등기부등본을 근거로 건축물대장을 신규로 작성할 수 있는지

등기부등본을 근거로 건축물대장을 신규로 작성할 수 있는지

 

건설교통부령(건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙) 부칙 제507호(1992.6.1) 제4조의 규정에 의하여 이 규칙 시행 당시의 건축물로서 기존건축물공부가 작성되어 있지 아니한 건축물의 소유자는 시장 등에게 이 규칙에 의한 건축물대장을 작성하여 줄 것을 신청할 수 있다. 이 경우 시장 등은 당해 건축물이 건축(용도변경을 포함한다. 이하 같다)당시 허가(허가에 갈음하는 신고를 포함한다. 이하 같다)를 받아야 하는 건축물로서 허가를 받지 아니하고 건축하였거나 허가된 내용과 다르게 건축한 경우를 제외하고는 건축물 대장을 작성하여야 함.
부동산등기법 제131조의 규정에 의하여 미등기건물의 소유권보존등기는

①건축물대장등본에 의하여 자기 또는 피상속인이 건축물대장에 소유자로서 등록되어 있는 것을 증명하는 자, 

②판결 또는 기타 시, 구, 읍 면의 장의 서면에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자, 

③수용으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자가 이를 신청할 수 있음
따라서 등기부등본이 있다는 사유가 당해 건축물대장이 존재하였다는 사실을 증명할 수 있는 사항이 아니므로 건축물대장은 건설교통부령의 절차에 따라 작성되어야 할 것임.

 

 

 

 

미등기 건축물에 대하여 일반건축물대장의 소유자명의변경 절차를 이행하라는 법원의 확정판결을 근거로 건축물대장의 소유자 정리를 할 수 있는지

 

건축물대장은 건축법 제38조 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제12조의 규정에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 건축법 제22조 제2항에 따라 사용승인을 하는 때에 사용승인한 내용에 따라 건축물대장을 생성하고 이를 근거로 소유권 보존등기가 이루어지는 것임.
또한, 한번 생성된 건축물대장의 소유자를 변경하기 위해서는 부동산등기부상 소유자 명의 변경이 선행되어야 하는 것임.
따라서, 미등기 건축물에 대한 건축물대장의 소유자를 변경하기 위하여는 부동산등기법에 따라 소유자를 등록하고 이를 근거로 건축물대장의 소유자를 변경하는 것이 일반적인 절차이나, 법원에서 건축물대장의 소유자 변경을 이행하라는 확정판결이 있었으므로 해당 시군구청에서 이를 근거로 건축물대장의 소유자를 변경할 수 있을 것으로 사료됨.

 

 

 

 

건축물관리대장 명의변경절차 이행 소송에 따른 화해권고 결정문을 근거로 건축물대장의 소유자변경이 가능한지

 

건축물대장의 소유자 변경은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제19조에 따라 건축물의 소유자가 등기부등본을 첨부하여 건축물대장 변경 신청을 할 수 있으며, 부동산등기법에 따른 등기능력이 없어 소유권보존등기를 할 수 없는 건축물의 경우에는 부동산등기법에 따라 등기가 되지 아니함을 증명하는 서류, 매매계약서 또는 공증인법 제50조에 따른 증서의 등본 또는 동법 제57조에 따른 인증된 사서증서의 등본을 첨부하여 신청토록 건축물대장 소유자 변경 신청시 첨부서류를 구체적으로 명시하고 있습니다.

★민사상 분쟁에 따른 법원의  '피고들은 건축물대장상의 소유자 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행하라'는 화해권고결정은 소관청의 건축물대장 소유자 변경에 대한 행정행위에 까지 미치는 것으로 볼 수는 없을 것이므로 소관청에서는 관련법령 및 절차에 따라 건축물대장 소유자변경 처리를 하여야 할 것.

 

 

 

 

1970년 준공된 건축물이 준공 전·후 일부 필지가 분할(또는 합병)되어 지번이 변경된 경우 건축물대장 지번 정정이 가능한지 여부

 

건축허가 대지가 분할(또는 합병)에 따라 건축물대장의 지번을 변경하려 할 경우 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제20조에 따라 건축물의 소유자의 신청 또는 지적공부 소관청의 지적정리 통지에 의하여 직권으로 건축물대장의 지번을 변경할 수 있고,
같은 규칙 제21조에 따라 시장·군수·구청장은 건축물대장의 기재내용에 잘못이 있거나 기재내용이 누락되어 있음을 발견한 경우에는 그 사실을 확인한 후 직권으로 정정하거나 기재할 수 있을 것임.

 

 

 

 

1994년 건축물을 신축하면서 기존 건축물을 철거하였음에도 건축물대장이 존재하는 바, 철거신고를 하지 않은 것에 대한 과태료를 부과하지 않고 건축물대장 관리기관에서 직권말소 가능한지 여부

 

건축물 철거신고제도는 1992.06.01. 건축법에 도입·시행된 제도로서 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거하기 전에 구청장에게 신고하여야 하고 이를 위반할 경우 30만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있습니다.
따라서, 기존 건축물이 1992.06.01. 이후 철거된 것이 확인되었다면 건축법 제36조제1항 및 제113조제2항에 따라 과태료 부과 대상으로 사료되고, ‘94년 건물 신축으로 철거된 건축물에 대한 건축물대장(연면적 33.06㎡)은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제22조에 따라 건축물의 소유자 나 관리자는 건축물이 철거·멸실 등으로 없어진 경우에는 구청장에게 건축물대장 말소 신청하여야 하며, 소유자가 말소신청을 하지 않을 경우 구청장이 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수도 있음.

 

 

 

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제13조제2항에서는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 적합한 때에만 건축물대장을 나눌 수 있다고 규정하고 있는데, 공유토지분할에 관한 특례법에 따라 공유토지가 건축법 제55조 및 제56조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 건축물대장을 분리할 수 있는지

 

 

공유토지분할에 관한 특례법에 따라 공유토지가 건축법 제55조 및 제56조와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 건축물대장을 분리할 수 있다고 할 것.

 

 

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제13조제2항에서는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라 함), 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등 관계 법령에 적합한 때에만 같은 조 제1항에 따라 건축물대장을 나누거나 합칠 수 있다고 규정하고 있습니다.
한편, 공유토지분할에 관한 특례법 제6조제2호에서는 공유토지를 분할함에 있어서 건축법 제57조 등의 토지분할제한 규정은 적용하지 아니한다고 하고 있고, 건축법 제57조제2항에서는 건축물이 있는 대지는 같은 법 제55조, 제56조 등의 기준에 못 미치게 분할할 수 없다고 규정하고 있으며, 건축법 제55조 및 제56조에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율(이하 “건폐율”이라 함) 및 대지면적에 대한 연면적의 비율(이하 “용적률”이라 함)의 최대한도는 각각 국토계획법 제77조 및 제78조의 기준에 따르되, 건축법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다고 규정하고 있는바, 여기서 공유토지분할에 관한 특례법」에 따라 공유토지가 건축법 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」에 따라 건축물대장을 분리할 수 있는지가 문제.

 

살피건대, 공유토지분할에 관한 특례법 제6조제2호에서는 공유토지를 분할함에 있어서 건축법 제57조의 적용을 배제하고 있고, 건축법 제57조에서는 건축물이 있는 대지의 분할은 같은 법 제55조 및 제56조, 즉, 국토계획법 제77조 및 제78조에 따른 건폐율과 용적률 기준을 지키도록 하고 있으므로, 결국 공유토지분할에 관한 특례법에 따른 공유토지의 분할 시 건축법 제57조의 적용을 배제한다는 것은 건축법 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조의 건축물의 건폐율과 용적률의 제한 규정을 적용받지 않도록 하겠다는 것이고, 해당 규정들의 위반 자체가 성립되지 않는다고 할 것.

또한, 공유토지분할에 관한 특례법의 입법취지가 법원을 통하지 않고서도 현재의 점유상태를 기준으로 간편한 절차에 따라 토지를 분할할 수 있게 하여 토지에 대한 소유권을 원활하게 행사할 수 있도록 하고 토지 이용의 불편함을 해소하기 위한 것이고, 건축물대장 정리 및 분리에 관한 내용은 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙을 따라야 할 것이므로, 공유토지분할에 관한 특례법에 따라 공유토지의 분할이 완료되었음에도 불구하고 같은 법에 건축물대장에 관한 규정이 없음을 이유로 건축물대장을 분리할 수 없다고 해석하는 것은 이러한 입법취지에 부합하지 아니하는 것으로 보입니다.
따라서, 공유토지분할에 관한 특례법에 따라 공유토지가 건축법 제55조 및 제56조와 국토계획법 제77조 및 제78조(건축물의 건폐율과 용적률)에 적합하지 않게 분할된 경우에도 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 따라 건축물대장을 분리할 수 있다고 할 것.

※ 관계법령
공유토지분할에 관한 특례법 제1조,공유토지분할에 관한 특례법 제3조,공유토지분할에 관한 특례법 제6조,공유토지분할에 관한 특례법 제37조,공유토지분할에 관한 특례법 제39조

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조

건축법 제2조,건축법 제44조,건축법 제56조,건축법 제58조,건축법 제61조,건축법 시행령 제25조

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제1조,건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조,건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제13조
공유토지분할에 관한 특례법 제2조,공유토지분할에 관한 특례법 제5조,공유토지분할에 관한 특례법 제36조,공유토지분할에 관한 특례법 제38조

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조,국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조

건축법 제38조,건축법 제55조,건축법 제57조,건축법 제60조

건축법 시행령 제3조

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제16조,집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제19조

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제4조,건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제6조

측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 제2조