건축주 명의변경 관련

건축주 명의변경 관련

 

건축허가를 받아 공사 중에 있는 A업체가 부도처리되어 토지소유권과 시공 중에 있는 골조물이 B업체에게 경매낙찰 및 소유권이 이전된 상태에서 A업체와 채권채무 관계에 있는 C가 B업체에게 건축주명의변경 가처분을 걸었을 경우,

1. 토지를 경락받아 공사를 하고자 하는 경우 기 시공된 부분의 소유자 동의를 받아야 하는지
2. 토지 및 기 시공된 골조 등을 유체동산으로 하여 법원에서 경락을 받은 경우 건축주명의변경신고서 제출시 A업체의 인감날인 및 인감증명서를 첨부하여야 하는지

 

건축법 시행규칙 제11조제1항 각호에 해당하는 경우로서 그 양수인•상속인 등이 「건축법」 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자의 건축주 명의를 변경하고자 할 때에는 ‘건축관계자변경신고서’에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 제출하도록 하고 있음.

이와 관련, 당초 건축허가를 받은 자가 아닌 자로서 대지 등을 경락받아 해당 건축공사를 하고자 하는 경우 상기 규정에 따른 건축주 명의변경 후 건축공사를 하여야 할 것이나, 건축법상 건축관계자변경신고 시 변경 전 건축주의 인감날인 및 인감증명서를 첨부토록 별도 규정하고 있지는 않음.

 

 

 

대수선범위내의 허가사항 변경 여부

 

1. 건축허가 받은 건축물(4층)의 기초 바닥 콘크리트 두께가 변경(60cm→약50cm)되고, 각 층의 내력벽 철근 배근이 변경된 경우 사용승인 시 일괄신고 가능한지

 

건축법 제16조 및 건축법 시행령 제12조에 의하면 건축허가나 신고사항 중 대수선에 해당하는 변경의 경우 사용승인을 신청할 때 허가권자에게 일괄하여 신고할 수 있는바, 당해 내력벽 철근배근의 변경이 건축법 시행령 제3조의2에 따른 대수선 범위 내(내력벽 면적 30제곱미터 이상 변경 등)의 변경인 경우에는 사용승인 신청 시 일괄신고 할 수 있으나, 건축공사 중 건축물의 면적 또는 위치 등이 변경되지 아니하더라도 그 전체 구조를 변경하는 것은 개축에 해당되어 사전에 허가변경절차를 거쳐야 함을 알려드리오니, 변경사항에 대하여 허가권자가 관계 허가서류와 변경내용을 비교, 확인하여 사실판단할 사항임.

 

2. 허가를 받아 공사 중인 건축물을 철거하는 경우 건축법 제36조에 의한 철거신고 대상인지

 

건축법 제36조제1항에서 건축물의 소유자나 관리자는 건축물을 철거하려면 철거를 하기 전에 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있으나, 허가를 받아 공사 중인 건축물에 대하여는 그 적용대상이 아님.

 

 

건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류”의 범위

 

등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우, 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당되는지

 

등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우와 관련하여 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것.

 

 

건축법 시행규칙 제11조제1항에서는 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 경우 등 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병 후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있습니다. 

그런데, 건축법령에서 건축법 시행규칙 제11조제1항에서의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”가 어떤 것인지에 대하여 구체적으로 명시하고 있지 않으므로 부동산등기부등본이 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하는지가 문제될 수 있습니다. 

우선, 부동산등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부로서 민법 제186조에서는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 하고 있고, 같은 법 제187조에서는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지는 않으나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다고 규정하고 있는바, 같은 조에 따른 상속, 공용징수, 판결 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득이 아닌 이상, 등기를 함으로써 물권의 득실변경에 대한 효력이 생긴다고 할 것입니다. 

또한 부동산등기법 제2조 및 제16조 등을 살펴보면, 부동산등기부등본에는 부동산의 소유권 등에 관하여 적도록 되어 있고, 구체적으로 순위번호, 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등을 기록하도록 하고 있으므로, 매매를 통한 소유권 이전의 경우 부동산등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유권 변경에 관한 내용을 확인할 수 있다고 할 것입니다. 

그리고, 건축법 제11조에 따른 건축허가나 대수선허가는 허가권자가 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인지 등의 인적요소에 관하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가 등은 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가 등의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 따라 이전되는 것이 아닌 점 등을 감안하면 부동산등기부등본이 권리관계 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 않는다고 볼 이유가 없다고 할 것(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296판결례 참조)입니다. 

즉, 이 사안에서 대수선에 필요한 건물 및 대지 등의 소유권이 모두 이전되는 경우로서 이에 따른 부동산등기를 경료하였다면 해당 부동산등기부등본으로 권리변동에 대한 내용을 충분히 확인할 수 있다고 할 것이므로, 여기서의 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항에서의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당한다고 볼 수 있을 것입니다. 따라서, 등기가 되어 있는 대수선 중인 건축물을 매매에 의하여 양수한 경우와 관련하여 건축물에 대한 소유권 이전의 내용이 기재된 부동산등기부등본은 건축법 시행규칙 제11조제1항의 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당될 수 있다고 할 것입니다.

 

 

 

 

당초 설계자가 설계를 계속할 수 없는 경우, 건축주가 설계자를 변경할 수 있는지

 

건축허가를 득하고 착공을 위한 설계도서 작성단계에서 부득이한 사유로 당초 설계자가 설계를 계속할 수 없 는 경우 건축주가 설계자를 변경할 수 있는지 및 건축주 임의로 변경시 건축법상 저촉 여부

 

건축법 시행규칙 제11조의 규정에 의하여 건축관계인을 변경하여야 하는 대상은 건축주,공사감리자,공사시공자로 정해져 있지만, 건축법령에서 건축주가 설계자 변경하는 경우 전 설계자의 포기각서나 동의서를 첨부하도록 규정된 것은 없으며 건축법 제9조의2제2항의 규정에 의하면 건축법령에서 규정한 것을 제외하고는 건축관계자 상호간의 책임에 관한 내용 및 범위는 당사자간의 계약으로 정하도록 하고 있으므로 건축주와 설계자의 문제 및 설계자의 저작권 등에 관한 사항은 당사자간 계약이나 민법 등 관련법령에 따라야 할 것.

 

 

 

권리관계의 변동사실을 확인할 수 없는 경우, 건축주 명의변경 수리가 가능한지

 

당초 대지소유자가 그 소유자 명의로 건축허가를 득하고 착공신고하여 공사진행중 법원으로부터 경매로 경락되어 토지소유권은 등기상 이전되었으나, 시공중인 건축물에 대하여는 권리관계의 변동사실을 확인할 수 없는 경우, 건축주 명의변경 수리가 가능한지 여부

 

 

건축법 시행규칙 제11조에서 법 제8조 및 제9조의 규정에 의하여 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 허가 및 신고 대상건축물을 양도한 경우 그 양수인은 별지 제4호서식의 건축관계자 변경신고서에 구 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있는 바 허가받은 건축물을 경매를 통하여 취득한 경우 그 사실로 인하여 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류를 갖추었다면 구 건축주의 명의변경 동의서는 별도로 필하지 않으나, 그렇지 않은 경우에는 구 건축주의 명의변경 동의서를 첨부하여야 하는 것임.