아파트 재개발

아파트 재개발은 노후하거나 불량한 주택과 주변 환경을 개선하기 위해 시행하는 도시 정비 사업입니다. 단순히 낡은 아파트를 새로 짓는 재건축과는 달리, 기반 시설까지 포함한 지역 전체의 변화를 목표로 합니다.

 

 

아파트 재개발의 주요 특징:

• 대상 지역: 기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역
• 사업 방식: 조합 또는 공공기관 주도로 진행되며, 도로, 상하수도 등 기반 시설 정비 포함
• 주민 동의율: 재건축에 비해 높은 동의율 필요 (토지등소유자 75% 이상, 토지면적 50% 이상 등)
• 세입자 보상: 재건축과 달리 세입자에 대한 주거 이전비 등 보상 필요
• 초과이익환수제: 재건축과 달리 초과이익환수제 적용 대상 아님 (최근 논의는 있음)

아파트 재개발 절차 (일반적인 경우):

1. 정비기본계획 수립: 시·도지사가 10년 단위로 재개발 예상 지역 및 방향 설정
2. 안전진단 (재건축과 달리 의무 사항 아님): 필요에 따라 노후도 및 안전성 진단 실시
3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정: 구체적인 재개발 계획 수립 후 사업 구역 지정
4. 추진위원회 구성: 주민 동의를 얻어 재개발 사업 추진 기구 설립
5. 조합 설립 인가: 조합 규약 마련 및 주민 동의를 거쳐 관할 구청에 인가 신청
6. 시공사 선정: 조합원 총회를 통해 시공사 선정
7. 사업시행인가: 사업 계획, 건축 계획 등을 포함한 사업시행계획 인가
8. 종전자산평가 (감정평가): 기존 토지 및 건물 가치 평가
9. 관리처분계획 인가: 조합원 분담금, 새 아파트 배정 등을 결정하는 계획 인가
10. 이주 및 철거: 조합원 이주 및 기존 건축물 철거
11. 착공 및 분양: 새 아파트 건설 착공 및 일반 분양
12. 준공 및 입주: 새 아파트 준공 및 조합원, 일반 분양자 입주
13. 조합 해산 및 청산: 모든 절차 완료 후 조합 해산

아파트 재개발의 장점:

• 주거 환경 개선: 노후 불량 주택 철거 및 기반 시설 정비를 통해 주거 환경이 획기적으로 개선됨
• 부동산 가치 상승: 새 아파트 건설로 부동산 가치 상승 기대
• 지역 경제 활성화: 건설 경기 활성화 및 상권 형성 촉진
• 용적률 증가: 기존보다 높은 용적률로 더 많은 주택 공급 가능

아파트 재개발의 단점:

• 사업 기간 장기화: 다양한 이해관계와 행정 절차로 인해 사업 기간이 오래 걸릴 수 있음
• 주민 갈등: 보상 문제, 분담금 문제 등으로 주민 간 갈등 발생 가능성 높음
• 세입자 문제: 세입자의 주거 이전 및 생계 대책 마련 필요
• 추가 비용 발생: 예상치 못한 사업 지연 또는 변경으로 추가 비용 발생 가능성 존재
• 원주민 재정착 어려움: 분담금 부담으로 인해 원주민이 재정착하지 못하는 경우 발생

아파트 재건축과의 차이점:

구분재개발재건축

대상 지역	기반 시설 열악, 노후·불량 건축물 밀집 지역	기반 시설 양호, 노후·불량 공동주택 밀집 지역
사업 방식	공공성 강함, 기반 시설 정비 포함	민간 주도, 건물 신축 중심
동의율	높음	비교적 낮음
세입자 보상	있음	없음
초과이익환수제	적용 안 됨 (논의 중)	적용됨

 

아파트 재개발은 복잡하고 긴 과정을 거치는 사업이므로, 관련 정보를 충분히 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.