민사소송 권리금 소송의 중요 쟁점사항

민사소송으로 진행되는 권리금 소송은 다양한 쟁점을 포함할 수 있지만, 특히 중요한 쟁점사항들은 다음과 같습니다.

 

1. 권리금 계약의 존재 및 유효성:

• 권리금 계약의 성립 여부: 임대인, 기존 임차인, 신규 임차인 사이에 권리금 계약이 실제로 체결되었는지 여부가 쟁점이 됩니다. 명시적인 계약서가 없는 경우, 구두 합의나 정황 증거를 통해 계약의 존재를 입증해야 합니다.
• 권리금 계약의 내용: 계약 당사자, 권리금 액수, 지급 시기 및 방법, 권리 양도의 범위 등 계약의 구체적인 내용이 명확하게 확정되었는지 여부가 중요합니다.
• 권리금 계약의 유효성: 계약 체결 과정에 강박, 사기, 착오 등 무효 사유가 존재하는지, 또는 관련 법규(특히 상가임대차보호법)를 위반하는 내용은 없는지 등이 쟁점이 될 수 있습니다.

 

2. 임대인의 권리금 회수 방해 행위 여부 (상가임대차보호법 제10조의4 관련):

• 신규 임차인 주선 행위의 적절성: 기존 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선했는지, 그 과정에 하자는 없었는지 등이 쟁점이 됩니다.
• 임대인의 정당한 사유 유무: 임대인이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절한 경우, 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 각 호에 해당하는 정당한 사유가 있었는지 여부가 핵심 쟁점이 됩니다. 예를 들어, 신규 임차인의 자력 부족, 건물의 철거 계획, 임차인으로서 의무 위반 가능성 등이 해당될 수 있습니다.
• 방해 행위의 유형 및 정도: 임대인이 신규 임차인에게 과도한 임대료를 요구하거나, 불리한 조건을 제시하는 등 권리금 회수를 실질적으로 방해하는 행위를 했는지 여부가 쟁점이 됩니다.
• 임차인의 손해 발생 및 인과관계: 임대인의 권리금 회수 방해 행위로 인해 기존 임차인에게 실제로 손해가 발생했는지, 그리고 그 손해와 임대인의 방해 행위 사이에 인과관계가 있는지 입증하는 것이 중요합니다. 손해액은 통상적으로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 상당액이 됩니다.

 

3. 권리금 반환 약정의 존재 및 조건 (임대인과 기존 임차인 사이):

• 권리금 반환 약정의 명시성: 임대차 계약 체결 시 또는 종료 시 임대인이 기존 임차인에게 권리금을 반환하기로 명시적으로 약정했는지 여부가 쟁점이 됩니다.
• 권리금 반환 조건의 충족 여부: 권리금 반환 약정에 특정한 조건이 붙어 있는 경우(예: 일정 기간 이상 임대차 유지, 신규 임차인 유치 실패 등), 해당 조건이 충족되었는지 여부가 쟁점이 됩니다.
• 권리금의 성격: 지급된 금원의 성격이 순수한 권리금인지, 아니면 임대차 보증금의 일부 또는 다른 명목의 금원인지에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다.

 

4. 목적물 반환 의무와 권리금 반환/손해배상 의무의 동시이행 관계:

• 위에서 언급된 바와 같이, 권리금 반환 약정이 있거나 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무가 발생한 경우, 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 권리금 반환 또는 손해배상 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 법원의 판단은 계약 내용, 형평성 등 구체적인 사정을 고려하여 이루어집니다.

 

5. 손해배상의 범위:

• 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송에서, 손해액의 범위(통상적으로 신규 임차인으로부터 받을 수 있었던 권리금 상당액)를 어떻게 산정할 것인지가 쟁점이 됩니다. 객관적인 감정평가나 관련 시장 상황 등을 고려하여 손해액을 입증해야 합니다.

 

6. 소멸시효:

• 권리금 반환 청구권이나 손해배상 청구권의 소멸시효가 완성되었는지 여부도 중요한 쟁점이 될 수 있습니다. 권리금 반환 약정의 법적 성격에 따라 소멸시효 기간이 달라질 수 있으며, 손해배상 청구권의 경우 불법행위로 인한 손해배상 청구권의 소멸시효가 적용될 수 있습니다.

 

권리금 소송은 법률적으로 복잡하고 다양한 사실 관계가 얽혀 있는 경우가 많으므로, 각 쟁점에 대한 충분한 법리적 검토와 증거 확보가 중요합니다.

 

 

 

민사소송 권리금 소송의 중요 쟁점사항과 관련된 주요 판례들을 정리해 드리겠습니다.

 

1. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임 (상가임대차보호법 제10조의4 관련):

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결: 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다. 다만, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하겠다는 의사를 명확히 표시한 경우에는 예외적으로 신규 임차인을 주선하지 않아도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다260586 판결: 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임은 상가임대차보호법이 특별히 규정한 법정책임이며, 불법행위 책임과는 다른 법적 성격을 가집니다. 손해배상 채무의 지연손해금 기산일은 임대차 종료일 다음 날부터입니다.
• 대법원 2024. 7. 31. 선고 ( 2024다232530 손해배상(기) ): 신규 임차인이 되려는 사람에 대한 철거·재건축 계획 등의 고지가 '권리금 회수 방해행위'에 해당하는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. (판례 내용은 추가 확인 필요)
• 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약 체결을 위한 협의 과정에서 철거·재건축 계획 및 그 시점을 고지하였다는 사정만으로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 이는 임대인의 고지 내용에 같은 법 제10조 제1항 제7호 각 목의 요건이 충족되지 않더라도 마찬가지인지 여부(적극)

 

2. 권리금 반환 약정:

• 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결: 상가임대차계약서에 "임대차계약 종료 시 임대인은 임차인으로부터 수수한 권리금을 임차인에게 반환한다"는 내용의 약정이 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 임차인에게 권리금을 반환할 의무를 집니다.
• 대법원 2017. 8. 24. 선고 2017다200559 판결: 임대인이 임차인에게 권리금을 반환하기로 약정했더라도, 이는 임차목적물이 임대인의 사정으로 매각되는 등 특정한 조건 하에서만 인정될 수 있습니다.

 

3. 동시이행항변권:

• 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결: 임차인의 임차목적물 반환 의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 동시이행 관계에 있지 않다고 판시했습니다. 이는 양 채무의 발생 원인이 다르기 때문입니다. 임차인의 목적물 반환 의무는 임대차 계약 종료로 발생하지만, 임대인의 손해배상 의무는 권리금 회수 방해 행위로 발생합니다.

 

4. 손해배상의 범위:

• 하급심 판례에서는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액을 산정할 때, 감정평가액, 신규 임차인이 제시했던 권리금 액수 등을 고려합니다. 또한, '손해의 공평한 부담'이라는 원칙에 따라 손해배상액을 일부 제한하는 경우도 있습니다. (관련 하급심 판례 다수 존재)

 

중요 쟁점사항 판례 경향:

• 권리금 소송에서는 임대인의 권리금 회수 방해 행위의 구체적인 내용과 그로 인한 손해 발생 여부를 입증하는 것이 중요합니다.
• 명시적인 권리금 반환 약정이 있는 경우에는 그 약정 내용에 따라 권리금 반환 의무가 인정될 수 있습니다.
• 대법원은 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 권리금 반환 또는 손해배상 의무를 원칙적으로 동시이행 관계로 보지 않는다는 점을 명확히 하고 있습니다.
• 손해배상액 산정 시에는 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 합리적인 범위 내에서 결정하려는 경향을 보입니다.

권리금 소송은 사실 관계와 법리 해석이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많으므로, 관련 판례를 정확히 이해하고 자신의 상황에 맞는 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.

 

 

 

민사소송 권리금 감정 시 평가사는 통상적으로 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 권리금을 평가합니다. 이는 법원의 객관적인 판단 자료를 제공하고, 당사자 간의 손해액 산정에 중요한 기준이 됩니다.

 

1. 영업시설·비품 등의 현존 가치:

• 물리적 상태: 영업에 사용되는 시설, 설비, 비품 등의 종류, 규격, 설치 연도, 관리 상태, 수리 필요성 등을 평가합니다.
• 잔존 내용 연수: 각 시설 및 비품의 예상되는 잔존 사용 기간을 고려하여 현재 가치를 산정합니다.
• 시장 가치: 동종의 중고 시설 및 비품의 시장 거래 가격을 참고합니다.

 

2. 고객, 거래처, 신용 등 영업상의 이점:

• 고객 수 및 충성도: 단골 고객의 규모, 재방문율, 고객층의 특성 등을 분석합니다.
• 거래처 현황: 주요 거래처의 안정성, 거래 규모, 계약 조건 등을 평가합니다.
• 영업 노하우 및 시스템: 독점적인 기술, 제조 방법, 판매 전략, 경영 관리 시스템 등의 존재 여부 및 가치를 평가합니다.
• 신용도 및 평판: 사업체의 시장 인지도, 브랜드 이미지, 고객 만족도 등을 종합적으로 고려합니다.

 

3. 상권의 특성 및 입지 조건:

• 유동 인구: 상권 내 보행자 및 차량 통행량, 주요 고객층의 유동 경로 등을 분석합니다.
• 접근성: 대중교통 이용 편의성, 주차 시설, 도로 접근성 등을 평가합니다.
• 가시성: 사업장의 위치, 간판 노출 정도 등을 고려합니다.
• 주변 환경: 경쟁업체 현황, 주변 시설(학교, 사무실, 주거 지역 등), 개발 계획 등을 분석합니다.
• 상권 활성화 정도: 상권의 성장 가능성, 안정성, 쇠퇴 여부 등을 판단합니다.

 

4. 영업이익 및 수익성:

• 매출액 분석: 과거 매출 추이, 계절별 변동, 매출 구성 등을 분석합니다.
• 수익 구조 분석: 매출원가, 판매비와관리비 등 비용 구조를 파악하고, 순이익 규모를 산정합니다.
• 수익성 비율 분석: 매출총이익률, 영업이익률, 순이익률 등을 통해 수익성을 평가합니다.
• 향후 수익 전망: 시장 상황, 경쟁 환경 변화 등을 고려하여 향후 예상되는 수익성을 예측합니다.

 

5. 유사 업종 및 주변 상권의 권리금 시세:

• 거래 사례 비교: 주변 지역의 유사 업종 권리금 거래 사례를 수집하여 비교 분석합니다.
• 시장 조사: 부동산 중개업소, 관련 커뮤니티 등을 통해 권리금 시세를 파악합니다.

 

6. 기타 요소:

• 영업허가 및 관련 법규: 영업에 필요한 허가, 등록, 신고 여부 및 관련 법규 준수 여부를 확인합니다.
• 계약 조건: 임대차 계약 잔여 기간, 임대료 수준, 계약 갱신 가능성 등을 고려합니다.
• 사업체의 역사 및 전통: 오랜 기간 동안 영업해 온 사업체의 경우, 축적된 고객 및 신뢰도가 권리금에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

감정평가 방법:

감정평가사는 위와 같은 평가 요소를 종합적으로 고려하여 다양한 평가 방법을 활용합니다. 주요 평가 방법으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 수익 방식: 장래 예상되는 순이익을 현재 가치로 환산하여 권리금을 산정하는 방법입니다.
• 비용 방식: 시설 및 비품의 재조달 원가에서 감가상각액을 차감하여 권리금을 산정하는 방법입니다.
• 시장 비교 방식: 유사 업종의 거래 사례를 비교 분석하여 권리금을 산정하는 방법입니다.

 

주의사항:

권리금은 무형적인 가치를 포함하므로, 감정평가 결과는 절대적인 금액이 아니라 참고 자료로서 활용됩니다. 최종적인 권리금 액수는 당사자 간의 협의나 법원의 판단에 따라 결정될 수 있습니다. 또한, 권리금 감정은 감정 시점의 상황을 기준으로 이루어지므로, 시간의 경과에 따라 그 가치가 변동될 수 있습니다.

 

 

 

민사소송 권리금 감정 시 평가사가 다양한 평가사항을 어떻게 적용하여 권리금을 산정하는지 구체적인 예시를 통해 설명해 드리겠습니다.

 

가상 사례:

서울 강남의 한 상가 건물 1층에서 5년 동안 음식점 "맛있는 식당"을 운영해 온 김철수 씨는 임대차 계약 만료를 앞두고 신규 임차인 박영희 씨에게 권리금을 받고 가게를 넘기려고 합니다. 하지만 임대인 이지혜 씨의 방해로 권리금 계약이 파기될 위기에 처했고, 김철수 씨는 이지혜 씨를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 권리금 감정을 명령했습니다.

 

감정평가사의 평가 과정 및 적용 예시:

1. 영업시설·비품 등의 현존 가치 평가:
   • 평가 내용: 주방 설비(가스레인지, 냉장고, 식기세척기 등), 홀 테이블 및 의자, 인테리어 시설(조명, 칸막이 등)의 종류, 연식, 관리 상태 등을 현장 조사합니다.
   • 적용 예시:
     • 가스레인지는 3년 전에 설치되었고 관리가 잘 되어 잔존 내용 연수가 7년으로 예상, 현재 가치 300만 원.
     • 냉장고는 5년 전에 설치되었고 노후화 진행, 현재 가치 100만 원.
     • 인테리어는 비교적 양호하나 유행이 지난 디자인, 현재 가치 200만 원.
     • 총 시설·비품 현존 가치: 600만 원으로 평가.
2. 고객, 거래처, 신용 등 영업상의 이점 평가:
   • 평가 내용: 지난 5년간의 고객 데이터 분석(재방문율, 신규 고객 유입 추이), 주요 식자재 거래처와의 계약 조건, 온라인 리뷰 평점, 지역 사회 평판 등을 조사합니다.
   • 적용 예시:
     • 단골 고객 비율이 60%로 높고, 온라인 리뷰 평점도 4.5점으로 양호.
     • 안정적인 식자재 공급처와 유리한 조건으로 장기 계약 유지 중.
     • 지역 주민들 사이에서 맛집으로 인지도가 높음.
     • 이러한 영업상의 이점을 종합적으로 고려하여 무형의 가치를 2,000만 원으로 평가.
3. 상권의 특성 및 입지 조건 평가:
   • 평가 내용: 주변 유동 인구, 지하철역과의 거리, 주변 오피스 빌딩 및 주거 지역 분포, 경쟁 음식점 현황, 상권 성장 가능성 등을 분석합니다.
   • 적용 예시:
     • 지하철역 도보 5분 거리, 주변에 대형 오피스 빌딩 다수 위치하여 점심시간 유동 인구 풍부.
     • 경쟁 음식점은 유사 업종 3곳, 차별화된 메뉴로 경쟁력 확보.
     • 향후 주변 지역 개발 호재로 상권 성장 가능성 높음.
     • 입지 조건 및 상권 분석 결과 입지 프리미엄을 1,500만 원으로 평가.
4. 영업이익 및 수익성 평가:
   • 평가 내용: 최근 3년간의 매출, 매출원가, 운영비 등을 분석하여 순이익을 산출하고, 향후 예상 수익성을 예측합니다.
   • 적용 예시:
     • 연평균 순이익 5,000만 원, 안정적인 매출 추이 유지.
     • 향후 물가 상승률 및 임대료 변동 가능성을 고려하여 수익 가치를 3,000만 원으로 평가 (수익환원법 적용).
5. 유사 업종 및 주변 상권의 권리금 시세 조사:
   • 평가 내용: 인근 지역의 유사한 규모와 업종의 음식점 권리금 거래 사례를 부동산 중개업소 등을 통해 수집하고 분석합니다.
   • 적용 예시:
     • 주변 유사 음식점 권리금 시세가 4,000만 원 ~ 6,000만 원 수준으로 형성.
     • "맛있는 식당"의 영업력 및 입지 조건을 고려하여 시장 가치를 5,000만 원으로 참고.

 

종합 평가 및 권리금 산정:

감정평가사는 위 각 평가 항목의 결과를 종합적으로 고려하여 권리금을 산정합니다. 단순히 각 항목의 가치를 합산하는 것이 아니라, 각 요소가 전체 권리금에 미치는 영향력을 판단하고 조정 과정을 거칩니다.

 

예시적인 권리금 산정 결과:

• 시설·비품 현존 가치: 600만 원
• 영업상의 이점 (무형 가치): 2,000만 원
• 입지 프리미엄: 1,500만 원
• 수익 가치: 3,000만 원
• 시장 가치 (참고): 5,000만 원

 

종합적인 판단: 위 각 요소를 종합적으로 고려할 때, "맛있는 식당"의 권리금은 약 4,500만 원으로 평가될 수 있습니다. (이는 예시이며, 실제 감정 결과는 평가사의 전문적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

법원은 이 감정평가 결과를 중요한 증거자료로 활용하여 임대인의 권리금 회수 방해로 인해 김철수 씨가 입은 손해액을 판단하는 데 참고할 것입니다. 최종적인 손해배상액은 감정 결과 외에도 소송 과정에서 제시된 다른 증거와 당사자들의 주장 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

 

 

민사소송 권리금 감정 시 평가사는 기존 권리금 계약서를 중요한 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 하지만 기존 권리금 계약서가 권리금 감정의 절대적인 기준이 되지는 않습니다.

 

기존 권리금 계약서가 감정에 반영되는 방식 및 이유:

• 과거 권리금 수준 파악: 기존 권리금 계약서는 해당 상가의 과거 권리금 거래액을 보여주는 직접적인 증거가 될 수 있습니다. 이는 해당 상권 및 점포의 권리금 형성 수준을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.
• 권리금 형성 과정 및 요인 추정: 기존 계약서에 명시된 권리금 액수와 당시의 상권 상황, 시설 상태 등을 비교 분석하여 현재 권리금에 영향을 미치는 요인을 추론해 볼 수 있습니다.
• 계약 당사자들의 인식: 기존 권리금 계약은 당시 권리금에 대한 당사자들의 인식을 반영하는 것으로 볼 수 있습니다.

 

하지만 기존 권리금 계약서가 절대적인 기준이 될 수 없는 이유:

• 시간의 경과: 권리금은 시간이 지남에 따라 상권 변화, 경제 상황, 업종의 변화 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있습니다. 따라서 과거의 권리금 계약이 현재의 적정 권리금을 반영한다고 단정하기 어렵습니다.
• 개별적인 계약 조건: 기존 권리금 계약은 당시의 특수한 상황이나 당사자 간의 협상력에 따라 결정되었을 수 있습니다. 모든 계약이 시장의 일반적인 권리금 수준을 반영하는 것은 아닙니다.
• 감정평가사의 독립적인 판단: 권리금 감정은 감정평가사가 관련 법규와 감정평가 기준에 따라 독립적으로 수행하는 것입니다. 기존 권리금 계약서 외에도 다양한 평가 요소를 종합적으로 고려하여 객관적인 가치를 산정해야 합니다.

 

결론적으로, 민사소송 권리금 감정 시 평가사는 기존 권리금 계약서를 권리금 수준을 파악하는 중요한 참고 자료 중 하나로 활용할 수 있습니다. 하지만 이는 여러 평가 요소 중 하나일 뿐이며, 시간의 경과, 상권 변화, 개별 계약 조건 등을 종합적으로 고려하여 현재 시점의 적정 권리금을 평가하게 됩니다.

 

 

 

민사소송 권리금 감정의 평가사항 적용 시 **수익환원법(收益還元法)**이란, 대상 상가의 장래에 예상되는 순수익을 환원율로 나누어 현재의 가치를 산정하는 감정평가 방법입니다. 이는 해당 상가가 앞으로 얼마나 많은 수익을 창출할 수 있을지에 대한 기대를 반영하여 권리금을 평가하는 방식입니다.

 

수익환원법의 기본 원리:

미래에 얻을 수 있는 수익도 현재의 가치로 환산하면 그 크기가 줄어듭니다. 수익환원법은 이러한 시간 가치 개념을 적용하여 장래의 예상 수익을 현재 시점의 가치로 되돌려 권리금을 산정합니다.

 

수익환원법의 주요 구성 요소:

1. 순수익(純收益): 대상 상가에서 발생하는 총수익에서 운영에 필요한 총비용을 제외한 금액입니다. 이는 임대료 수입, 매출액 등에서 인건비, 재료비, 관리비 등을 뺀 순이익을 의미합니다. 정확한 순수익을 산정하기 위해 과거의 재무 자료, 시장 상황, 업종 특성 등을 종합적으로 분석합니다.
2. 환원율(還元率): 장래의 순수익을 현재 가치로 환산하는 비율입니다. 이는 투자자가 해당 상가에 투자했을 때 기대하는 수익률을 의미하며, 위험률, 시장 이자율, 자본 회수율 등을 고려하여 결정됩니다. 환원율이 높을수록 현재 가치는 낮아지고, 환원율이 낮을수록 현재 가치는 높아집니다.

수익환원법의 적용 공식:

수익가치 (권리금) = 예상 연간 순수익/​ 환원율

 

수익환원법 적용 예시 (앞선 "맛있는 식당" 사례에 적용):

앞선 사례에서 "맛있는 식당"의 연평균 순이익이 5,000만 원으로 분석되었고, 감정평가사가 해당 상가의 위험도, 시장 상황 등을 고려하여 환원율을 10% (0.1)로 결정했다고 가정해 보겠습니다.

이 경우 수익환원법에 따른 권리금은 다음과 같이 산정됩니다.

 

권리금=50,000,000 / 0.1 원​=500,000,000 원

 

따라서 수익환원법에 따르면 "맛있는 식당"의 권리금은 5억 원으로 평가될 수 있습니다.

 

주의사항:

• 미래 예측의 불확실성: 수익환원법은 장래의 예상 수익을 기반으로 하므로, 예측의 정확성에 따라 평가 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
• 환원율 결정의 주관성: 환원율은 다양한 요인을 고려하여 결정되지만, 평가사의 주관적인 판단이 개입될 여지가 있습니다.
• 무형 자산의 포괄적 평가: 수익환원법은 영업상의 이점, 고객, 신용 등 무형적인 가치를 포괄적으로 반영하는 데 유용하지만, 개별적인 무형 자산의 가치를 명확히 구분하기는 어렵습니다.

 

수익환원법은 권리금 감정 시 중요한 평가 방법 중 하나이며, 특히 수익성이 중요한 상가의 권리금 평가에 유용하게 활용됩니다. 하지만 다른 평가 방법(시설 가치 평가, 시장 비교법 등)과 함께 종합적으로 고려되어 최종적인 권리금 평가액이 결정됩니다.