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공인중개사 자격 취소는 중개업의 공정성과 전문성을 유지하기 위한 중요한 행정처분입니다. '공인중개사법'에 명시된 특정 요건에 해당할 경우, 시·도지사는 공인중개사의 자격을 취소해야 합니다. 이는 재량 없이 반드시 취소해야 하는 절대적 취소 사유입니다.
주요 자격 취소 요건은 다음과 같습니다.
공인중개사 자격 취소 요건 (공인중개사법 제35조)
- 부정한 방법으로 공인중개사 자격을 취득한 경우:
- 시험 대리 응시, 답안지 조작, 허위 서류 제출 등 부정한 방법으로 공인중개사 자격증을 취득한 것이 발각된 경우 자격이 취소됩니다. 자격증을 취득 후 사용하지 않고 옷장에 넣어두었더라도 부정한 방법으로 취득했다면 자격 취소 사유에 해당합니다.
- 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사 자격증을 양도 또는 대여한 경우:
- 자격증을 다른 사람에게 빌려주어 중개업무를 하게 하거나, 본인의 이름으로 다른 사람이 중개업무를 하도록 허락하는 행위는 엄격히 금지됩니다. 이는 자격증의 권한을 남용하고 중개업의 신뢰성을 해치는 행위로 간주됩니다. (자격증 양도·대여 알선만 해도 처벌받을 수 있습니다.)
- 자격정지 처분을 받고 그 자격정지 기간 중에 중개업무를 행한 경우:
- 공인중개사가 자격정지 처분(예: 3개월, 6개월 등)을 받은 기간 동안 중개업무를 계속하거나, 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사·중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원·임원이 되는 경우 등 자격정지 처분의 효력을 무시하고 중개 관련 활동을 하는 경우 자격이 취소됩니다.
- 공인중개사법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 「형법」 등 특정 법률을 위반하여 금고 이상의 형(집행유예를 포함)을 선고받은 경우:
- 특히 공인중개사의 직무와 관련하여 형법상 사기, 사문서 위조·변조, 횡령·배임 등으로 금고 이상의 형을 선고받은 경우(집행유예 포함) 자격이 취소됩니다. 여기서 '금고 이상의 형'은 징역형, 금고형을 의미하며, 벌금형은 해당하지 않습니다.
- 다만, 공인중개사법 위반으로 징역형을 받은 경우는 자격취소 사유에 해당하지만, 음주운전 등 다른 법률 위반으로 징역형을 받은 경우는 자격취소 사유가 아닌 중개사무소 개설등록의 결격사유에 해당합니다. 이 경우 자격증이 취소되는 것이 아니라 중개사무소 등록이 취소되거나 일정 기간 중개업을 할 수 없게 됩니다.
자격 취소 절차 및 그 후
- 처분권자: 공인중개사 자격증을 교부한 시·도지사가 자격 취소 처분을 내립니다.
- 청문: 시·도지사는 자격 취소 처분을 하고자 하는 경우에는 반드시 청문을 실시하여 해당 공인중개사에게 소명 기회를 주어야 합니다.
- 자격증 반납: 자격이 취소된 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 자격 취소 처분을 받은 날부터 7일 이내에 공인중개사 자격증을 시·도지사에게 반납해야 합니다. 분실 등의 사유로 반납할 수 없는 경우 그 이유를 기재한 사유서를 제출해야 합니다.
- 재응시 제한: 공인중개사 자격이 취소된 자는 자격 취소된 날부터 3년이 지나지 아니하면 다시 공인중개사가 될 수 없으며, 공인중개사 시험에 응시할 수도 없습니다. 또한 3년간 공인중개사 사무소의 중개보조원으로도 근무할 수 없습니다.
자격 취소와 등록 취소의 차이
자격 취소는 공인중개사 '자격' 자체를 박탈하는 것이고, '중개사무소 개설등록 취소'는 공인중개사가 개설한 '중개사무소의 등록'을 취소하는 별개의 행정처분입니다. 물론 자격 취소는 곧바로 개설 등록 취소로 이어지지만, 개설 등록 취소 사유라고 해서 반드시 자격 취소까지 되는 것은 아닙니다.
공인중개사로서 공정한 중개업무를 수행하기 위해 위의 자격 취소 요건을 정확히 인지하고 준수하는 것이 매우 중요합니다.
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공인중개사 자격정지는 공인중개사, 특히 소속공인중개사가 공인중개사법을 위반했을 때 시·도지사가 내리는 행정처분입니다. 자격 취소와 달리 자격 자체를 박탈하는 것은 아니지만, 일정 기간 동안 중개업무를 수행할 수 없게 됩니다. 자격정지 기간은 위반 행위의 종류와 경중에 따라 6개월의 범위 안에서 결정됩니다.
자격정지 요건은 공인중개사법 제36조에 명시되어 있으며, 주요 내용은 다음과 같습니다.
공인중개사 자격 정지 요건 (소속공인중개사에게 해당)
- 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우 (이중소속):
- 소속공인중개사가 2개 이상의 중개사무소에 소속되어 업무를 수행하는 경우 자격정지 처분을 받습니다. 이는 중개업의 공정성과 책임 소재를 명확히 하기 위한 규정입니다.
- 자격정지 기준: 6개월
- 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우:
- 중개행위를 할 때 사용할 인장을 미리 등록해야 하며, 등록된 인장만을 사용해야 합니다. 이를 위반할 경우 자격정지 대상이 됩니다.
- 자격정지 기준: 3개월
- 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우:
- 소속공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 정보를 성실하고 정확하게 설명하고, 그 설명의 근거 자료를 제시해야 합니다. 이를 소홀히 한 경우 자격정지 처분을 받습니다.
- 자격정지 기준: 3개월
- 중개대상물확인·설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우:
- 중개대상물 확인·설명서를 작성한 소속공인중개사는 해당 서류에 서명하고 날인해야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하면 자격정지 대상이 됩니다.
- 자격정지 기준: 3개월
- 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우:
- 중개가 완성되어 거래계약서를 작성한 소속공인중개사는 해당 거래계약서에 서명하고 날인해야 할 의무가 있습니다. 이를 위반하면 자격정지 대상이 됩니다.
- 자격정지 기준: 3개월
- 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우 (이중계약서 작성):
- 실제 거래 금액과 다르게 계약서를 작성하거나, 동일한 거래에 대해 여러 개의 다른 계약서를 작성하는 행위는 엄격히 금지됩니다. 이는 중개업의 투명성과 신뢰성을 크게 훼치는 중대한 위반 행위입니다.
- 자격정지 기준: 6개월
- 공인중개사법 제33조에 규정된 금지행위를 한 경우:
- 공인중개사법 제33조는 개업공인중개사 및 소속공인중개사가 해서는 안 되는 금지행위를 규정하고 있습니다. 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우 자격정지 처분을 받습니다.
- 무등록 중개업자임을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
- 중개보수를 초과하여 받거나 그 외의 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위
- 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 (쌍방대리)
- 부동산 매매를 중개하면서 미등기 전매를 알선하는 등 투기를 조장하는 행위
- 탈세를 목적으로 하는 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권이전등기를 하지 아니한 부동산의 매매를 중개하는 행위
- 직접 거래(중개의뢰인과 직접 거래하는 행위)
- 중개의뢰인의 의뢰를 받지 않고 중개대상물을 표시·광고하는 행위
- 그 외 부동산 거래 질서를 해치는 행위 (예: 특정 공인중개사 등에게만 중개의뢰를 하도록 유도하는 행위, 시세에 부당한 영향을 미칠 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 행위 등)
- 자격정지 기준: 6개월 (금지행위의 유형에 따라 세부 기준이 다를 수 있음)
- 공인중개사법 제33조는 개업공인중개사 및 소속공인중개사가 해서는 안 되는 금지행위를 규정하고 있습니다. 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우 자격정지 처분을 받습니다.
자격정지 처분 기준 및 재량
- 처분권자: 자격증을 교부한 시·도지사가 자격정지 처분을 내립니다.
- 기간의 가중 또는 감경: 시·도지사는 위반행위의 동기, 결과, 횟수 등을 고려하여 자격정지 기간의 2분의 1 범위 안에서 가중 또는 감경할 수 있습니다.
- 최대 기간 제한: 다만, 가중하더라도 6개월을 초과할 수는 없습니다.
자격정지 처분 후의 의무와 제재
- 자격정지 처분을 받은 소속공인중개사는 그 기간 동안 중개업무를 할 수 없습니다.
- 만약 자격정지 기간 중에 중개업무를 계속하거나 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사 등으로 이중소속을 하게 되면, 이는 공인중개사 자격 취소 사유에 해당하여 더 강력한 처벌을 받게 됩니다.
공인중개사로서 활동하는 모든 소속공인중개사는 이러한 자격정지 요건들을 정확히 이해하고 법규를 준수하여 성실하게 업무를 수행해야 합니다.
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