새로운 건축주의 권리관계에 대한 확인 여부

새로운 건축주의 권리관계에 대한 확인 여부

 

건축주 변경을 신청하는데 있어 구건축주의 건축주 명의변경동의서나 권리관계 변동사실을 증명할 수 있는 서면서류의 제출 외에 별도로 새로운 건축주가 당해 대지에 대한 소유 또는 사용에 관한 권리를 확보하였는지 여부에 대하여 확인하여야 하는지

 

「건축법 시행령」 제12조제4항에 따르면 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하는 경우에는 같은 령 제9조제1항을 준용하도록 하고 있으며, 건축주를 변경하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제11조에 따라 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 하고 있음
이 경우 변경 전 건축주의 당해 토지 및 건축허가 등에 대한 권리의 위임이 정당한지, 건축주가 대지의 소유 또는 사용에 관한 권한을 확보하고 있는지의 여부 등은 허가권자가 「건축법」 및 「민법」 등 관계법령을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임.

 

 

 

공동주택 명의변경시 근저당 설정을 해제해야 하는지 여부

 

「건축법 시행령」제12조제4항에 따르면 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경(건축주 변경 포함)하는 경우에는 같은법 시행령 제9조제1항을 준용토록 하고 있으며, 건축주를 변경하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제11조에 따라 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하도록 하고 있음.

이 경우, 근저당 해제가 필요한지 여부는 「건축법」과 「민법」등 관계법령에 따라 변경전 건축주의 당해 토지 및 건축허가 등에 대한 권리의 위임이 정당한지, 건축주가 대지의 소유에 관한 정당한 권한을 확보하고 있는지 등을 종합적으로 검토하여 당해 허가권자가 판단할 사항.

 

 

 

 

기존건축물이 있는 대지를 변경할 경우 설계변경 여부

 

 

1. 사용승인을 득한 건축물이 있는 대지의 면적이 축소된 경우 설계변경하여야 하는 지 아니면 건축물대장에서 대지면적 기재사항 변경만 하면 되는지

 

「건축법」제16조제1항의 규정에 의하면, 건축주가 같은 법 제11조나 제14조 따라 허가를 받았거나 신고한 사항을 변경하려면 변경하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 허가를 받거나 신고하여야 하며, 같은 법 제35조제1항에서 건축물의 소유자나 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 같은 법 제40조부터 제58조까지, 제60조부터 제64조까지 및 제66조부터 제68조까지의 규정에 적합하도록 유지•관리하도록 규정하고 있으며, 또한, 같은 법 제57조에서 건축물이 있는 대지는 「건축법 시행령」제80조의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 못 미치게 분할할 수 없으며, 같은 법 제44조, 제55조, 제56조, 제58조, 제60조 및 제61조에 따른 기준에 못 미치게 분할할 수 없도록 하고 있음 

 

사용승인된 건축물의 대지를 변경하는 것은 허가와 신고사항의 변경에 해당하지 아니하며, 건축물대장 변경은 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」제13조제2항에 따라 관계 법령에 적합한 경우에만 할 수 있음.

 

2. 대지면적 축소에 따라 법정 허용 건폐율을 초과하는 경우 초과한 건축물의 일부를 철거해야 하는 경우 설계변경 등 절차가 필요한지

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 의한 개발행위허가는 「건축법」 등 다른 법률에도 적합해야 하는 것이므로, 기존 건축물이 있는 대지를 신규 개발행위허가 대상지에 포함할 경우 기존 건축물이 불법 건축물이 되므로 원칙적으로는 개발행위허가를 할 수 없으나, 신규로 허가받은 개발행위에 대하여 착공전에 기존 건축물을 철거하고 이를 이행하지 아니할 경우 개발행위허가내용 위반으로 허가를 취소하는 조건을 부과하는 내용으로 개발행위허가를 할 수 있다고 판단됨

 

 

 

 

경매결정서 등이 “권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당되는지

 

「건축법 시행규칙」 제11조 별지 제4호 서식에 의하여 건축주 명의변경신고 시에는 “전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부토록 하고 있으므로, 건축물 경매 낙찰자가 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류로서 경매 결정서 및 소유권 변경된 등기부 등본을 제출하는 경우 해당 서류로 인정 가능한 지 여부

 

 

「건축법」 제8조 및 제9조의 규정에 의하여 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선중인 건축물을 양수하여 건축주 명의 변경을 하고자 하는 경우에는 동법 시행규칙 제11조제1항 및 별지 제4호 서식에 따라 그 양수인은 “구 건축주의 명의변경 동의서 또는 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류”를 첨부하여 건축관계자변경신고를 허가권자에게 제출하도록 되어 있으며, 경매 결정서 및 소유권 변경된 등기부 등본 등이 권리관계의 변동사실을 증명할 수 있는 서류로서 효력이 있는지는 지상권 변경여부나 사용권리의 승계여부 등의 경매내용을 검토하여 권리관계를 규정하고 있는 민법 등 관계법령에 따라야 할 사항임

 

 

 

건축허가를 득한 후 토지가 압류된 경우 건축주 명의변경시 압류권자의 동의서를 받아야 하는지 여부

 

「건축법」제8조 및 제9조의 규정에 의해 건축허가(신고)를 받아 건축도중에 건축주의 명의를 변경하고자 하는 때에는 동법시행규칙 제11조의 규정에 의하여 건축관계자변경신고서에 구 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여야 하며, 이 경우 허가권자는 건축주가 당해 토지 및 건축허가 등에 대한 권리의 위임이 정당한지 여부에 대하여「건축법」과「민법」및 관계법령을 종합적으로 검토하여 결정하여야 할 사항임