지분형 모기지

지분형 모기지는 주택 구매 자금 대출의 한 형태로, 대출 기관이 주택 구매 자금을 빌려주는 대신 해당 주택의 미래 가치 상승분에 대한 지분을 공유하는 방식입니다. 전통적인 모기지와 달리 원리금 상환 부담을 줄일 수 있지만, 주택 가격 상승 시 이익을 대출 기관과 나눠야 한다는 특징이 있습니다.

 

지분형 모기지의 작동 방식:

1. 대출: 주택 구매자는 필요한 자금의 일부를 자기 자본으로 마련하고, 나머지 금액을 지분형 모기지 상품을 통해 대출받습니다. 이때 대출 기관은 빌려주는 금액에 대한 이자를 받는 대신, 주택의 일정 비율에 대한 지분을 갖게 됩니다.
2. 거주: 주택 구매자는 해당 주택에 거주하며 일반적인 주택 소유자와 동일한 권리와 의무를 가집니다. 재산세 납부, 유지 보수 등의 책임도 구매자에게 있습니다.
3. 처분 시 정산: 주택을 매각하거나 대출 계약 기간이 만료되면, 주택의 매각 가격 또는 감정 평가액을 기준으로 대출 기관이 보유한 지분만큼의 금액을 정산합니다. 만약 주택 가격이 상승했다면 상승분의 일정 비율을 대출 기관과 나누고, 하락했다면 하락분의 일정 비율만큼 손실을 함께 부담합니다.

지분형 모기지의 장점:

• 초기 자금 부담 완화: 주택 구매 시 필요한 초기 자기 자본 비중을 줄여, 자금 마련에 어려움을 겪는 사람들에게 주택 구매 기회를 제공할 수 있습니다.
• 원리금 상환 부담 감소: 대출 기간 동안 원리금 상환 부담이 상대적으로 낮거나 없을 수 있습니다. 이는 월 소득이 불안정하거나 낮은 사람들에게 유리할 수 있습니다.
• 주택 가격 하락 위험 공유: 주택 가격이 하락할 경우, 대출 기관도 지분율에 따라 손실을 함께 부담하므로 구매자의 위험을 일부 분산시켜 줍니다.

지분형 모기지의 단점:

• 미래 가치 상승분 공유: 주택 가격이 상승했을 때, 상승분의 일정 부분을 대출 기관과 나눠야 하므로, 온전히 자신의 이익으로 가져갈 수 없습니다.
• 정산 시 부담 발생 가능성: 주택 가격이 크게 상승했을 경우, 처분 시 대출 기관에 지급해야 하는 금액이 커져 부담이 될 수 있습니다.
• 상품의 제한성: 아직까지는 지분형 모기지 상품이 일반적이지 않고, 제공하는 금융 기관이나 조건이 제한적일 수 있습니다.
• 계약 조건의 복잡성: 계약 조건이 복잡할 수 있으므로, 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 지분율, 정산 방식, 계약 기간 등 다양한 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

지분형 모기지 도입 사례 (대한민국):

대한민국에서도 주거 불안 해소 및 주택 구매 지원을 위해 지분형 주택담보대출 상품이 시범적으로 도입되거나 논의되고 있습니다. 예를 들어, 한국주택금융공사에서 일부 정책 상품 형태로 지분 공유형 모기지를 제공하거나 검토하는 움직임이 있습니다. 하지만 아직까지는 활발하게 이용되는 단계는 아닙니다.

 

 

결론:

지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄이고 원리금 상환 부담을 낮출 수 있는 매력적인 선택지일 수 있지만, 미래의 주택 가치 상승분을 공유해야 한다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 자신의 자금 상황, 미래 주택 가격 전망, 위험 감수 성향 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

 

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현재까지 활발하게 운영되고 있는 성공적인 지분형 모기지 사례는 대한민국에서 아직 찾아보기 어렵습니다. 과거 정부에서 유사한 형태의 공유형 모기지를 도입했으나, 시장의 반응이 미미하거나 공급 실적이 저조했습니다.

 

과거 국내 공유형 모기지 사례 (참고):

• 2013년 공유형 모기지: 박근혜 정부 시절 도입된 공유형 모기지는 주택 매수자와 정부(국민주택기금)가 주택 지분을 공유하고, 시세 차익이나 손실을 지분율에 따라 나누는 방식이었습니다. 소득 요건과 주택 가격 제한 등의 조건이 있었으나, 복잡한 구조와 낮은 인센티브 등으로 인해 활성화되지 못했습니다.

최근 논의 및 시범 사업 계획:

최근 정부와 한국주택금융공사(HF)를 중심으로 주거 취약 계층의 내 집 마련을 지원하고 가계 부채 부담을 완화하기 위한 지분형 모기지 도입 논의가 활발하게 진행 중입니다.

• 2025년 하반기 시범 사업 계획: 2025년 5월 현재, 금융위원회는 하반기에 약 1천 호 규모의 지분형 모기지 시범 사업을 추진할 계획을 발표했습니다.
• 구체적인 모델: 개인이 주택 구매 자금의 일부(예: 10% 또는 18%)를 부담하고, 주택금융공사가 나머지 지분을 투자하여 공동으로 소유하는 형태가 논의되고 있습니다. 주택금융공사의 지분에 대해서는 낮은 수준의 임차료를 납부하는 방식이 검토 중입니다.
• 수익 및 손실 공유: 주택을 매도할 때, 가격 상승 시 차익을 지분 비율에 따라 공유하고, 하락 시 손실은 주택금융공사가 우선 부담하는 구조가 고려되고 있습니다.
• 대상 주택 및 소득 기준: 시범 사업의 대상 주택은 서울 10억원 이하, 경기 6억원 이하, 지방 4억원 이하 등으로 제한될 가능성이 있으며, 소득 기준도 설정될 것으로 예상됩니다.

해외 사례 (참고):

해외에서는 영국 등 일부 국가에서 지분 공유형 주택 구매 제도가 운영되고 있습니다.

• 영국 Shared Ownership: 주택 구매자가 주택 가격의 일부(예: 25%~75%)를 구매하고, 나머지 지분에 대해서는 정부나 주택 협회에 임대료를 납부합니다. 미래에 추가 지분을 매입하여 100% 소유권을 확보할 수 있는 옵션이 제공되기도 합니다.

결론적으로, 아직 대한민국에서는 성공적인 지분형 모기지 운영 사례를 찾기 어렵지만, 정부 주도로 새로운 모델을 개발하고 시범 사업을 추진하려는 움직임이 활발합니다. 향후 구체적인 사업 내용과 시장 반응을 주시할 필요가 있습니다.