공사중단상태의 경우, 건축법에 의한 조치

공사중단상태의 경우, 건축법에 의한 조치

 

가. 건축허가를 득하고 착공하지 않고 있을 경우와 착공은 하였으나 공사중단 상태의 경우에 대한 건축법에 의한 조치 및 유권해석
나. 법원의 경매에 의하여 건축허가 받은 대지 및 공사중단 상태의 기 진행된 공사분의 구조물 전체를 경락받아 지주가 변경된 경우와 구 건축주가 동의하지 않고 토지만 경락받은 지주가 공사를 재시공 할 수 있는지 여부

 

 

가. 「건축법」 제8조제8항의 규정에 의하면 허가권자는 건축허가를 받은 자가 허가를 받은날부터 1년 이내에 공사를 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하도록 하면서 당해 허가권자가 정당한 이유가 있다고 인정하는 경우에는 1년의 범위 안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수 있도록 하고 있으므로 건축허가 후 2년이 경과되어도 착공하지 않으면 건축허가를 취소하여야 되는 것.

나. 「건축법 시행규칙」 제11조의 규정에 의하면 건축물의 건축공사 중 건축주 명의변경으로 하는 경우에는 건축관계인 변경신고서에 "구 건축주의 동의서" 또는 "권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류"를 첨부하여 제출하도록 하고 있는 바, 단순히 토지소유권이 이전되었다고 하여 건축허가(신고) 및 공사 중인 건축물에 대한 권리까지 이전되었다고 할 수 없으므로 건축허가를 받고 공사진행 중 건축주 부도 등으로 경매로 경락된 경우 경매내용에 대지뿐만 아니라 공사 중인 건축물도 포함되어 경락을 받은 경우라면 건축주명의 변경 등을 통하여 공사를 계속할 수 있을 것이나 경매내용에 대지만 명시된 경우 건축법상 건축주는 당초 건축허가를 받은 자로 보는 것임.

 

 

건축허가시 도로 조건

 

연면적 합계가 2,000㎡ 이상인 건축물을 건축하고자 하는 경우로 해당 대지에 접하고 있는 도로가 4m 통과도로에서 분기된 막다른 도로(폭 6m, 길이 70m)일 때, 4m 통과도로도 6m 이상이 되어야만 건축허가가 가능한지 여부 

 

 

「건축법」제44조제2항 및 「같은 법 시행령」 제28조제2항에 따라 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사 등 일부 건축물은 제외)의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하도록 하고 있음

「건축법」제2조제1항제11호에 따르면 건축법상 “도로”의 너비는 4미터 이상이어야 하나, 막다른 도로의 경우에는 「같은 법 시행령」 제3조의3 제2호에 따른 기준에 적합한 경우 건축법상 도로로 보고 있는 것임.

이경우, 건축법상 도로로 인정되기 위해서는 「도로법」등 관계법령에 따라 고시가 되거나 건축허가(신고)시 허가권자가 위치를 지정•공고하여야 하는 것이으므로, 질의의 대지에 접하고 있는 도로가 「건축법」제2조제1항제11호에 따른 도로에 해당되어야 함.

 

 

건축허가시 개발행위, 농지전용 등에 대한 허가서를 함께 받을 수 없는지

 

가. 「건축법」 제8조 제6항의 규정에서 “다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며”의 의미는 개발행위허가, 농지전용허가 등을 받았다는 것을 의미하는지

 

가. 「건축법」 제8조 제6항의 규정에 의하면 동조 제1항의 규정에 의한 건축허가를 받는 경우에는 동 제6호 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보는(공장건축물의 경우에는 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의2 및 제14조의 규정에 의하여 관련법률의 인·허가 등 또는 허가 등을 받은 것으로 봄) 것이나, 위 규정에 의하여 관계법률에 의한 허가 등의 의제를 받고자 하는 경우에는 동법 시행규칙 제6조 제1항 제3호의 규정에 의거 건축허가신청 시 동법 제8조제6항 각 호의 규정에 의한 허가등을 받거나 신고를 하기 위하여 당해 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 것에 한함)를 첨부하여야 하고 동법 제8조 제6항 각 호의 1에 해당하는 사항이 다른 행정기관의 권한에 속하는 경우 허가권자가 동조 제7항의 규정에 의하여 당해 행정기관의 장과 협의하여야 하는 것임

 

나. 건축허가시 개발행위, 농지전용 등에 대한 허가서를 함께 받을 수 없는지

 

나. 건축허가시 위 “가”에서 설명한 신청 및 협의 등을 거쳐 다른 법률에 의한 허가 등이 의제되었다면 「건축법 시행령」 제9조 제2항의 규정에 의한 건축허가서를 교부하는 때에 다른 법률에 의한 허가서를 따로 교부하지는 아니함

 

 

다. 「건축법」 제3조 제2항의 규정에 의거 동법 제33조의 규정을 적용하지 아니하는 지역이나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위허가기준에 도로가 있어야 하는 경우 개발행위허가시 도로관련 사항을 검토하여야 하는 지 

다. 개발행위허가를 「건축법」 제8조 제6항의 규정에 의하여 건축허가시 의제하는 경우라면 건축허가권자가 동조제7항의 규정에 의하여 협의 등을 하여야 할 것이며, 의제하지 아니하고 개발행위허가를 별도로 처리하는 경우라면 당해 허가권자가 검토하여야 할 것.

 

 

공사가 중단된 경우 건축허가 취소 여부

 

가. 건축허가를 득하여 공사를 착수하였으나, 공사가 중단되어 완공이 어렵다고 판단되는 경우, 공사착수 이후 1년 이내에도 건축허가 취소가 가능한 지 여부

 

가. 「건축법」 제8조 제8항의 규정에 의거 건축허가를 받은 날로부터 1년이내에 공사에 착수하지 아니하거나 공사를 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 하는 것인 바 공사착수 이후 1년이내라도 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에는 그 허가를 취소하여야 하는 것

 

나. 건축허가권자가 공사착수 이후 공사완공이 어렵다고 판단하여 건축허가가 취소된 건축물의 잔재(기초나 골조)의 처리 주체

 

나. 공사완공이 어렵다고 판단하여 건축허가가 취소된 경우 공사가 중단된 건축물의 잔재(기초나 골조)에 대해서는 허가권자가 「건축법」 제69조 제1항의 규정에 의하여 건축주 등에게 시정하도록 조치하여야 할 것임

 

다. 건축허가시 의제처리된 산지전용허가가 산지관리법 규정에서 별도로 정한 허가기간이 만료되어 동 전용 허가가 취소되었다면, 건축허가를 취소할 수 있는 지 여부

 

다. 「건축법」 제8조 제6항에 의거 건축허가시 의제처리된 산지관리법 규정에 의한 산지전용허가가 취소되었다면, 그 경우에 건축공사의 완료가 적법하게 가능한지 여부를 판단하여야 할 것이므로 허가권자가 청문 등을 실시하거나 관계 행정기관의 장과 협의하여 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에는 건축허가를 취소할 수 있을 것

 

라. 「건축법」 제9조 제2항의 규정에 의거 건축신고 처리시 동법 제8조 제6항의 규정에 의한 의제처리는 준용한다고 되어 있으나, 동법 제8조 제8항에 대한 준용규정이 없음에도 불구하고 건축신고 처리후 착공신고를 이행하지 않거나, 착공신고를 하였어도 공사의 완료가 불가능하다고 인정하는 경우에 건축신고를 취소할 수 있는 지 여부

 

마. 건축신고시 의제처리가 준용된 산지전용허가가 산지관리법 규정에서 별도로 정한 허가기간이 만료되어 동 전용허가를 취소하였다면 건축신고를 취소할 수 있는지 여부

 

라, 마. 「건축법」 제9조 제1항의 규정에 의한 건축신고에 대해서는 동법 제8조제8항의 규정을 준용할 수 없는 바, 동규정에 의하여 건축신고를 취소할 수 없으며, 동법 제69조 제1항의 규정에 의거 허가권자가 건축주 등에게 공사의 중지를 명하고 위반사항을 시정하게 하는 등 적절한 조치를 취하여야 할 것임

 

 

바. 「건축법」 제59조 제2항, 동법 시행령 제91조제1항 및 제2항, 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제21조제1항 규정에 의거 건축물에 열손실방지 등의 에너지이용합리화를 위한 조치를 하여야 하는 바, 여기서 건축물이라 함은 동법시행령 제91조제1항 규정에 정한 건축물만 포함되는지 아니면, 「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 제21조 규정에서 제외되는 건축물의 일부 용도이외에 모든 건축물에 열손실 방지 등의 조치를 하여야 하는 지 여부

 

바. 「건축법시행령」 제91조 제2항의 규정에 의해 ‘건축물에는 건설교통부령이 정하는 기준에 따라 열의 손실을 방지하기 위하여 단열재를 설치하는 등 필요한 조치를 취하여야 한다’고 하고 있으며, 동규정에서 ‘건축물’은 동법 제2조 제1항 제2호의 규정에 의한 건축물로서 특정한 건축물을 한정하는 것이 아니며 필요한 조치의 구체적인 사항은 건설교통부령(건축물의 설비기준 등에 관한 규칙)에 의하는 것임.

 

사. 「건축법」 제30조 제4항, 동법 시행규칙 제25조, 별표 6(옹벽에 관한 기술적 기준)중 제3호에서 석축인 옹벽인 경우에 건축물의 외벽면으로부터 띄어야 하는 거리가 있는데, 동법 시행규칙 제25조제2호의 규정에 의거 옹벽이 콘크리트인 경우 별표6 제3호의 규정과 같이 이격거리를 두어야 하는지의 여부

 

사. 「건축법 시행규칙」 별표6(옹벽에 관한 기술적 기준) 중 제3호의 기준은 석축인 옹벽에만 적용하는 것임

 

 

건축허가시 의제처리 관련 

 

가. 건축허가시 의제처리된 산지전용허가의 전용기간이 2년을 경과하여 연장허가를 받지 못하고, 현재 건축물이 공사중인 사항에 대해 주된 민원인 건축물의 착공신고서 제출로 산지전용허가의 기간연장이 되는지 여부
나. 기간연장 허가시 압류권자의 동의를 받아야 하는지 여부

 

 

일반적으로 ‘의제처리’는 복합민원의 처리유형의 하나.

어떤 인, 허가를 받기 위하여 근거법령이 서로 다른 인, 허가를 함께 받아야 할 경우에 그 관련 인, 허가가 주된 인, 허가와 중복되거나 유사하다면 주된 인, 허가만 받으면 관련 인, 허가도 함께 받은 것으로 간주하여 처리되는 것임.

이 경우, 실제적으로 행정기관 내부에서는 개별적으로 접수되는 민원처리의 방법과 동일하다고 볼 수 있는 바, 의제처리 규정은 의제되는 각 개별법령의 적용을 배제하도록 한 규정으로 볼 수는 없을 것임.
따라서, 별도의 개별법령에 따른 기간연장, 연장시 압류권자 동의여부 등에 대해서는 개별법령에서 정하고 있는 절차 등을 이행하여야 할 것.

 

 

공용건축물 “협의”가 건축허가권자의 승인을 의미하는 것인지

 

가. 공용건축물의 특례규정에서 정하고 있는 “협의”가 허가권자의 승인을 의미하는 것인지 및 허가권자가 부동의한 경우에도 협의가 있는 것으로 보아 건축을 할 수 있는지 여부
나. 허가권자가 허가요건 이외의 사유를 들어 협의를 거부하거나 부동의 할 수 있는지 여부

 

 

건축물의 건축은 「건축법」 제11조 및 제14조에서 정하고 있는 바에 따라 허가권자에게 허가를 받거나 신고한 후 건축할 수 있는 것이나, 「건축법」제29조 및 「같은 법 시행령」 제22조에 따라 국가 등이 건축하는 경우에는 상기 규정에 따른 절차의 이행 없이도 건축공사 착수 전에 허가권자와 “협의한 경우” 허가를 받거나 신고를 한 것으로 보고 있음.

이와 관련, 상기 규정에 따른 “협의한 경우”란 허가권자가 건축법 등 관계법령을 검토하여 국가 등으로부터 제출받은 관련 서류를 심사한 후 해당 건축물을 건축할 수 있다는 통지를 한 경우를 말하는 것으로 보아야 하는 것으로, 상기의 협의와 관련한 규정은 국가 등이 건축물을 건축하는 경우 신속하고 원활한 사업수행을 위해 허가나 신고와 관련된 행정절차상의 특례를 인정하고 있는 것일 뿐, 건축법령에서 정하고 있는 모든 사항에 대하여 특례를 인정하고 있는 것은 아닌 것임.

따라서, 허가권자는 국가 등과 협의 시 건축법령에서 정하고 있는 기타 규정을 검토하여 그 적합여부를 통지하여야 하는 것이며, 협의가 진행 중에 있거나 허가권자의 통지결과가 부정적인 경우에는 단지 협의를 요청한 것만으로 건축물을 건축할 수 있는 “협의한 경우”로 볼 수는 없을 것임.

아울러, 허가권자는 건축법 등 관계법령에 따라 심사결과를 통지해야 하는 것이며 허가요건 이외의 사유를 들어 협의를 거부하거나 부동의 할 수 있도록 건축법령에서 따로 규정되어 있지 않음.