주택건설촉진법위반

'주택건설촉진법위반'은 과거에 사용되던 용어이며, 현재는 '주택법'이라는 명칭으로 법률이 개정되어 시행되고 있습니다. 따라서 '주택건설촉진법위반'은 이제 '주택법 위반'으로 이해해야 합니다.

 

주택법은 국민의 주거생활 안정과 향상을 위해 주택의 건설, 공급, 관리 및 주택시장 질서 유지 등에 관한 사항을 규정하는 법률입니다. 주택법을 위반하는 경우 다양한 처벌을 받을 수 있으며, 주요 위반 유형과 관련 판례를 살펴보겠습니다.

 

 

주요 위반 유형 및 처벌

주택법 위반은 크게 다음과 같은 유형으로 나눌 수 있습니다.

1. 등록 위반: 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하려는 자는 국토교통부장관에게 등록을 해야 합니다. 이를 위반하여 등록하지 않거나 거짓으로 등록하는 경우 처벌을 받습니다. (주택법 제4조)
   • 처벌: 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 (주택법 제101조 제2호)
2. 사업계획 승인 위반: 일정 규모 이상의 주택을 건설하거나 대지조성사업을 하려면 사업계획 승인을 받아야 합니다. 승인 없이 사업을 진행하거나 승인 내용을 위반하는 경우 처벌 대상이 됩니다. (주택법 제15조)
   • 처벌: 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 (주택법 제101조 제2호)
3. 주택 공급 질서 교란 행위:
   • 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하는 행위: 주택법은 투기 방지를 위해 주택의 전매행위를 제한하는 경우가 많습니다. 특히 투기과열지구 등에서는 전매 제한 기간이 길게 설정됩니다. 이러한 제한을 위반하여 주택의 입주권을 팔거나 사는 행위가 대표적입니다. (주택법 제64조)
   • 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위: 위장전입, 위조 서류 제출 등으로 주택 청약 자격을 속여 주택을 공급받거나 타인이 공급받도록 알선하는 행위입니다. 이는 주택시장의 공정성을 해치는 중대한 위반 행위입니다. (주택법 제65조)
   • 처벌: 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금. 위반 행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 경우 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 (주택법 제102조 제1항)
     • 취득한 주택 또는 입주자로 선정된 지위는 취소되고, 해당 주택은 국고로 귀속될 수 있습니다. (주택법 제65조 제2항)
4. 하자 보수 관련 위반: 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 보수 책임을 지며, 이를 제대로 이행하지 않거나 거짓으로 보고하는 경우 처벌을 받을 수 있습니다. (주택법 제59조 등)
   • 처벌: 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 (주택법 제103조 제1항)
5. 공동주택 관리 관련 위반: 공동주택 관리사무소의 관리 의무 위반, 관리비 횡령 등도 주택법 위반에 해당할 수 있습니다. (주택법 제98조 등)

 

주요 판례 (구 주택건설촉진법 포함)

과거 주택건설촉진법 하에서 이루어진 판례들은 현행 주택법의 해석에도 영향을 미칩니다.

• 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위의 의미:
  • 대법원 1992. 12. 8. 선고 92도2991 판결 (구 주택건설촉진법): "사위 기타 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는" 행위란 주택을 공급받을 자격이 없는 자가 그 자격이 있는 것으로 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받는 행위를 의미하며, 반드시 투기성이 있어야 하는 것은 아니다. (이는 현행 주택법 제65조의 해석에도 적용됩니다.)
  • 대법원 1993. 5. 14. 선고 92도2939 판결: 주택을 "공급받거나 받게 한" 시기는 주택의 인도를 받아서 입주하거나 입주하게 한 것을 말하는 것이 아니고, 그것에 입주할 수 있는 권리상태가 확정된 것을 의미한다고 판시했습니다.
  • 대법원 1993. 9. 10. 선고 93도1082 판결: 주택용과 영업용이 함께 있는 복합건물 중 주택 부분을 공유자 중 1인의 단독소유로 하는 합의가 있더라도 건물 전체에 대하여 공유로 등기된 이상 주택 부분을 공동소유하고 있다고 보아야 한다고 하여, 주택 공급 자격 판단 시 공유 관계를 엄격하게 적용하는 판례입니다.
• 전매 제한 위반 관련:
  • 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009도10477 판결 (구 주택법): 구 주택법 제41조의2 제1항의 '주택의 입주자로 선정된 지위를 전매한 자'에 그러한 지위를 매수한 매수인은 포함되지 않는다고 보아, 매수인을 처벌할 수 없다고 판단한 사례가 있습니다. (이는 현행 법령의 문언 및 개정 여부를 확인해야 합니다.)
• 주택 관리사 자격 관련:
  • 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003도451 판결 (구 주택건설촉진법): 주택관리사 등의 자격을 취득하지 않은 자가 업무를 수행하는 행위를 처벌하는 규정이 형벌법규의 명확성의 원칙에 반하지 않는다고 판시했습니다.

참고 사항:

• 주택법은 빈번하게 개정되므로, 특정 사안에 대한 판단 시에는 반드시 최신 법령과 관련 판례를 확인해야 합니다.
• 주택법 위반은 단순한 과태료 부과를 넘어 징역 또는 벌금형에 처해질 수 있으며, 특히 공급 질서 교란 행위는 주택 자체의 몰수 등 강력한 처벌이 따를 수 있습니다.
• 주택법 관련 분쟁이나 위반 행위에 연루된 경우, 전문 변호사와 상담하여 법률적인 자문을 구하는 것이 가장 중요합니다.

현재 '주택건설촉진법'은 '주택법'으로 바뀌었음을 다시 한번 강조합니다.

 

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'주택법'은 주택의 건설, 공급, 관리 등 주택 관련 전반적인 사항을 규정하는 중요한 법률이므로, 이에 대한 판례도 매우 다양하게 축적되어 있습니다. 주요 쟁점별로 대법원 판례의 경향을 살펴보겠습니다.

 

1. 주택 공급 질서 교란 행위 (부정한 방법으로 주택 공급)

주택법에서 가장 중요하게 다루는 부분 중 하나가 주택 공급 질서 교란 행위입니다. 이는 주로 거짓 또는 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위를 말하며, 주택법 제65조(과거 제39조)에서 규정하고 있습니다.

• 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결 (주택법 위반):
  • 요지: 주택법 제65조 제1항(당시 제39조 제1항)에서 말하는 '거짓 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위'는 같은 법에 의하여 공급되는 주택을 공급받을 자격이 없는 자가(또는 그러한 자격이 없는 자에게) 그 자격이 있는 것으로 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받는(또는 공급받게 하는) 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위를 말하며, 적극적 행위(작위)뿐만 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함한다고 판시했습니다.
  • 사례: 예비 당첨자들에 대한 계약이 끝나고 미계약분 아파트에 대하여 사전예약자들을 상대로 분양함에 있어, 특정인에게 특혜 분양을 해주기 위하여 '로얄층'에 해당하는 동·호수의 미계약 아파트를 공개하지 않고 분양한 것은 부정한 방법에 해당한다고 보았습니다.
• 대법원 2022. 4. 28. 선고 2022도235 판결 (주택법위반 - 위장전입 사례):
  • 요지: 아파트 분양자가 수분양자의 위장전입 등 주택법 위반을 이유로 공급계약을 해제하고 위약금을 몰취한 사안에서, 분양권 매수인 겸 대금반환채권 양수인이 분양자를 상대로 몰취된 위약금의 반환을 구한 사건입니다. 대법원은 부정한 방법으로 주택을 공급받은 경우 공급계약을 해제하고 위약금을 몰취하는 것이 가능하다고 판단했습니다. 이는 주택법상 공급질서 교란 행위의 강력한 제재 수단으로서 의미가 있습니다.

2. 전매 제한 위반 관련

주택의 전매 제한은 투기를 억제하고 실수요자에게 주택이 공급되도록 하기 위한 제도입니다.

• 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다102991 판결 및 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결:
  • 요지: 대법원은 주택의 전매행위를 제한하는 주택법 규정은 사법상(私法上) 계약의 효력까지 무효로 하는 강행규정은 아니라고 일관되게 판시하고 있습니다. 즉, 전매제한 기간 내에 이루어진 전매계약 자체는 원칙적으로 유효하다는 입장입니다.
  • 시사점: 이는 주택법 위반으로 형사처벌은 받을 수 있지만, 당사자 간의 전매계약 자체가 무효가 되는 것은 아니므로, 매수인은 매도인에게 명의변경이나 소유권이전등기를 요구할 수 있다는 의미입니다. 다만, 이러한 전매계약의 유효성은 다른 사정이 없는 한 그렇다는 것이므로, 구체적인 계약 내용이나 사정, 특히 투기 목적으로 이루어진 계약의 경우 민법상 '선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 법률행위'로서 무효가 될 가능성도 있습니다. (실제로 하급심에서는 사안에 따라 유효성을 부정한 판례도 존재합니다.)
• 대법원 2018. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결:
  • 요지: 이 판례는 택지개발촉진법상 전매금지 규정에 대한 것으로, 주택법과 달리 효력규정으로 보아 전매계약의 사법상 효력까지 무효가 된다고 판단했습니다. 이는 주택법과 다른 특별법의 경우 전매제한의 강도에 따라 효력 여부가 달라질 수 있음을 보여줍니다.

3. 주택건설사업자 등록 및 사업계획 승인 위반

• 대법원 2015. 5. 29. 선고 2014도16752 판결:
  • 요지: 주택건설사업자가 관할관청으로부터 입주자 모집 승인 없이 주택을 양도한 경우 주택법 제38조 제1항 제1호에 위반한 주택의 '공급'에 해당한다고 보아 유죄를 선고한 사례입니다. 입주자 모집 승인 없는 주택 양도는 주택법 위반으로 판단했습니다.

4. 공동주택 관리 관련

주택법은 공동주택의 효율적인 관리와 입주민의 주거 안정을 위해 관리 규정을 두고 있습니다.

• 대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다3570 판결 (공동주택 관리 주요 판례):
  • 요지: 아파트 입주자대표회의가 난방방식을 개별난방에서 지역난방으로 전환하면서 전체 입주자의 3분의 2로부터 서면동의를 받아 공사를 진행하고 행위허가도 받았으나, 공사계약 체결 당시에는 공용부분 변경에 필요한 집합건물법상 서면결의요건을 갖추지 못했습니다. 그러나 소송 진행 중 추가 동의를 받아 요건을 충족하고 분담금 징수 권한도 포함된 경우, 입주자대표회의가 미납 세대로부터 분담금을 징수할 수 있다고 본 사례입니다. 이는 공동주택 관리 관련 행위의 적법성 판단 시 절차적 요건의 보완 가능성을 인정한 것으로 볼 수 있습니다.

시사점:

• 주택법은 국민 주거 안정이라는 공익적 목적이 강하므로, 위반 시 형사처벌 등 강한 제재가 따릅니다.
• 특히, 주택 공급 질서 교란 행위(부정 청약, 위장전입 등)는 엄격하게 처벌하며, 이에 따라 공급받은 주택이나 지위를 박탈당할 수도 있습니다.
• 전매 제한 위반은 계약의 사법상 효력과 별개로 형사처벌 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 다만, 사법상 효력에 대해서는 사안별로 판단이 다를 수 있습니다.
• 공동주택 관리와 관련된 판례는 입주자대표회의 등 관리 주체의 권한과 의무, 그리고 공동주택 관리의 적법성 판단 기준을 제시합니다.