가권자가 해당 위반건축물에 대하여 어떠한 시정명령을 하였는지 여부와 이에 대한 이행여부 등을 종합적으로 검토하여 판단해야 할 사항임.

 

 

 

★집합건축물 내 위반행위로 건축물대장에 위반건축물로 표기된 경우 판매시설에서 음식점이나 주점의 신고가 가능한 지 여부

 

건축법 제79조제2항의 규정에 의하면, 허가권자는 위반건축물에 대하여 해당 건축물을 사용하여 행할 다른 법령에 의한 영업이나 기타 행위의 허가를 하지 아니하도록 요청할 수 있음.

 

※ 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등)

① 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대하여 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주ㆍ공사시공자ㆍ현장관리인ㆍ소유자ㆍ관리자 또는 점유자(이하 “건축주등”이라 한다)에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 해체ㆍ개축ㆍ증축ㆍ수선ㆍ용도변경ㆍ사용금지ㆍ사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다.  <개정 2019. 4. 23., 2019. 4. 30.>

② 허가권자는 제1항에 따라 허가나 승인이 취소된 건축물 또는 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여는 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위를 허가ㆍ면허ㆍ인가ㆍ등록ㆍ지정 등을 하지 아니하도록 요청할 수 있다. 다만, 허가권자가 기간을 정하여 그 사용 또는 영업, 그 밖의 행위를 허용한 주택과 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2014. 5. 28.>

③ 제2항에 따른 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따라야 한다.

④ 허가권자는 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다.  <개정 2013. 3. 23., 2016. 1. 19.>

⑤ 허가권자는 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 대지나 건축물에 대한 실태를 파악하기 위하여 조사를 할 수 있다.  <신설 2019. 4. 23.>

⑥ 제5항에 따른 실태조사의 방법 및 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.  <신설 2019. 4. 23.>