착공신고 반려처분에 따른 처벌 여부

★건축법 제21조 제1항에 따라 착공신고를 하고 동시에 공사에 착수하였으나 허가권자가 신고를 반려한 경우 착공신고를 하지 아니한 것으로 보아 동법 제111조 제1호에 따라 처벌할 수 있는지

 

착공신고가 건축법 제21조 제1항 및 동법 시행규칙 제14조 제1항에 적법하게 이루어진 경우에는 허가권자가 착공신고를 반려할 수 없으며 적법한 착공신고에 대해서는 허가권자가 이를 반려하였다 하여 신고를 하지 아니한 것으로 볼 수는 없을 것으로 판단됨.

 

 

★1개의 필지에 여러동의 건축물을 건축하고자 건축허가 받아 건축물 착공신고시 건축물 동별로 착공신고 하는지 여부와 대지조성을 위한 토목공사를 건축물 착공신고와 별개로 보는지 여부

 

건축법 제16조제1항의 규정에 의한 착공신고는 건축허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하고자 하는 경우, 그 공사계획을 신고하는 것이며, 건축물의 동별로 착공신고하는 것은 아님. 
또한, 대지조성 공사가 건축물의 공사를 착수하는 것에 포함되는 경우라면 상기 규정에 적합하게 착공신고를 한 후, 공사에 착수해야 할 것.

 

 

★건축허가 이전에 중장비를 이용한 정지작업 및 정화조 매설행위 등이 공사착수에 해당하는지 여부

 

건축법 제108조 및 제109조에 따르면 도시지역에서 같은법 제11조제1항에 따른 건축허가를 받지 아니하고 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금에 처하며, 도시지역 밖에서 건축허가를 위반하여 건축한 경우에는 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있음.
한편, 건축법 제21조에 따르면 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고해야 하며 이 경우 공사착수의 시점은 해당 건축물의 건축공사에 따른 공사와 관련한 터파기 공사(터파기를 위한 측량, 규준틀 설치 등을 포함)를 시작하는 시점을 말하는 것임.
따라서, 중장비를 이용하여 토지를 굴착하고 대지를 조성한 후 정화조를 매설하는 행위 등은 공사를 착수한 것으로 보이나, 이는 현지의 구체적인 사실확인을 하여 판단할 사항임.

 

 

 

 

★대지소유권이 제3자에게 이전되어 대지 소유권이 없는 경우 사용승인서 교부 가능 여부

 

관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 건축법 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능한지

 

관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 건축법 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능합니다.

 

>>건축법 제22조제1항에서는 건축주는 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 공사감리자가 작성한 감리완료보고서와 국토해양부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제22조제2항에서는 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토해양부령이 정하는 기간 내에 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부와 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다고 규정하고 있습니다. 
그런데, 건축물의 사용승인제도는 건축허가를 받거나 건축신고를 하고 건축한 건축물이 허가 또는 신고한 내용과 같이 건축행정목적에 적합하게 건축되었는지의 여부를 확인하고 사용승인서를 교부하여 줌으로써 건축물을 사용·수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것에 불과한 것입니다(대법원 2001. 9. 18. 선고 99두11752 판결). 
한편, 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호에서는 건축물의 건축허가를 받으려는 자는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류(다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 말함)를 건축허가신청서에 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다고 규정하고 있으나, 이는 개인간의 다툼을 방지하기 위해서 건축허가를 할 때에 대지의 소유 또는 사용에 관한 권리를 확인하려는 취지이고, 사용승인을 신청할 때에는 그러한 요건을 규정하고 있지 않으며, 사용승인서의 교부가 대지의 소유자에 대한 침해행위까지 정당화시키는 것은 아니므로 대지의 사용관계에 대해 다툼이 있는 경우 대지의 소유자와 건물의 소유자간에 민사적인 방법으로 해결하는 것은 별개의 논의로 하고, 사용승인 시에는 건축법 제22조에 따라 사용승인서의 교부 여부를 판단하면 될 것입니다. 
또한, 관광진흥법 시행령 제24조제1항제1호가목은 휴양 콘도미니엄업의 경우 분양 및 회원모집을 위해서는 휴양 콘도미니엄이 건설되는 대지의 소유권을 확보해야 하는데, 휴양 콘도미니엄 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 관광진흥법에 따른 제재를 받는 것은 별개의 논의로 하고 대지의 소유권의 확보 여부를 확인하는 것이 건축법상 사용승인의 요건이 될 수는 없다 할 것입니다. 
따라서, 관광숙박시설(휴양 콘도미니엄) 사업계획승인을 얻어 공사 중 경매로 대지의 소유권이 제3자에게 이전되어 대지의 소유권이 없는 경우에 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하지 않아도 건축법 제22조에 따라 사용승인서의 교부가 가능합니다. 

 

 

 

 

★다수인이 공동으로 건축허가를 받은 건축물에 대하여 공동건축주 전부가 아닌 공동건축주중 일부가 건축법 제18조 의 건축물 사용승인신청을 할 수 있는지 여부

 

건축법 제18조 의 건축물 사용승인을 신청하는 행위는 공유물인 건축물을 그 용도에 따라 사용할 수 있도록 하는 관리행위로서 공동건축주 지분의 과반수가 되는 건축주의 동의가 있으면, 건축물의 사용승인 신청을 할 수 있다고 할 것입니다.

 

>>>건축법 제2조제12호에 의하면 건축주는 건축물의 건축·대수선, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장관리인을 두어 스스로 그 공사를 행하는 자를 말하고, 동법 제18조제1항에서 건축허가를 받았거나 건축신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 이를 사용하고자 하는 경우에는 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다고 규정되어 있습니다.
한편, 민법 제264조 및 제265조의 규정에 의하면, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하고, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로서 결정하며, 다만, 보존행위는 각자가 할 수 있다고 규정되어 있는바, 여기서 공유물의 관리라 함은 처분이나 변경에 이르지 않는 정도로서 공유물을 이용·개량하는 행위를 말하고, 보존행위란 공유물의 멸실 또는 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 행위로서 공유자 전원에게 이익이 되는 행위를 말합니다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결, 대법원 1980. 9. 9. 선고 79다 1131, 1132 판결 참조). 

건축법 제18조제1항의 규정에 따라 완공된 건축물을 사용하기 위하여 허가권자인 관할관청에 사용승인을 신청하는 방법에 대하여 공동건축주 중 일부가 할 수 있는지 여부에 관하여 별도의 규정이 없고, 민법에서 공유물에 관하여 규정하고 있는바, 건축허가를 받아 완공된 건축물은 비록 등기되어 있지 않지만 민법상 공동건축주가 공동으로 원시취득한 공유물이라고 할 것이고, 이러한 공유물인 건축물의 사용승인 신청은 공유물을 그 용도에 따라 사용할 수 있도록 하는 행위로서 공유물의 관리행위에 해당한다고 할 것인 바, 

 

그렇다면, 공유물의 관리행위에 대하여 규정하고 있는 민법 제265조의 규정에 따라 전체 건축주 지분의 과반수가 되는 건축주의 동의가 있으면 건축법 제18조 의 건축물 사용승인을 신청할 수 있다고 할 것입니다.

 

 

 

 

★건축물사용승인신청시 건축법 제33조의 규정에 근거한 도시계획예정도로가 개설되어 사실상 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상을 접하는 조건을 부하여 건축허가를 하였으나 이와 같은 건축허가조건이 이행되지 아니한 상태에서 임시사용승인신청이 가능한 지 여부

 

건축법시행규칙 제17조 제2항의 규정에 의하여 허가권자는 건축물 및 대지의 일부가 건축법 제33조 등의 규정에 위반하여 건축된 경우에는 당해 건축물의 임시사용을 승인하여서는 아니된다고 규정하고 있음.
따라서, 사용승인신청시 건축허가조건이 이행되는 것을 전제로 한 점, 건축법 상 도로의 의미가 사용승인과 임시사용승인이 서로 다른 것으로 명문의 규정을 두지 아니한 점을 고려하는 경우 건축법 제18조의 규정에 의한 임시사용승인의 신청은 어려울 것임.

 

 

★특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 의하여 사용승인을 얻은 건축물이 사후 조사결과 사용승인 대상이 아닌 것으로 확인된 경우 허가권자가 사용승인을 취소할 수 있는지

 

특정건축물 정리에 관한 특별조치법에 따라서 행한 사용승인처분이 하자가 있는 경우에는 허가권자가 직권으로 이를 취소할 수 있고 다만, 행정처분을 취소할 때에는 이를 취소하여야 할 공익상의 필요와 그 취소로 인하여 건축물의 소유자 등 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰보호 및 법률생활안정의 침해 등 불이익을 비교·교량한 후 공익상의 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있으며, 수익적 행정처분의 하자가 당사자의 사실은폐나 기타 사위의 방법에 의한 신청행위에 기인한 것이라면 당사자는 처분에 의한 이익이 위법하게 취득되었음을 알아 취소가능성도 예상하고 있었다 할 것이므로, 그 자신이 처분에 관한 신뢰이익을 원용할 수 없음은 물론 행정청이 이를 고려하지 아니하였다고 하여도 재량권의 남용이 되지 아니함(대법원 2006.5.25 선고 2003두4669 판결 참조)
따라서, 해당 건축물의 경우에 있어서는 과연 보호를 해 주어야 하는지, 그리고 당사자가 사실은폐나 기타 사위에 의하여 신청을 한 것은 아닌지 등에 대해서 허가권자가 종합적으로 검토·확인한 후 사용승인처분의 취소여부를 결정하여야 할 것임.

 

 

 

 

★건축공사는 완료되었으나 건축주와 공사감리자간 금전적 다툼으로 공사감리자가 건축주에게 감리완료보고서를 제출하지 아니하여 사용승인 신청을 할 수 없는 경우, 건축주가 공사감리자를 변경하여 작성·제출한 서류 등을 근거로 사용승인을 할 수 있는지 여부

 

건축법령상의 사용승인이라 함은 건축허가를 받은 사항이 건축법령 등의 규정 등에 적합하게 시공되었는 지의 여부를 확인하고 건축물의 사용에 지장이 없는 지를 확인하는 절차를 말하는 것으로, 건축물의 사용승인신청 시 감리업무를 수행한 공사감리자가 확인·작성한 중간감리보고서 및 감리완료보고서를 제출하도록 하고 있으나, 정당한 사유로 감리보고서를 작성·제출이 불가능할 경우(화재로 인한 자료의 소실, 사고로 인하여 감리보고서를 작성하기 곤란한 경우 등)와 질의의 경우와 같이 기존 공사감리자가 자료제출을 거부하는 경우 등에는 건축사 등 관계전문가를 통해 감리보고서에 작성(포함)되어야 할 부분이 구조적으로 안전한 지, 설계도면대로 시공되었는 지, 건축물의 사용에 지장이 없는 지, 관계법령에 적합한 지 등을 종합적으로 검토·확인하여 그 결과에 따라 사용승인권자가 승인여부를 결정하면 될 것임.

 

 

★주택과 주택외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 주택법 시행령 제15조 제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우로써 대지의 소유권에 대하여는 주택법의 규정에 따라 입주자 모집공고 승인 시에 확보하게 되는 경우 건축법 상 건축물 사용승인 시 대지의 소유권 확보(근저당 등 말소 포함)가 요구되는 지 여부

 

건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1호의 규정에 의하여 분양을 목적으로 하는 공동주택의 건축허가를 받으려는 자는 허가신청 시 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하되, 동법 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 주택법 시행령 제15조 제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 주택법 제16조를 준용하는 것으로, 주택법 제16조 제2항에서는 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하나, 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 당해 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 동항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있는 바, 주택법에 따른 분양을 하고자 하는 주상복합건축물의 사용승인을 신청하는 경우로써 사용승인 신청 시 당해 대지에 설정된 근저당 등을 해제하여야 하는지 여부는 위 주택법의 규정을 준용하여 검토하면 될 것으로 판단됨.