건축물대장에 “위반건축물”의 표시 범위

★주택법 제42조제2항제4호, 「같은 법 시행령」 제47조제2항제2호 및 별표3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는지

 

주택법 제42조제2항제4호, 「같은 법 시행령」 제47조제2항제2호 및 별표3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽(非耐力壁)을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것.

 

※제42조(소음방지대책의 수립) 

① 사업계획승인권자는 주택의 건설에 따른 소음의 피해를 방지하고 주택건설 지역 주민의 평온한 생활을 유지하기 위하여 주택건설사업을 시행하려는 사업주체에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 소음방지대책을 수립하도록 하여야 한다.

② 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 주택건설 지역이 도로와 인접한 경우에는 해당 도로의 관리청과 소음방지대책을 미리 협의하여야 한다. 이 경우 해당 도로의 관리청은 소음 관계 법률에서 정하는 소음기준 범위에서 필요한 의견을 제시할 수 있다.

③ 제1항에 따른 소음방지대책 수립에 필요한 실외소음도와 실외소음도를 측정하는 기준은 대통령령으로 정한다.

④ 국토교통부장관은 제3항에 따른 실외소음도를 측정할 수 있는 측정기관(이하 “실외소음도 측정기관”이라 한다)을 지정할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 실외소음도 측정기관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 지정을 취소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우 그 지정을 취소하여야 한다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 실외소음도 측정기관으로 지정을 받은 경우
2. 제3항에 따른 실외소음도 측정기준을 위반하여 업무를 수행한 경우
3. 제6항에 따른 실외소음도 측정기관의 지정 요건에 미달하게 된 경우

⑥ 실외소음도 측정기관의 지정 요건, 측정에 소요되는 수수료 등 실외소음도 측정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

건축법 제79조제1항에서는 허가권자는 대지나 건축물이 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 이 법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주 등에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거•개축•증축•수선•용도변경•사용금지•사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 허가권자는 같은 조 제1항에 따른 시정명령을 하는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정하고 있으며, 이에 따라 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(이하 “건축물대장규칙”이라 함) 제8조제1항제1호에서는 「건축법」 제79조제4항에 따라 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시를 하도록 규정하고 있습니다.

한편, 「주택법」 제42조제2항제4호 및 「같은 법 시행령」 제47조제2항제2호에서는 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택의 비내력벽의 철거를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 영 별표 3 제5호에서는 비내력벽철거의 허가 또는 신고의 기준을 규정하고 있는바, 이 사안에서는 「주택법」 제42조제2항제4호, 「같은 법 시행령」 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는지가 문제될 수 있습니다. 

살피건대, 「건축법」 제79조제1항 및 제4항에 따르면 허가권자는 건축물이 같은 법 또는 같은 법에 따른 명령이나 처분에 위반되는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 건축물대장에 위반내용을 적어야 한다고 규정하고 있으며, 건축물대장규칙 제8조제1항에서는 「건축법」 제79조제4항에 따라 건축물대장에 “위반건축물”이라는 표시를 하도록 규정하고 있는바, 「건축법」 또는 「건축법」에 따른 명령이나 처분에 위반된 경우가 아니라 「주택법」에 위반된 경우에는 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 강제할 법적 근거가 없으므로, 비내력벽을 무단으로 철거한 경우에 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.

 

한편, 「주택법」 위반 시 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하는 것이 「주택법」상 의무이행을 확보하기 위한 효과적인 수단이 되므로 「주택법」 위반의 경우에도 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 한다는 의견이 있을 수 있으나, 「주택법」 제98조제6호 및 제101조제3항제5호에 따르면 허가를 받지 않고 비내력벽을 철거한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고, 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 5백만원 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있는 등 「주택법」 제94조부터 제102조까지에서 「주택법」 위반에 대한 벌칙규정을 두어 별도의 이행확보수단을 가지고 있는 점 등을 고려하면, 위와 같은 의견은 타당하지않은 것으로 보입니다.

따라서, 「주택법」 제42조제2항제4호, 「같은 법 시행령」 제47조제2항제2호 및 별표 3 제5호에 위반하여 허가를 받거나 신고를 하지 않고 비내력벽을 철거한 경우 그 건축물의 건축물대장에 “위반건축물”의 표시를 하여야 하는 것은 아니라고 할 것입니다. (관계법령 「건축법」 제79조 「주택법」 제42조 「주택법 시행령」 제47조 「주택법」 제2조 「주택법」 제101조 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조 「주택법」 제98조

 

 

 

★사용승인 당시 시계경관지구로서 조경면적을 30% 이상 확보하였으나, 이후 건축부지가 시계경관지구에서 해제되어 법정 조경면적이 5%이상으로 완화되었음. 사용승인 당시 설치된 조경면적이 건축물 표시변경 등의 절차를 이행하지 않고 축소·훼손되었을 경우 위반건축물로 관리하여야 하는지 여부

 

당해 부지가 시계경관지구에서 해제되어 법정 조경면적이 5% 이상으로 완화되었고 5% 이상의 조경이 유지관리되고 있다면, 건축주에게 조경면적 변경행위에 대한 신고의무가 없으므로 건축물대장 표시변경신청을 하지 않았다고 하여 이를 위반건축물로 관리하는 것은 타당하지 않다.

 

 

★건축법 제79조제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물을 영업소로 하여 「게임산업진흥에 관한 법률」 제25조에 따라 게임제작업의 등록을 하려는 경우, 건축허가권자는 「건축법」 제79조제2항에 따라 해당 등록관청에 게임제작업의 등록을 받아주지 않도록 요청할 수 있는지

 

건축법 제79조제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물을 영업소로 하여 「게임산업진흥에 관한 법률」 제25조에 따라 게임제작업의 등록을 하려는 경우 건축허가권자는 「건축법」 제79조제2항에 따라 해당 등록관청에 게임제작업의 등록을 받아주지 않도록 요청할 수 있음.

 

 

우선 「건축법」 제79조제2항 및 제3항에 따르면 건축허가권자는 같은 조 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물에 대하여 다른 법령에 따른 영업을 허가하지 아니하도록 요청할 수 있고 이러한 요청을 받은 자는 특별한 이유가 없으면 요청에 따르도록 하고 있는데, 이는 건축법령을 위반한 건축행위에 대하여 다른 법령에 따른 영업을 허용하지 않도록 함으로써 간접적으로 건축법령의 위반행위가 시정될 수 있도록 하는 것으로 건축허가권자의 의무이행확보수단을 규정한 것이라 할 것입니다.

한편 강학상의 허가는 법령에 의하여 일반적으로 금지되는 행위를 특정한 경우에 그 금지를 해제하여 적법하게 행할 수 있도록 허용하는 처분이라 할 것이고 사업활동에 대한 규제로서 가장 전형적인 형태라 할 것인데, 법령에서 특정의 사업활동에 대하여 규제하는 방식은 규제 정도와 사업자의 권리·이익 보호 정도에 따라 면허·인가·허가·등록 등으로 구분될 수 있습니다.

즉, 사업활동에 대한 규제로서 현행 법령상의 면허·인가·허가·등록 등은 사업활동에 대한 허용의 각각 다른 형태로서 그 허용 여부를 결정할 때 행정관청이 행사할 수 있는 재량의 폭에 따라 구분되는 것이라 할 것이고, 등록제는 일반적으로 허가제와 신고제의 중간에 속하는 규제방식으로 볼 수 있습니다.그러나 사업활동에 대한 규제로서 면허·인가·허가·등록 등의 실질적인 규제 정도는 법령에서 면허제·인가제·허가제·등록제 등으로 규정하고 있는 그 규제방식 자체보다는 각각의 법령에서 해당 사업활동에 대한 허용기준 및 행정관청의 재량 정도를 어떻게 규정하고 있느냐에 따라 달라진다 할 것이나, 각각의 규제방식은 명확하게 구분되는 것이 아니라 할 것입니다.

 

이와 같이 법령에서 사업활동의 허용에 대하여 규제하는 방식이 명확하게 구분되지 않는다는 점, 「건축법」 제79조제2항이 건축법령 위반 건축물에 대한 건축허가권자의 의무이행확보수단이라는 점 등을 고려하면, 「건축법」 제79조제2항에 따른 영업제한을 영업에 대한 여러 규제 방식 중 하나인 영업에 대한 허가에 한정되도록 규정한 것으로 볼 수는 없고, 행정관청이 일정한 영업의 허용에 대한 신청에 대하여 그 허용 요건을 심사하는 등 일정한 규제권한을 가지고 있는 경우에 있어서 그 영업의 허용을 제한하는 것을 의미한다 할 것인바, 행정청에 일정한 사항을 통고만 하면 행정청의 수리행위 등 별다른 조치를 기다릴 필요 없이 영업이 가능한 신고제의 경우를 제외하고는, 허가 이외에 영업에 대한 다른 규제 방식인 면허·인가·등록 등을 제한하는 것도 이에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것입니다.

그런데 「게임산업진흥에 관한 법률」(이하 “게임산업법”이라 함) 제25조 등에 따르면, 게임제작업을 영위하고자 하는 자는 시장·군수·구청장에게 등록하도록 하고 있고 등록한 자가 중요사항을 변경하려는 경우에는 변경등록을 하도록 하면서, 등록 또는 변경등록을 받은 경우에는 시장·군수·구청장은 신청인에게 등록증을 교부하도록 하고 있는 등 게임산업법에서는 게임제작업의 허용에 대하여 시장·군수·구청장에게 일정한 규제권한을 부여하고 있습니다.

그렇다면 「건축법」 제79조제2항의 해석상 같은 조 제1항에 따른 시정명령을 받고 이행하지 아니한 건축물을 영업소로 하여 게임산업법 제25조에 따라 게임제작업의 등록을 하려는 경우 건축허가권자는 「건축법」 제79조제2항에 따라 해당 등록관청인 시장·군수·구청장에게 게임제작업의 등록을 받아주지 않도록 요청할 수 있다고 할 것입니다.
 ※ 법령정비 권고
다만, 「건축법」 제79조제2항에서는 영업 등의 행위를 허가하지 아니하도록 요청할 수 있는 것으로 규정하고 있어 영업의 면허·인가·등록 등도 그 제한을 요청할 수 있는지에 대하여 논란의 여지가 있다고 보이므로, 이에 대하여는 추후 별도의 입법조치 등을 통하여 명확하게 할 필요성이 있다 할 것입니다.