권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류의 범위

권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류의 범위

 

등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우, 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당되는지? 

 

등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우와 관련하여 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것.

 

 

건축법 시행규칙 제11조제1항에서는 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다. 
그런데, 건축법령에서 건축법 시행규칙 제11조제1항에서의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”가 어떤 것인지에 대하여 구체적으로 명시하고 있지 않으므로 부동산등기부등본이 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 

우선, 부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부로서 민법 제186조에서는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 하고 있고, 같은 법 제187조에서는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지는 않으나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는바, 같은 조에 따른 상속, 공용징수, 판결 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이 아닌 이상, 등기를 함으로써 물권의 득실변경에 대한 효력이 생긴다고 할 것입니다. 
또한 부동산등기법 제2조 및 제16조 등을 살펴보면, 부동산등기부등본에는 부동산의 소유권 등에 관하여 적도록 되어 있고, 구체적으로 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등을 기록하도록 하고 있으므로, 매매를 통한 소유권 이전의 경우 부동산등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권 변경에 관한 내용을 확인할 수 있다고 할 것입니다. 
그리고, 건축법 제11조에 따른 건축허가나 대수선허가는 허가권자가 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인지 등의 인적요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가 등은 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가 등의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 따라 이전되는 것이 아닌 점 등을 감안하면 부동산등기부등본이 권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 않는다고 볼 이유가 없다고 할 것(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296판결례 참조)입니다. 

즉, 이 사안에서 대수선에 필요한 건물 및 대지 등의 소유권이 모두 이전되는 경우로서 이에 따른 부동산등기를 경료하였다면 해당 부동산등기부등본으로 권리변동에 대한 내용을 충분히 확인할 수 있다고 할 것이므로, 여기서의 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항에서의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다. 따라서, 등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우와 관련하여 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것입니다.

 

 

 

 

★건축주 변경시 건축관계자변경 신고 기한

 

건축법 시행규칙 제11조제1항에 따르면 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 “허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우”에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호 서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 하는 것으로 규정하고 있음.

 

 

내력벽 두께 변경의 일괄신고 여부

 

건축허가 내용이 아무런 변경없이 사용승인 처리되므로 사용승인도서 및 건죽물대장 현황도면의 내용이 건축허가도서의 내용과 동일한 신축건물(다가구주택)에서 건축허가 및 사용승인 도면에는 지층의 층고가 340㎜, 내력벽의 두께가 250㎜로 되어 있으나, 현장의 시공은 지층의 층고가 약 260㎜, 내력벽의 두께가 150㎜로 되어 있는 바, 이러한 사항이 건축법상 설계변경 또는 사용승인시 일괄신고 대상에 포함되는 것이 아닌지 여부 및 일괄신고 처리된 사항을 사용승인 도면이나 건축물대장에 반영하지 않을 수 있는지

 

 

건축법 제10조 및 동법 시행령 제12조의 규정에 의하여 건축주는 동법 제8조 또는 제9조의 규정에 의하여 허가를 받았거나 신고를 한 사항을 변경(신축,증축,개축,재축,이전 및 대수선에 해당하지 아니하는 변경은 제외)하고자 하는 경우에는 이를 변경하기 전에 변경 허가를 받거나 신고를 하여야 하지만, 동법시행령 제12조제3항의 각목에 해당하는 사항은 동법 제18조의 규정에 의한 사용승인을 신청하는 때에 일괄신고 할 수 있는 것이며,
- 일괄신고 대상 여부는 건설교통부 유권해석(건축 58070-3403/99.08.28)에 의거 내력벽 두께 변경은 건축법 시행령 제3조의2의 규정에 의한 "대수선"에 해당되면 사용승인 신청시 일괄신고 대상이고, 대수선에 해당되지 아니하는 변경은 변경허가(신고)절차없이 가능(사용승인 신청시 제출도서에 표기)한 것이고, 건축물의 높이,층수의 변경은 건축물의 높이가 변경없이 층고 변경인 경우에는 변경 허가(신고)절차없이 가능하나(사용승인 신청시 제출도서에 표기), 변경되는 부분의 높이가 lm 이하 또는 전체 높이의 10분의1 이하인 경우(층수 변경이 없는 경우에 한함)에는 사용승인 신청시 일괄신고 대상으로 보는 것임
- 따라서 변경내용은 반드시 사전 설계변경 허가(신고) 대상에는 포함되지 않는 것으로 판단되며, 내력벽의 두께 변경은 변경된 벽면적이 30㎠ 이상인 경우라면 사용승인 신청시 일괄신고 대상에 해당되고 또한 지하 층고의 변경사항은 지층의 층고가 변경됨으로써 건축물의 높이가 변경하면서 변경되는 부분의 높이가 lm이하 또는 전체 높이의 1/10 이하인 경우로서 층수변경이 없는 경우에 한하여 사용승인 처리시 일괄신고 대상임

- 사용승인 처리시 일괄신고 사항은 사용승인시 변경된 설계도서를 제출하고, 건죽물대장의 현황도면은 일괄신고 사항이 반영되어 작성되는 것이 타당

 

 

 

 

★임시사용승인 후 허가사항 변경이 가능한 지 여부

 

건축법 제22조제3항제2호에 따라 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 임시사용 승인이 가능함. 같은 법 제16조제1항에 따라 건축주가 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 허가권자의 허가를 받거나 신고하도록 하고 있음.
따라서, 변경내용이 건축법 및 관계 법령과 임시사용 승인기준에 적합한 지 여부 등을 검토하여 판단해야 할 것.

 

 

설계변경시 면적산정은 증·감부분의 면적을 합산하는지

 

건축허가를 받은 건축물의 주계단을 변경(위치이동)하는 경우가 사용승인시 일괄신고 변경사항에 해당하는지의 여부와 이에 해당하는 바닥면적의 합계 50제곱미터이하는 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것인지

 

 

주계단 변경이 건축법 시행령 제3조의2 규정에 의한 대수선에 해당하면 동법시행령 제12조 제3항의 규정에 의하여 사용승인 신청시 일괄신고대상에 해당하는 것이며, 동규정에서 변경되는 부분의 바닥면적의 합계 50제곱미터이하란 변경되는 증·감부분 면적의 합산결과를 말하는 것임

 

 

 

건축허가이후, 웨브의 철판두께가 변경된 경우, 일괄신고가 가능한지

 

전체 Span이 64m, 기둥간격이 7m로 PEB공법을 적용한 건축물(지상1층)로서 구조기술사의 구조안전을 검토하여 건축허가를 득한 이후, Web의 철판두께를 변경(20㎜⇒10㎜) 할 경우, 사용승인시 일괄신고할 수 있는지 여부

 

건축법 제11조나 제14조에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하는 경우로서, 같은법 시행령 제12조제1항제1호에 따라 바닥면적의 합계가 85제곱미터를 초과하는 부분에 대한 증축·개축에 해당하는 경우에는 허가를 받고 그 밖의 경우에는 신고토록 하고 있으며, 같은 조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있도록 하고 있음.

이와 관련, 변경되는 내용이 건축물의 전부 또는 일부(내력벽·기둥·보·지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함)를 철거하고 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 행위에 해당하는 경우에는 이를 “개축”으로 보는 것임을 알려드림.