명도 소송과 권리금 소송

명도 소송과 권리금 소송은 상가 임대차 관계에서 자주 발생하는 법적 분쟁입니다.

1. 명도 소송:

• 정의: 임대차 계약이 종료되었거나 임차인이 계약 조건을 위반했음에도 불구하고 임차인이 해당 상가를 비워주지 않을 때, 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 소송입니다.
• 주요 쟁점: 임대차 계약의 종료 여부 및 그 원인, 임차인의 불법 점유 여부 등입니다.
• 절차: 소장 제출 → 답변서 제출 → 변론 → 판결 → 강제집행 (필요시 점유이전금지 가처분 신청 병행)

2. 권리금 소송:

• 정의: 임차인이 임대차 종료 시 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 임대인이 방해하여 손해를 입었을 경우, 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 손해배상 청구 소송입니다.
• 주요 쟁점: 임대인의 권리금 회수 방해 행위의 존재 여부, 그 행위가 정당한 사유에 해당되는지 여부, 임차인의 손해액 산정 등입니다.
• 절차: 소장 제출 → 답변서 제출 → 변론 → 판결

3. 명도 소송과 권리금 소송의 관계:

• 동시 진행 가능성: 임대인이 명도 소송을 제기하고, 임차인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 반소의 형태로 함께 진행하는 경우가 많습니다.
• 별개의 소송: 원칙적으로 명도 의무와 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 별개의 의무입니다. 따라서 임차인이 권리금을 회수하지 못했다는 이유만으로 명도를 거부하기는 어렵습니다. (대법원 2018다242727 판결)
• 상계 가능성: 다만, 임차인이 임대인에 대해 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 채권을 가지고 있다면, 이를 연체된 차임 등과 상계하는 방식으로 명도 소송에서 주장해 볼 수 있습니다.

주의사항:

• 권리금 소송의 경우, 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 만료 시까지 신규 임차인을 주선하는 등 권리금 회수를 위한 노력을 입증하는 것이 중요합니다.
• 임대인의 정당한 계약 갱신 거절 사유가 존재한다면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구가 인정되지 않을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항)

 

 

 

 

대법원 2018다242727 판결은 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구와 임차인의 건물 명도 의무의 관계에 대한 중요한 판례입니다.

사건 개요:

임차인 A는 임대인 B와 상가 임대차 계약을 체결하여 영업을 하던 중, 임대차 기간 만료를 앞두고 신규 임차인 C를 주선했습니다. 그러나 임대인 B는 정당한 사유 없이 신규 임차인 C와의 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 이에 임차인 A는 임대인 B의 권리금 회수 방해 행위로 인해 손해를 입었다고 주장하며 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 한편, 임대인 B는 임대차 기간 만료를 이유로 임차인 A에게 건물 명도 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단 요지:

대법원은 다음과 같이 판시했습니다.

1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권과 건물 명도 의무는 별개의 의무: 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무 위반으로 인한 손해배상 채권과 임차인의 건물 명도 의무는 그 발생 원인, 내용 및 목적이 서로 다른 별개의 법률관계에 기한 채무입니다. 따라서 임차인은 임대인에 대한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 채권을 가지고 있다는 이유만으로 임대인에게 건물의 명도를 거부할 수는 없습니다.
2. 동시이행 항변권 불인정: 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무와 임차인의 건물 명도 의무는 법률의 규정에 의해 당연히 발생하는 채무가 아니라, 임대인의 방해 행위라는 특정한 사유의 발생을 요건으로 하는 손해배상 채무이므로, 민법 제536조에 따른 동시이행 관계에 있다고 볼 수 없습니다.
3. 상계의 가능성: 다만, 임차인이 임대인에 대하여 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 채권을 가지고 있는 경우, 임차인은 임대인의 건물 명도 청구에 대하여 해당 손해배상 채권으로 상계를 주장할 수 있습니다. 상계는 서로 대립하는 채무가 있는 경우, 일방의 의사표시로 그 대등액에서 채무를 소멸시키는 법률행위입니다.

판례의 의의:

이 판결은 상가건물 임대차 관계에서 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 관련된 중요한 법리를 명확히 했습니다. 특히, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 채권과 건물 명도 의무가 원칙적으로 별개의 의무이며 동시이행 관계에 있지 않다는 점을 분명히 했습니다.

하지만 임차인은 임대인의 명도 청구에 대해 자신의 손해배상 채권으로 상계를 주장하여 실질적인 구제를 받을 수 있는 길을 열어두었습니다. 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하려는 상가건물 임대차보호법의 취지를 반영한 것으로 평가됩니다.

실무적 시사점:

• 임차인은 임대인의 권리금 회수 방해 행위가 있는 경우, 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있지만, 그와 별개로 임대차 기간이 종료되면 원칙적으로 건물을 명도해야 합니다.
• 임차인은 명도 소송에서 자신의 손해배상 채권으로 상계를 주장하여 임대인의 명도 청구를 저지하거나, 자신이 받을 손해배상액과 임대인에게 반환해야 할 보증금 등을 정산하는 방식으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.
• 임대인 역시 권리금 회수 방해 행위에 해당하지 않도록 주의해야 하며, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

결론적으로, 대법원 2018다242727 판결은 임차인의 권리금 회수 기회 보호와 임대인의 건물 명도 청구라는 상반된 이해관계를 합리적으로 조정한 판결로 평가됩니다.

 

 

 

 

 

임대차 기간 종료는 임대인과 임차인 간의 임대차 계약이 효력을 잃게 되는 시점을 의미합니다. 이는 다양한 사유로 발생할 수 있으며, 그 정의는 계약의 종류(주택임대차, 상가건물임대차) 및 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

일반적인 임대차 기간 종료의 유형:

1. 기간 만료: 임대차 계약 시 정해진 계약 기간이 끝나는 경우입니다. 별도의 갱신 계약이 없으면 임대차 관계는 종료됩니다.
2. 합의 해지: 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대차 계약을 종료하는 경우입니다.
3. 법정 해지: 민법 또는 특별법(주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법)에서 정한 해지 사유가 발생하여 당사자 일방이 계약 해지를 통보함으로써 임대차 관계가 종료되는 경우입니다.
   • 임차인의 해지 사유:
     • 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하여 임차 목적을 달성하기 어려운 경우 (민법 제625조)
     • 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 잔존 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없는 경우 (민법 제627조)
     • 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 따른 묵시적 갱신 시 임차인이 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 일정 기간 경과 후 효력이 발생합니다. (주택임대차보호법 제6조의2, 상가건물임대차보호법 제10조 제5항)
   • 임대인의 해지 사유:
     • 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우 (민법 제629조)
     • 임차인이 차임을 일정 기간 이상 연체한 경우 (주택임대차보호법 제6조 제3항, 상가건물임대차보호법 제10조의8)
     • 임차인이 임대차 목적물을 계약 내용 또는 그 성질에 따라 정해진 용법으로 사용·수익하지 않은 경우 (민법 제654조, 제610조 제1항)
4. 묵시적 갱신 (법정 갱신): 임대차 기간이 만료되기 전 일정한 기간 동안 임대인 또는 임차인이 계약 갱신 거절의 의사를 표시하지 않은 경우, 법률의 규정에 따라 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 체결된 것으로 보는 경우입니다. 이 경우 존속 기간은 법에 따라 별도로 정해집니다. (주택임대차보호법 제6조, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항)
5. 기타 사유: 목적물의 멸실, 수용, 당사자의 사망 등 일반적인 계약 소멸 사유로 인해 임대차 계약이 종료될 수도 있습니다.

핵심은 임대차 계약 관계가 더 이상 법률적으로 지속되지 않는 상태를 의미하며, 그 원인은 계약 당사자 간의 합의, 법률 규정, 또는 기타 불가피한 사유 등 다양할 수 있다는 것입니다.

임대차 기간 종료 시에는 임차인의 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 발생하며, 이 두 의무는 동시이행 관계에 있는 경우가 많습니다.