다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경

다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경 함에 있어 대지안의 공지규정이 적용 가능한지

 

2002년 준공받은 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경 함에 있어 대지안의 공지 규정을 적용하지 않을 수 있는지와 대수선과 병행이 가능한지

 

다가구주택이 서울특별시 건축 조례 제4조(기존의 건축물 등에 대한 특례)제6호에 따라 대지안의 공지 규정을 적용받지 아니할 수 있는 경우는 2006년 신설된 대지안의 공지 규정으로 인해 동 건축물이 이 규정에 저촉되어야 하나, 대지안의 공지 규정 신설로 인해 개정된 서울특별시 건축조례 제30조(대지안의 공지)에서 다가구주택에 대한 대지안의 공지 규정을 두고있지 아니하므로 동 건축물이 대지안의 공지 규정에 저촉된다고 볼 수 없으며, 따라서 다가구주택은 특례적용 대상이 아닌 것.
또한, 대수선 행위는 법령에서 정한 기준 및 절차에 따라 가능한 것임.

 

 

 

다세대주택으로의 표시변경 가능 여부

 

건축법 상 용도분류에 다세대주택이 정의되기 전에 건축되어 건축물대장상 연립주택으로 표기된 건축물에 대하여 현재 건축법령 상 다세대주택 규모에 해당될 경우 다세대주택으로 건축물대장 표시변경이 가능한지 여부

 

용도별 건축물의 종류가 법령의 개정에 의하여 새로이 신설된 경우로서 법령개정 이전에 건축된 건축물은 당해 허가권자가 그 용도별 건축물의 종류를 법령 개정시점의 기준에 알맞게 재분류하거나, 현행 건축법령(관계법령 포함)에 맞게 재분류하여 건축물대장을 기재할 수 있을 것으로 질의와 같이 현행 건축법령(관계법령 포함) 상의 다세대주택 기준에 적합한 경우라면 기존의 연립주택을 다세대주택으로 재분류하여 건축물대장에 그 사항을 기재할 수 있을 것.

 

 

 

 

★동일한 집합건물 내 근생시설(학원)중 일부를 교육연구시설(학원)으로 용도변경시 근생시설(학원) 소유자 동의 여부

 

집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원의 소유자도 함께 용도변경을 신청하여야 하는지

 

집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원 소유자의 용도변경 신청 없이도 용도변경할 수 있습니다. 

 

 

건축법 제2조 제1항 제2호의 2는 건축물의 용도를 “건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것”으로 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의 4 및 별표1은 건축물의 용도를 단독주택 등 28가지로 구분하고 각 용도에 속하는 건축물의 종류를 규정하고 있습니다. 
또한, 건축법 제14조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고, 같은 조 제2항은 용도를 변경하고자 하는 자로 하여금, 용도를 변경하고자 하는 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다. 그런데 건축법 제14조 및 같은 법 시행령 제14조 제5항에 따라 제2종 근린생활시설을 교육연구시설로 용도변경하는 것은 상위 시설군으로 용도를 변경하고자 하는 경우에 해당하는 것이므로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 

일반적으로 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없음에도 불구하고, 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한 사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없습니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002두3201 판결 참조). 

그런데 용도변경하려는 건축물이 해당 용도의 건축기준에 적합하고(건축법 제14조), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조의 규정에 따라 그 건축물이 위치한 용도지역의 지구단위계획에 적합하여 용도를 변경할 수 있음에도 불구하고, 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상이 된다는 이유로 경쟁관계가 될 수도 있는 기존 학원 부분 소유권자의 신청 유무에 따라 용도변경허가 여부가 결정되는 것은 용도변경을 신청하려는 자에게 관련 법규에서 정하지 않은 새로운 제한 사유를 발생시키는 것이고, 결과적으로 그의 재산권을 침해하게 된다고 할 것입니다. 
또한, 건축법에서는 동일한 건축물에 여러 가지 용도의 시설을 설치하는 것을 특별히 제한하고 있지 않으므로, 지구단위계획 등에서 제한하고 있지 않다면 제2종 근린생활시설과 교육연구시설의 복합용도로 이루어진 건축물도 가능한 것인데, 건축법령에서 건축물의 용도를 구분하는 취지가 건축물의 안전성 및 기능의 확보를 위하여 그 용도에 따라 건축허가요건을 규정하기 위함이라는 점에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 학원으로 사용되던 바닥면적이 500㎡ 미만이어서 제2종 근린생활시설로 분류되었던 부분의 건축설비기준이 교육연구시설인 학원의 그것과 다를 바 없음에도 불구하고, 그 바닥면적과 새로이 교육연구시설(학원)의 용도로 사용하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡가 넘는다는 사실만으로 당연히 기존 학원 부분의 실제 용도가 변경되어야 하는 것이라고 보기는 어렵습니다. 
나아가, 용도변경은 건축법 제14조 제4항에서 규정하고 있는 ‘시설군’을 기준으로 허가대상 및 신고대상인지 여부가 나뉘는 것이고, 용도변경신청을 ‘교육 및 복지시설군(학원)’으로 표시하는 것은 건축물대장 운영관리의 효율화를 위하여 하는 것인데, 이 사안과 같이 새로이 용도변경을 하고자 하는 용도가 ‘학원’이라는 이유로 기존 학원 소유권자의 용도변경신청이 있어야 용도변경이 가능하다고 하는 것은, 새로이 용도변경 하고자 하는 시설이 같은 시설군에 있는 ‘학원’ 이외의 용도인 경우와 형평에 맞지 않다고 할 것입니다. 
따라서, 이 사안과 같은 경우, 새로이 용도변경하고자 하는 부분이 그 용도의 건축기준에 적합하다면, 기존 ‘학원’ 부분 소유권자의 신청 없이도 용도변경이 가능하다고 보는 것이 타당할 것입니다.

 

 

 

법령 개정 이후, 건축행위에 따른 용도변경 위반 여부

 

건축법시행령(제19466호, 2006.5.8)」 개정 이전에 제2종 근린생활시설에 해당되던 150제곱미터 이상인 멀티미디어 문화컨텐츠설비 제공업소(PC방)를 폐업(2006.4.4)한 후에, 시행령 개정시행 이후인 2006.6.2 다시 동 업종을 운영하고자 건축물 내부공사를 시행한 경우 이 법에 의한 용도변경 위반 여부

 

 

건축법시행령(제19466호, 2006.5.8) 부칙 제4조(기존 건축물의 용도분류에 대한 경과조치) 규정에 의하면 이 영 시행 당시의 건축물 중 제2종 근린생활시설 중 멀티미디어 문화컨텐츠설비 제공업소로서 동일한 건축물 안에서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 150제곱미터 이상에서 500제곱미터 미만인 것은 판매시설 용도에 해당하는 것으로 본다고 규정하고 있음. 이와 관련, 입법기술 상 경과조치는 규제의 내용을 변경하는 경우에 기득권 보호를 위한 것이고, ‘본다’의 의미는 본질이 다른 것을 일정한 법률적 취급에 있어 동일한 효과를 부여하는 것임.
따라서, “보호할 기득권이 있는지 여부”와 건축물 내부공사(인테리어) 현황 등에 대한 확인이 필요할 것이나, 건축물의 변경 전·후의 구조·이용목적 및 형태가 유사한 경우라도 “이 영 시행 당시 보호할 기득권”이 존재하지 아니하는 경우 건축물의 용도는 ‘제2종 근린생활시설’로 사료되오니, 용도변경 위반여부 및 적용 벌칙 규정에 대하여는 구체적인 사실관계 확인이 가능한 귀 기관에서 판단하는 것이 타당할 것임.