근린생활시설 주택을 사무실로 용도변경 신고한 후 주택으로 사용하는 경우

근린생활시설 주택을 사무실로 용도변경 신고한 후 주택으로 사용하는 경우, 임차인은 건물의 실제 용도와 주거 목적의 실질성에 따라 주택임대차보호법의 보호를 받을 가능성이 높습니다. 특히, 대법원 판례는 용도변경 후 주거용으로 임대된 소액 주택의 임차인에게 주택임대차보호법을 적용한 사례가 있어, 임차인이 소액임차인에 해당한다면 더욱 강력한 보호를 기대할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법이 적용된다면, 임차인은 계약 갱신 요구권, 차임 증액 제한, 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 권리입니다. 임차인은 임대차 기간이 만료되기 일정 기간 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

주요 내용:

행사 주체: 임차인
행사 횟수: 1회 (갱신되는 임대차의 존속 기간은 2년으로 봅니다.)

 

행사 기간:
2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
2020년 12월 10일 이전 최초로 체결되거나 갱신된 계약: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

 

효력: 임차인이 적법하게 계약 갱신을 요구하면, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조에 따라 그 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신과의 관계: 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 따라서 묵시적 갱신 후에도 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

 

임대인의 계약 갱신 거절 사유 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항):

임대인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

주의사항:

1. 계약 갱신 요구는 명확한 의사표시로 해야 하며, 내용증명 등을 통해 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
2. 임차인은 계약 갱신 요구권을 행사한 후에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. (다만, 계약 해지를 통보하더라도 계약 만료 전이라면 3개월간의 임대료를 납부해야 할 수 있습니다.)
3. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 거주를 위해 중요한 제도이므로, 관련 내용을 정확히 이해하고 자신의 권리를 행사하는 것이 중요합니다.

 

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 차임(월세) 또는 보증금의 증액에 일정한 제한을 두고 있습니다. 이는 임대인이 계약 기간 중이나 계약 갱신 시 과도하게 차임이나 보증금을 올리는 것을 방지하기 위함입니다.

 

주요 내용:

증액 청구의 요건 (주택임대차보호법 제7조 제1항):
1. 임대인은 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.
2. 단순히 임대인의 개인적인 필요나 시장 상황의 변동만으로는 증액 청구가 정당화되지 않습니다. 객관적인 요건 변화가 있어야 합니다.

증액 제한 비율 (주택임대차보호법 제7조 제2항, 주택임대차보호법 시행령 제2조):
1. 임대인이 위 요건에 따라 차임 또는 보증금의 증액을 청구하더라도, 그 증액되는 금액은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 **20분의 1 (5%)**을 초과할 수 없습니다.
2. 이는 계약 기간 중은 물론, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

 

증액 금지 기간 (주택임대차보호법 제7조 제1항 후단):
임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액 청구를 할 수 없습니다.

 

예외 사항:

1. 신규 계약: 새로운 임차인과 최초로 임대차 계약을 체결하는 경우에는 차임이나 보증금 증액 제한 규정이 적용되지 않습니다. 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다.
2. 재계약 시 합의: 계약 기간 만료 후 당사자 간의 합의로 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 5% 상한이 적용되지 않습니다 (대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결). 즉, 임차인이 동의한다면 5%를 초과하는 증액도 가능합니다.
3. 차임 감액 청구: 임차인은 위와 같은 요건이 발생하면 차임이나 보증금의 감액을 청구할 수 있으며, 이 경우에는 비율이나 기간에 제한이 없습니다.

 

 

핵심 요약:

1. 임대인은 객관적인 사정 변경이 있을 때만 차임 또는 보증금 증액을 청구할 수 있습니다.
2. 증액 청구 시에는 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다.
3. 증액 후 1년 이내에는 다시 증액 청구를 할 수 없습니다.
4. 신규 계약이나 재계약 시 임차인과 합의한 경우에는 5% 제한이 적용되지 않습니다.

따라서 임대인이 법에서 정한 요건과 비율을 초과하여 차임이나 보증금 증액을 요구하는 경우, 임차인은 이를 거부할 수 있으며 주택임대차보호법의 관련 규정을 근거로 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

그러나 임차인이 지출한 유익비에 대한 청구 가능성은 임대차 계약서의 내용, 특히 원상 복구 약정의 존재 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 원상 복구 약정이 있다면, 판례의 해석상 유익비 상환 청구권을 포기한 것으로 간주될 가능성이 높아 청구가 어려울 수 있습니다.

 

 

임차인에게 필요한 법적 조언 및 유의사항:

• 임대차 계약서를 면밀히 검토하여 원상 복구 약정의 존재 여부를 확인하십시오.
• 주택으로 사용하게 된 경위와 임대인의 동의 여부를 입증할 수 있는 자료 (카카오톡 메시지, 문자, 통화 녹음 등)를 확보하십시오.
• 주민등록을 이전하여 대항력을 갖추고, 임대차 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 것을 고려하십시오.
• 본인이 소액임차인에 해당하는지 확인하고, 해당한다면 최우선 변제권을 활용할 수 있는지 알아보십시오.
• 유익비 상환을 청구하고자 한다면, 지출 내역과 그로 인한 가치 증가를 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 준비하고, 임대차 종료 후 6개월 이내에 청구해야 합니다.