주택에 비해 상업용 건물의 재산세율이 높을 수 있지만, 경우에 따라 토지분 재산세 등에서 유리한 점

주택에 비해 상업용 건물의 재산세율이 일반적으로 높을 수 있지만, 토지분 재산세 등에서 상업용 건물이 유리한 측면도 존재합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

상업용 건물이 토지분 재산세에서 유리한 점:

1. 별도합산과세 대상: 상업용 건물의 부속 토지는 대부분 별도합산과세 대상으로 분류됩니다. 별도합산과세 대상 토지는 일정 기준 면적 이내의 사업용 토지를 대상으로 하며, 종합합산과세 대상 토지에 비해 상대적으로 낮은 세율이 적용될 수 있습니다.
   • 종합합산과세 대상: 나대지, 잡종지, 기준 면적 초과 사업용 토지 등으로 과세 표준 금액이 커질수록 세율이 높아지는 누진세율 구조입니다 (0.2% ~ 0.5%).
   • 별도합산과세 대상: 일반 영업용 건축물의 부속 토지 등으로 비교적 낮은 누진세율 구조를 가집니다 (0.2% ~ 0.4%).
2. 세 부담 상한: 상업용 건물(건축물 및 토지)의 경우, 재산세 세 부담 상한이 전년도 대비 **150%**로 적용됩니다. 주택의 세 부담 상한이 공시가격에 따라 5% ~ 30%인 것에 비해 상대적으로 높지만, 급격한 세금 인상으로부터 자산을 보호하는 역할을 할 수 있습니다.

주택이 토지분 재산세에서 불리한 점 (상대적):

• 주택의 부속 토지는 건물과 합산하여 주택분 재산세율을 적용받습니다. 주택분 재산세율은 과세 표준에 따라 0.05% ~ 0.4%의 누진세율로, 토지분 별도합산 세율과 유사한 범위이지만, 건물과 합산되어 과세 표준이 커질 수 있습니다.
• 특히, 주택의 경우 토지 면적이 넓더라도 별도의 토지분 재산세로 분리되지 않고 주택으로 합산되어 과세되므로, 토지 가액이 높은 주택의 경우 세 부담이 클 수 있습니다.

결론:

상업용 건물은 높은 건물분 재산세율이 적용될 수 있지만, 부속 토지에 대해서는 별도합산과세 대상으로 분류되어 종합합산과세 대상 토지에 비해 유리한 세율을 적용받을 수 있습니다. 또한, 세 부담 상한 역시 주택보다 높은 150%가 적용되어 급격한 세금 인상을 방어하는 측면이 있습니다.

다만, 이는 일반적인 경향이며, 개별 상업용 건물의 용도, 토지 면적, 공시지가 등 구체적인 상황에 따라 세액은 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 세액 비교를 위해서는 해당 물건의 과세 내역을 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

 

별도합산과세 대상 토지는 일정 기준 면적 이내의 사업용 토지를 대상으로 하며, 일반적으로 종합합산과세 대상 토지에 비해 상대적으로 낮은 세율이 적용됩니다.

 

좀 더 자세히 설명드리면 다음과 같습니다.

1. 별도합산과세 대상 토지:

• 대상:
  • 일반 건축물의 부속 토지 중 일정 기준 면적 이내의 토지 (주거용 건물 부속 토지는 주택으로 과세됩니다).
  • 사무실, 상가, 공장 등의 사업에 직접 사용되는 토지로서 기준 면적 이내인 경우
  • 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등
• 세율: 과세 표준 (개별공시지가 × 면적 × 공정시장가액비율 70%)에 따라 **0.2% ~ 0.4%**의 누진세율이 적용됩니다.

2. 종합합산과세 대상 토지:

• 대상:
  • 나대지, 잡종지
  • 주택 부속 토지 중 기준 면적 초과분
  • 상업용 건축물 부속 토지 중 기준 면적 초과분
  • 별도합산 및 분리과세 대상 외의 모든 토지
• 세율: 과세 표준에 따라 **0.2% ~ 0.5%**의 누진세율이 적용됩니다.

 

세율 비교:

과세 표준별도합산과세 대상 토지 세율종합합산과세 대상 토지 세율

2억원 이하	0.2%	0.2%
2억원 초과 10억원 이하	0.3%	0.3%
10억원 초과	0.4%	0.5%

 

 

보시다시피, 동일한 과세 표준 구간에서 종합합산과세 대상 토지의 최고 세율이 더 높습니다. 특히 과세 표준이 커질수록 세율 차이가 발생하여, 토지 가액이 높은 경우에는 별도합산과세 대상 토지가 세 부담 측면에서 유리할 수 있습니다.

 

 

기준 면적:

별도합산과세 대상 토지의 "일정 기준 면적"은 용도지역별로 다르게 적용됩니다. 이는 지방세법 시행령에서 규정하고 있으며, 일반적으로 다음과 같은 배율을 적용하여 산정합니다.

• 주거지역: 건축물 바닥면적의 5배
• 상업지역: 건축물 바닥면적의 3배
• 공업지역: 건축물 바닥면적의 5배
• 녹지지역 및 도시계획구역 외 지역: 건축물 바닥면적의 7배

따라서 상업용 건물의 부속 토지가 위 기준 면적 이내에 해당한다면 별도합산과세 대상으로 분류되어, 종합합산과세 대상 토지에 비해 상대적으로 낮은 세율을 적용받아 재산세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

서울 잠실의 토지에 대한 재산세를 구체적으로 계산하기 위해서는 다음과 같은 정보가 필요합니다.

1. 토지의 용도지역: (예: 일반상업지역, 준주거지역, 일반주거지역 등) 잠실 내에서도 용도지역별로 기준 면적 배율이 다릅니다.
2. 건축물의 종류 및 바닥면적: 해당 토지 위에 어떤 종류의 건물이 있는지, 그리고 그 건물의 바닥면적이 얼마인지 알아야 별도합산 기준 면적을 산정할 수 있습니다.
3. 토지의 면적: 전체 토지 면적을 알아야 기준 면적 이내인지 초과하는지 판단할 수 있습니다.
4. 토지의 개별공시지가: 재산세 과세 표준을 계산하는 데 필요한 정보입니다.
5. 다른 소유 토지 정보: 동일한 납세의무자에게 다른 종합합산과세 대상 토지가 있다면 합산되어 세율이 높아질 수 있습니다.

가정 시나리오:

계산을 위해 몇 가지 가정을 해보겠습니다.

• 위치: 서울 잠실동의 상업용 토지
• 용도지역: 일반상업지역 (기준 면적 배율: 건축물 바닥면적의 3배)
• 건축물: 5층 상가 건물, 바닥면적 300㎡
• 토지 면적: 800㎡
• 해당 토지의 개별공시지가: 10,000,000원/㎡
• 다른 종합합산과세 대상 토지는 없음

 

계산:

1. 별도합산 기준 면적: 건축물 바닥면적(300㎡) × 용도지역 배율(3배) = 900㎡
2. 별도합산 대상 면적: 실제 토지 면적(800㎡)이 기준 면적(900㎡) 이내이므로, 토지 전부(800㎡)가 별도합산과세 대상이 됩니다.
3. 과세 표준: 토지 면적(800㎡) × 개별공시지가(10,000,000원/㎡) × 공정시장가액비율(70%) = 800 × 10,000,000 × 0.7 = 5,600,000,000원 (56억원)
4. 별도합산과세 대상 토지 재산세율: 과세 표준 10억원 초과 구간이므로 0.4% 적용
5. 토지분 재산세: 과세 표준(5,600,000,000원) × 세율(0.4%) = 5,600,000,000 × 0.004 = 22,400,000원

만약 해당 토지가 종합합산과세 대상이었다면:

1. 과세 표준: 동일하게 56억원
2. 종합합산과세 대상 토지 재산세율: 과세 표준 1억원 초과 구간이므로 0.5% 적용
3. 토지분 재산세: 5,600,000,000원 × 0.005 = 28,000,000원

 

결론:

위의 가정을 바탕으로 계산했을 때, 잠실의 해당 토지가 별도합산과세 대상이라면 토지분 재산세는 22,400,000원이 됩니다. 만약 종합합산과세 대상이었다면 28,000,000원으로, 별도합산과세 대상일 때 5,600,000원 더 낮은 세금을 납부하게 됩니다.

 

 

주의:

• 이는 가상의 시나리오를 바탕으로 계산한 것이므로 실제 잠실 토지의 재산세와는 다를 수 있습니다.
• 정확한 세액은 해당 토지의 용도지역, 건축물 정보, 개별공시지가 등을 확인하여 다시 계산해야 합니다.
• 재산세에는 지방교육세 등 다른 세목이 추가될 수 있습니다.

정확한 계산을 위해서는 해당 토지의 토지이용계획확인서, 건축물대장, 개별공시지가 확인서 등을 확인하시고, 필요하다면 관할 구청 세무과에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.