구분 소유된 것을 하나의 고시원으로 표시변경이 가능한지

구분 소유된 것을 하나의 고시원으로 표시변경이 가능한지

 

12개실로 구분소유된 것을 하나의 고시원으로 건축물대장 표시변경이 가능한지

 

건축법령상 고시원은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말하며, 이와 관련, 동 특별법에 따르면 고시원업은 영업장 내부의 벽 또는 칸막이 등으로 구획된 실 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업을 말하는 것으로 안전시설등의 설치.유지에 대한 사항을 구획된 실이 아닌 영업장 전체를 대상으로 하고 있음.
따라서, 고시원업이 영업장 전체를 대상으로 한다는 점과 고시원 영업장 내부에 구획된 수개의 개별실을 별도의 고시원으로 보지 않는 점을 고려할 때, 고시원 영업장 내부에 구획되어 있는 개별실을 대상으로 집합건축물 대장을 생성하기는 어려울 것

 

 

 

건축법 제19조제3항에 따라 건축물의 용도변경을 하는 경우 같은 조 제7항을 적용받는지 여부

 

건축법 제19조제7항에 따르면 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조를 준용한다고 규정하고 있는데, 건축법 제19조제3항에 따라 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 건축물의 용도를 변경하려고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 같은 조 제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조를 준용하는지

 

건축법 제19조제3항에 따라 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 건축물의 용도를 변경하려고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 같은 조 제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조를 준용한다고 할 것

 

 

건축법 제19조제1항에 따르면 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다고 되어 있고, 같은 조 제2항에 따르면 건축물의 용도를 변경하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다고 규정하면서 같은 항 제1호에서는 제4항의 시설군 중 상위군으로의 용도변경은 허가대상으로, 제2호에서는 하위군으로의 용도변경을 신고대상으로 각각 규정하고 있으며, 같은 조 제3항 본문에 따르면 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 건축물의 용도에 따른 시설군을 구분하여 규정하면서 제1호는 자동차 관련 시설군, 제2호는 산업 등의 시설군, 제3호는 전기통신시설군, 제4호는 문화 및 집회시설군, 제5호는 영업시설군, 제6호는 교육 및 복지시설군, 제7호는 근린생활시설군, 제8호는 주거업무시설군, 제9호는 그 밖의 시설군을 각각 열거하고 있습니다. 
그리고, 건축법 제19조제7항에 따르면 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 같은 법 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제35조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제64조의2, 제66조부터 제68조까지, 제78조부터 제87조까지의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조를 준용한다고 규정하고 있는바, 같은 법 제19조제4항에서 규정하고 있는 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 경우 같은 조 제7항을 적용받는지가 문제됩니다.

 

먼저, 건축법 제19조제3항에 따라 허가나 신고 없이 건축물대장 기재사항 변경으로 용도변경을 하는 경우도 건축물의 용도변경에 해당하므로, 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다는 제1항의 규정을 적용받는다고 할 것인데, 제1항에 따른 건축물의 용도변경 시 준용하는 규정을 보면, 건축물의 구조내력 등에 관한 규정(제48조), 건축물의 내화구조 및 방화벽에 관한 규정(제50조), 건축설비기준 등에 관한 규정(제62조), 온돌 및 난방설비 등의 시공에 관한 규정(제63조), 승강기에 관한 규정(제64조), 건축물의 열손실방지에 관한 규정(제64조의2) 등 건축물의 구조상 안전 및 설비에 관한 기술적 기준 등에 관한 규정이 포함되어 있고, 같은 조 제7항에서 같은 법 제3조 등을 준용하는 대상을 제1항에 따른 건축물의 용도변경을 하는 경우로 명시하고 있으므로, 건축법 제19조제3항에 따라 용도변경을 하는 경우에도 같은 조 제7항을 적용받는다고 해석함이 타당하다 할 것입니다. 

한편, 1999. 2. 8. 법률 제 5895호로 개정되어 1999. 5. 9.부터 시행된 건축법(이하 “구 건축법”이라 함) 제14조제2항에서는 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 하되 제3항의 규정에 의하여 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있다고 규정하면서 같은 조 제5항에서 같은 법 제3조 등의 규정은 제2항의 규정에 의한 건축물의 용도변경에 관하여 이를 준용한다고 규정하였는바, 같은 조 제5항에 따라 같은 법 제3조 등의 규정을 준용받는 대상은 제2항에 따라 신고를 득하고 용도변경을 할 수 있는 경우와 신고하지 않고 용도변경을 할 수 있는 경우가 모두 포함되었다고 할 것인데, 구 건축법이 2005년에 현행과 같이 개정되면서, 용도변경을 하는 경우 허가 및 신고 대상은 제14조제2항에, 신고하지 않고 건축물대장 기재사항 변경으로 용도변경을 할 수 있는 경우는 같은 조 제3항 본문에 규정하고, 같은 조 제7항에서 같은 법 제3조 등의 규정을 준용하는 대상을 “제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물의 용도변경”이라고 규정한 점에 비추어 보더라도, 건축법 제19조제3항에 따라 건축물대장 기재사항 변경으로 용도변경을 하는 경우 역시 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합해야 할 것이므로 같은 조 제7항의 적용대상이 된다고 할 것입니다. 

따라서, 건축법 제19조제3항에 따라 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 건축물의 용도를 변경하려고 건축물대장 기재내용 변경을 신청하는 경우, 같은 조 제7항에 따라 같은 법 제3조, 제5조 등의 규정과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조를 준용한다고 할 것입니다. 

 

 

 

 

★판매시설인 건축물을 일반음식점으로 사용할 수 있는지 여부

 

건축법시행령 별표 1. 제7호의 규정에 의하여 판매시설 안에 있는 근린생활시설은 판매시설로 분류하는 것으로,

판매시설인 건축물을 제2종 근린생활시설인 일반음식점으로 용도를 변경하여 사용하고자 하는 경우에는 건축물대장의 용도를 변경하지 아니하고 사용할 수 있는 것으로 판단됨.

 

★건축법상 용도가 판매 및 영업시설인 건축물 안에 제2종 근린생활시설에 해당하는 학원을 설치하는 경우 건축물의 용도를 판매 및 영업시설에서 제2종 근린생활시설로 변경하여야 하는 것인지

 

건축법시행령 부칙 제19466호(2006.5.8) 제4조에 따라 개정일(2006.5.8) 이전의 건축물로서 당해 건축물의 용도가 ‘판매 및 영업시설’인 경우 기존의 세부용도가 도매시장, 소매시장, 상점에 해당하는 건축물은 현행 건축법 시행령 [별표 1] 제7호의 판매시설로 보는 것임
이와 관련, 귀 질의의 건축물이 상기“가”목에 따라 판매시설로 분류되는 경우로서 그 판매시설 안에 제2종 근린생활시설의 학원을 설치하는 경우 건축법상 해당 학원의 용도는 상기 [별표 1] 제7호에 따라‘판매시설’로 분류되는 것입니다. 다만, 당해 학원으로 사용하고자 하는 부분이 판매시설내 다른 부분과 구분하여 분리되는 경우라면 이는 판매시설과 제2종 근린생활시설의 복합용도인 건축물로 보아 건축법상 당해 학원으로 사용하고자 하는 부분에 대한 용도변경이 가능할 것임

 

 

 

 

용도변경의 절차

 

건축물대장 상 ‘제1종.제2종 근린생활시설’ 또는 ‘근린생활시설’로만 기재되어 있는 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우 그 절차는?

 

건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 하는 것이며, 건축법 제19조, 같은 법 시행령 제14조, 같은 법 시행규칙 제12조의2에서 용도변경허가, 용도변경신고, 건축물대장 기재내용 변경신청 등 그 절차를 규정하고 있음
허가권자가 건축물대장상의 용도분류를 바탕으로 해당 건축물의 구조,이용목적,형태 등 현지현황과 관련법령을 종합적으로 검토하여 용도를 파악한 후 그 결과에 따라 어떠한 용도변경 절차를 거쳐야 될지 판단하여야 할 것으로 사료됨

 

 

★판매시설인 건축물을 근린생활시설로 사용할 수 있는지 여부

 

건축법 시행령 별표 1 제7호에 따라 판매시설은 그 안에 있는 근린생활시설을 포함하는 것으로 건축법상 해당 ‘근린생활시설’의 용도는 ‘판매시설’로 분류되는 것이며, ‘판매시설’안에 ‘근린생활시설’로 사용하고자 하는 부분이 해당 판매시설의 다른 부분과 구분하여 분리되는 경우라면 이는 ‘판매시설’과 ‘근린생활시설’의 복합용도인 건축물로 보아 해당 근린생활시설 부분에 대한 용도변경을 하여야 할 것임.
다만, 건축법상의 용도변경이 가능한 경우라도 ‘판매시설’이 입지한 토지의 용도에 대하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획 상의 허용용도 등에도 적합하여야 하는 것임.