확정일자 기준

확정일자는 주택 또는 상가 임대차 계약 시 임차인의 보증금을 보호받기 위한 핵심적인 제도입니다. "확정일자 기준"이라는 것은 이 확정일자가 임차인의 권리, 특히 우선변제권의 효력을 발생하는 기준 시점이 된다는 의미입니다.

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확정일자의 의미와 중요성

확정일자란 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재하고 있었음을 공적으로 증명해주는 날짜를 말합니다. 이는 임대인과 임차인이 담합하여 계약서의 내용을 사후에 변경하거나, 거짓으로 날짜를 소급하는 것을 방지하기 위해 마련된 제도입니다.

확정일자가 중요한 이유는 바로 우선변제권과 연결되기 때문입니다.

• 우선변제권: 임차주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 확정일자를 받은 임차인은 후순위 권리자(예: 나중에 설정된 저당권자)보다 먼저 임대차 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 이 권리를 통해 임차인은 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

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확정일자 부여 기준 및 효력 발생 시점

확정일자가 효력을 발생하기 위한 기준은 단순히 확정일자를 받는 것만으로는 충분하지 않습니다. 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 얻으려면 다음의 세 가지 요건을 모두 갖추고, 그 중 가장 늦은 날짜를 기준으로 효력이 발생합니다.

1. 주택의 인도 (점유): 임차인이 해당 주택에 실제로 입주하여 거주를 시작하는 것을 의미합니다.
2. 전입신고: 임차인이 해당 주택으로 주소지를 옮겼다고 주민센터에 신고하는 것입니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다.
3. 확정일자: 임대차 계약서에 법원, 등기소, 주민센터 등 공신력 있는 기관에서 확정일자를 받는 것을 의미합니다.

효력 발생 시점: 위 세 가지 요건 중 가장 늦게 갖춘 날의 다음 날 0시부터 우선변제권이 발생합니다.

예시:

• 5월 1일 이사 및 점유
• 5월 1일 전입신고
• 5월 3일 확정일자 취득

이 경우, 가장 늦은 날은 확정일자를 받은 5월 3일이므로, 우선변제권은 5월 4일 0시부터 발생합니다. 만약, 이사 및 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

따라서 이사하는 날 또는 그 이전에 전입신고와 확정일자를 동시에 받는 것이 가장 안전합니다.

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확정일자 받는 방법

확정일자는 다음과 같은 방법으로 받을 수 있습니다.

1. 현장 방문:
   • 주민센터 (동사무소): 임차 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 받을 수 있습니다.
   • 법원 및 등기소: 지방법원 및 그 지원과 등기소에서도 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
   • 준비물: 임대차 계약서 원본, 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증), 수수료 (약 600원).
   • 특징: 전입신고와 함께 처리할 수 있어 편리합니다.
2. 온라인 (인터넷등기소):
   • 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 웹사이트에 접속하여 24시간 확정일자를 신청할 수 있습니다.
   • 준비물: 스캔한 임대차 계약서 파일 (TIF, TIFF, PDF 형식), 공인인증서.
   • 수수료: 500원.
   • 주의사항: 근무일 16시 이후 신청하거나 주말, 공휴일에 신청하면 다음 근무일에 확정일자가 부여될 수 있습니다.

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기타 중요한 확정일자 관련 정보

• 월세 계약도 확정일자 필요: 보증금뿐만 아니라 월세가 있는 임대차 계약서도 확정일자를 받는 것이 중요합니다.
• 공란 없는 계약서: 임대차계약서에 공란이 있을 경우 확정일자 부여가 거절될 수 있으므로, 공란은 보충하거나 삭제한 후 확정일자를 받아야 합니다.
• 수정된 계약서: 계약서 내용에 정정한 부분이 있다면 계약 당사자인 임대인, 임차인 모두의 서명 또는 날인이 있어야 확정일자를 받을 수 있습니다.
• 상가 임대차의 확정일자: 상가 임대차의 경우, 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받습니다. 다만, 모든 상가가 아닌 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 일정 보증금 이하의 상가에만 해당합니다.

확정일자는 임차인의 소중한 권리이므로, 주택 또는 상가 계약 시 반드시 확인하고 제때 받으시기 바랍니다. 궁금한 점이 있다면 관련 기관에 문의하여 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다.