건축물 철거신고

건축물 철거신고

 

A, B, C 공동소유의 건축물을 A가 사실상 점유, 관리하고 있던 중 B(A의 친동생)가 사망하였고 상속인들이 상속절차를 이행하지 않아 등기부를 포함한 각종 공부에 현재까지 사망한 B의 명의로 되어 있는 상태에서 A가 공동소유자인 C의 동의를 얻어 건축물 철거신고를 하였을 경우 A를 건축물의 관리자로 볼 수 있는지, 공동소유 건축물의 철거신고시 공유자 전원의 동의가 있어야하는지

 

건축법 제36조 및 동법시행규칙 제24조 규정에 “건축물의 소유자나 관리자는 건축물의 철거예정일 7일전까지 별지 25호 서식의 건축물 철거·멸실신고서에 석면조사결과 사본을 첨부하여 제출하도록 되어 있으며,(현행 규칙에는 해체공사계획서를 추가로 첨부토록 개정됨. 2012.12.12)
이 경우 건축물 철거·멸실신고서에는 신고인의 성명만을 기재하도록 되어 있어 여러사람이 공유지분으로 소유하는 건축물인 경우 신고인 외에 공유자 전원의 동의가 있어야 하는지에 대한 문제가 제기될 수 있다고 보여짐. 다만, 건축물의 소유자나 관리자는 건축물이 원래의 기능이 유지될 수 있도록 성실히 관리할 의무가 있는 것이며, 건축물의 철거시 또한 주변에 위해요인이 발생되지 않도록 최선의 노력을 기울여야 하는 사항이라고 사료되므로, 건축물이 공유지분으로 되어 있는 경우에 대상 건축물을 유지 관리할 의무가 있는 자는 그 건축물의 공유자 전원이라 할 것이고 공유자 전원에게 유지 관리할 의무가 있는 건축물을 철거하는 경우에 대하여 달리 규정된 바가 없는 상태에서 해당 건축물의 철거 행위의 주체는 역시 건축물의 유지 관리의무가 있는 공유자 전원이 된다고 보는 것이 합리적임.

★참고 - 민법 제264조에서 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다고 규정하고 있는데, 여기서 공유물의 변경은 사실상의 물리적 변화를 가하는 것을 말한다고 할 것이므로, 기존 공유지분상의 건축물의 철거는 사실상 변경에 해당하는 사항으로 공유자 전원의 동의가 있어야 할 것으로 사료되며 A를 대상 건축물의 관리자로 볼 수 있는지는 관리위임여부, 구체적인 소유변동 사항 등을 종합 검토하기 바람.

 

 

 

 

운전보안시설의 정의 및 건축물대장을 생성할 수 있는지 여부

 

건축법 제3조제1항제2호 가목에 따라 건축법을 적용하지 아니하는 운전보안시설이란 도시철도 운전규칙 제3조제5호가 정의하는 "운전보안장치"를 설치·운영하는 시설을 의미하는 것으로 승무사무소, 검수고, 전기실, 건널목처소 등을 의미하는 것임.
이와 관련, 건축법 제38조에 따른 건축물대장은 건축법의 적용을 받아 건축하는 건축물을 대상으로 하는 것으로, 상기 운전보안시설과 같이 건축법을 적용 받지 아니하는 건축물은 현행 규정상 건축물대장을 생성할 수 없는 것임

 

 

 

하나의 대지를 분할하여 소유자별 건축물대장의 분리작성 가능 여부

 

건축물대장은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성(부속건축물은 주된 건축물에 포함)하도록 하고 있는 바, 건축물의 필지(대지) 소유자별 건축물대장의 등재가능 여부는 허가권자가 건축물의 구조 및 기능 등을 검토하여 판단하여야 할 것으로 사료되며, 건축물이 있는 대지의 분할은 건축법 제49조 제2항의 규정에 따라 동법 동조 제1항, 제33조, 제47조, 제48조, 제51조 및 제53조의 규정에 의한 기준에 미달되게 분할할 수 없도록 하고 있으며 분할된 건축물도 건축법·지적법 등 관련법령에 적합하여만 건축물대장의 분리작성이 가능한 것 (법 제47조, 제48조, 제49조, 제51조, 제53조 ⇒ 제55조, 제56조, 제57조, 제60조, 제61조, 2008. 3. 21.)

 

 

 

★건축허가를 받지 않고 증축한 부분의 건축물대장 등재 가능 여부

 

건축법상 허가나 신고대상의 건축물을 허가나 신고 절차 없이 건축한 건축물이라도 현행 건축법 등 관련법령에 적합한 건축물의 경우에 허가권자가 행정조치를 선행한 후 추인절차를 거쳐 적법한 건축물로 인정하였다면 건축물대장에 등재가 가능할 것임.

 

 

★다수의 건축주(건설사 및 다수의 개인)가 집합건축물을 건축하여 사용승인 신청시 일부에 대하여는 (개인)건축주가 개별소유하고 그 나머지에 대하여 건설사의 명의로 건축물대장에 등재할 수 있는지

 

1. 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조 제1항의 규정에 의하여 건축물대장은 건축법 제18조 제2항의 규정에 의하여 사용승인된 내용에 따라 생성함
2. 최초 건축물대장의 소유자는 건축물의 사용승인 신청시 소유권지분에 따라 작성되는 것으로 당해 건축물의 건축주 전원의 동의에 의하여 소유권지분이 결정되는 것임
3. 건설사가 당해 건축물의 “공동건축주”이고 “건축주”전원의 동의에 따라 일정 지분을 확보한 경우라면 그 확보한 지분에 한하여 건설사의 명의로 건축물대장에 등재할 수 있는 것임 (법 제18조 ⇒ 제22조, 2008. 3. 21.)

 

 

 

 

건축법령에 의한 건축허가 및 사용승인(준공)을 받아 다가구주택으로 사용하고 있는 단독주택(○가구용)에 대한 건축물대장 기재사항 중 “다가구주택”으로 기재할 수 있는지

 

1. 건축물대장의 표시사항의 변경에 대하여는 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조 제1항의 규정에 의하여 관련서류 등을 첨부하여 신청하여야 하는 것임
2. 이 경우 표시사항 변경과 관련하여 건축물의 구체적인 현황이 불분명하나, 대통령령 제16284호(1999.4.30)로 공포된 건축법시행령 규정 이전에 “다가구주택 건축기준(건설부 건축 30420-9321, 1990.4.21)"에 의한 단독주택(○가구용)으로 건축허가 및 사용승인(준공)을 얻은 대로 위법행위가 없이 적법하게 유지ㆍ관리된 경우라면 기재사항을 변경할 수 있는 것임
3. 다만, 다가구주택이 상기요건 등에 적합한 지 여부에 대하여는 허가권자가 종합적으로 확인하여 판단하여야 할 것임

 

 

 

★2개 이상의 행정구역에 걸치는 대지에 건축물대장의 작성 및 관리 방법은

 

지방자치법 제8장의 규정에 따라 지방자치단체 상호간에 협력에 의하여 처리하여야 할 것임. 다만, 동 법률에 의한 협의가 이루어지지 아니한 경우에는 당해 대지의 면적비율이 가장 큰 행정구역을 관할하는 자치단체가 건축물대장을 총괄 작성 관리하되 민원인의 편리를 위하여 건축물대장관련 업무처리의 방법 등은 자치단체간에 협력하여 처리함이 타당할 것으로 사료됨.

 

 

★관광진흥법 제14조의 규정에 의하여 관광숙박업(휴양콘도미니엄)의 사업계획승인을 얻어 건축허가 및 사용승인을 받은 후 동 사업계획승인이 관광진흥법 제33조의 규정에 의하여 취소된 경우, 시장·군수·구청장이 당해 건축물대장의 용도를 직권으로 정정할 수 있는지

 

1. 시장·군수·구청장은 건축물대장의 용도를 직권으로 정정할 수 없음
2. 이유 : 건축물대장의 용도는 당해 건축물을 사용할 수 있는 용도를 표시한 사항으로 관광진흥법의 규정에 의하여 사업이 취소된 사항과는 별개의 사안이며, 건축물의 용도변경은 당해 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자가 건축법 제14조 또는 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조 제1항의 규정에 의하여 신청하여 처리하여야 할 사항임(법 제14조 ⇒ 제19조, 2008. 3. 21.)