고시원으로 용도변경 후, 실별로 구분등기가 가능한지

고시원으로 용도변경 후, 실별로 구분등기가 가능한지

 

제2종근린생활시설인 의료기 판매시설을 고시원으로 용도변경하여 실별로 구분등기가 가능한지 여부

 

건축법령상 고시원은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말하며, 동 특별법에 따르면 고시원업은 영업장 내부의 벽 또는 칸막이 등으로 구획된 실을 숙박 또는 숙식을 할 수 있도록 이용객에게 제공하는 형태의 영업을 말하는 것으로 안전시설등의 설치·유지에 대한 사항을 구획된 실이 아닌 영업장 전체를 대상으로 하고 있으며, 건축법령에서는 고시원 영업장 내부에 여러개로 구획된 개별실 하나만을 별도의 영업장으로 보지 않음에 따라 고시원의 실별로 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니하도록 규정하고 있는 것임.  
따라서, 고시원업이 영업장 내부에 구획된 실이 아닌 영업장 전체를 대상으로 한다는 점과 고시원 영업장 내부에 구획된 수개의 개별실을 별도의 고시원으로 보지 않는 점을 고려할 때, 고시원업이 영업장 내부에 구획되어 있는 개별 실을 대상으로 집합건축물 대장을 생성하기는 어려울 것으로 사료되며, 실별로 집합건축물로 구분되어 있는 경우에는 집합건축물대장의 전유부분 합병 등의 조치가 필요할 것임.

 

 

 

 

건축물의 일부를 학원으로 용도변경 함으로써 학원으로 쓰이는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터를 초과하게 되는 경우의 처리

 

건축법시행령 별표1. 제4호자목에 따른 제2종 근린생활시설의 ‘학원’은 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것만 해당되며, 자동차학원 및 무도학원을 제외하고 있음.

이 경우 건축물의 일부를 학원으로 용도변경 함으로써 학원으로 쓰이는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터를 초과하게 되는 경우 종전에는 기존 건축물에 대하여 모두 교육연구시설로 변경토록 하였으나, 법제처의 법령해석 결과에 따라 당해 건축물이 집합건물인 경우, 기존 학원으로 쓰는 건축물은 제외하고 ‘학원’으로 용도를 변경하려는 건축물(부분)에 대하여 ‘교육연구시설’로 용도를 변경하여 사용할 수 있는 것임.

 

 

 

★카지노 영업을 위한 사무실 등에 대한 위락시설로의 용도변경 필요 여부

 

지하 1층, 지상 5층인 건축물로서 2층만이 그 용도가 위락시설로 되어 있어 2층을 카지노업소의 영업장으로 사용하고 그 용도가 위락시설이 아닌 나머지 층들은 카지노영업을 위한 창고, 사무실, 안내실, 직원교육장, 전산실 등으로 사용하는 경우 위락시설로 변경하여야 하는 것이 아닌지

 

건축법에서 건축물의 용도는 건축법 제2조 제2항 및 같은 법 시행령 제3조의4 및 별표 1에 따라 분류하며 또한 같은 법 시행령 제2조 제1항 제14호에 따라 건축물의 주된 용도의 기능에 필수적인 용도로서 건축물의 설비·대피 및 위생, 사무·작업·집회·물품저장·주차, 구내식당·구내탁아소·구내운동시설등 종업원후생복리시설 및 구내소각시설 기타 이와 유사한 시설이나 관계법령에서 주된 용도의 부수시설로 설치할 수 있도록 규정하고 있는 시설의 용도는 부속용도로서 부속용도는 용도를 따로 분류하지 아니하고 그 주된 용도로 분류하여 건축법령을 적용하는 바, 
건축물에서 2층을 제외한 나머지 층들의 용도는 위 규정에 따른 위락시설 (카지노업소)의 부속용도에 해당된다면 그 용도는 위락시설로 분류되므로 위락시설로 사용하기 위해서는 건축법 제19조에 따라 용도변경하여야 할 것으로 판단됨.

 

 

 

 

★2종 근생에서 업무시설(오피스)로 용도변경 가능 여부

 

건축물의 용도분류는 건축법 시행령별표1에서 정하고 있으며, 동 별표에서 정하고 있는 제2종 근린생활시설을 업무시설로 변경하는 경우에는 건축법제19조제2항제2호에 따라 용도변경 신고 대상에 해당되는 것임.

 

 

★집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원의 소유자도 함께 용도변경을 신청하여야 하는지

 

집합건축물에 제2종 근린생활시설인 학원(499㎡)이 있는 상태에서 그것과 다른 부분의 구분소유자가 제2종 근린생활시설로 되어 있는 부분을 교육연구시설(학원)로 용도변경하고자 할 경우, 기존 제2종 근린생활시설인 학원 소유자의 용도변경 신청 없이도 용도변경할 수 있습니다.

 

 

건축법 제2조 제1항 제2호의 2는 건축물의 용도를 “건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것”으로 정의하고, 같은 조 제2항, 같은 법 시행령 제3조의 4 및 별표1은 건축물의 용도를 단독주택 등 28가지로 구분하고 각 용도에 속하는 건축물의 종류를 규정하고 있습니다. 
또한, 건축법 제14조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 규정하고, 같은 조 제2항은 용도를 변경하고자 하는 자로 하여금, 용도를 변경하고자 하는 시설군에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 규정하고 있습니다. 그런데 건축법 제14조 및 같은 법 시행령 제14조 제5항에 따라 제2종 근린생활시설을 교육연구시설로 용도변경하는 것은 상위 시설군으로 용도를 변경하고자 하는 경우에 해당하는 것이므로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 
일반적으로 건축허가권자는 건축허가신청이 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법규에서 정하는 어떠한 제한에 배치되지 않는 이상 당연히 같은 법조에서 정하는 건축허가를 하여야 하고, 중대한 공익상의 필요가 없음에도 불구하고, 요건을 갖춘 자에 대한 허가를 관계 법령에서 정하는 제한 사유 이외의 사유를 들어 거부할 수는 없습니다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002두3201 판결 참조). 

그런데 용도변경하려는 건축물이 해당 용도의 건축기준에 적합하고(건축법 제14조), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조의 규정에 따라 그 건축물이 위치한 용도지역의 지구단위계획에 적합하여 용도를 변경할 수 있음에도 불구하고, 바닥면적의 합계가 500㎡ 이상이 된다는 이유로 경쟁관계가 될 수도 있는 기존 학원 부분 소유권자의 신청 유무에 따라 용도변경허가 여부가 결정되는 것은 용도변경을 신청하려는 자에게 관련 법규에서 정하지 않은 새로운 제한 사유를 발생시키는 것이고, 결과적으로 그의 재산권을 침해하게 된다고 할 것입니다. 
또한, 건축법에서는 동일한 건축물에 여러 가지 용도의 시설을 설치하는 것을 특별히 제한하고 있지 않으므로, 지구단위계획 등에서 제한하고 있지 않다면 제2종 근린생활시설과 교육연구시설의 복합용도로 이루어진 건축물도 가능한 것인데, 건축법령에서 건축물의 용도를 구분하는 취지가 건축물의 안전성 및 기능의 확보를 위하여 그 용도에 따라 건축허가요건을 규정하기 위함이라는 점에 비추어 볼 때, 이 사안과 같이 학원으로 사용되던 바닥면적이 500㎡ 미만이어서 제2종 근린생활시설로 분류되었던 부분의 건축설비기준이 교육연구시설인 학원의 그것과 다를 바 없음에도 불구하고, 그 바닥면적과 새로이 교육연구시설(학원)의 용도로 사용하고자 하는 부분의 바닥면적의 합계가 500㎡가 넘는다는 사실만으로 당연히 기존 학원 부분의 실제 용도가 변경되어야 하는 것이라고 보기는 어렵습니다. 

나아가, 용도변경은 건축법 제14조 제4항에서 규정하고 있는 ‘시설군’을 기준으로 허가대상 및 신고대상인지 여부가 나뉘는 것이고, 용도변경신청을 ‘교육 및 복지시설군(학원)’으로 표시하는 것은 건축물대장 운영관리의 효율화를 위하여 하는 것인데, 이 사안과 같이 새로이 용도변경을 하고자 하는 용도가 ‘학원’이라는 이유로 기존 학원 소유권자의 용도변경신청이 있어야 용도변경이 가능하다고 하는 것은, 새로이 용도변경 하고자 하는 시설이 같은 시설군에 있는 ‘학원’ 이외의 용도인 경우와 형평에 맞지 않다고 할 것입니다. 

따라서, 이 사안과 같은 경우, 새로이 용도변경하고자 하는 부분이 그 용도의 건축기준에 적합하다면, 기존 ‘학원’ 부분 
소유권자의 신청 없이도 용도변경이 가능하다고 보는 것이 타당할 것입니다.

 

 

 

 

★집합건축물에 위반부분이 있는 경우 용도변경의 가능 여부

 

1. 집합건축물(지하 3층, 지상 7층) 중 타인 소유의 지상 7층에 위법사항이 있는 경우, 분할 등기된 지하 1, 2, 3층에 대하여 용도변경(건축물대장기재사항 변경 포함)이 가능한 지 여부

2. 기존 집합건축물의 소유자가 아닌 자가 집합건축물에 붙여서 증축(기존건축물의 전유 및 공용부분의 변경이 없는 경우)하는 경우 기존건축물 소유자의 동의를 받아야 하는 지 여부

 

건축물의 용도변경은 건축법 제14조 및 동법시행령 제14조의 규정에 의하여 기존건축물의 용도변경을 하고자 하는 경우에는 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 하는 것이며, 용도변경 하고자 하는 부분이 분할 등기된 집합건축물로서 건축법령 및 관계법령에 적합한 상태라면 타인 소유로 분할 등기된 부분이 부적합한 경우라도 용도변경이 가능할 것이나,
기존 집합건축물의 소유자가 아닌 자가 집합건축물에 붙여서 증축(기존건축물의 전유 및 공용부분의 변경이 없는 경우)하고자 하는 경우에는 기존건축물 소유자의 동의를 받아야 하는 것임.