건물 매수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 소송

건물 매수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 이미 진행 중이던 재판은 다음과 같이 진행될 수 있습니다.

 

 

원칙적인 승계:

• 소송의 당연 승계: 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 또는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 건물 매수인은 임대인의 지위를 법률상 당연히 승계합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 기존 임대인과 임차인 사이에 진행 중이던 소송 역시 그 지위를 승계한 매수인에게 그대로 승계됩니다.
• 소송 당사자의 변경: 소송 진행 중 임대인이 변경된 경우, 법원은 당사자 표시정정 절차를 통해 소송 당사자를 새로운 매수인으로 변경하게 됩니다. 이는 새로운 매수인이 소송의 권리 의무를 그대로 이어받는다는 의미입니다.
• 소송의 계속: 소송의 내용은 변경되지 않고, 새로운 임대인(매수인)이 종전 임대인의 지위에서 소송을 계속 진행하게 됩니다.

 

임차인의 이의 제기 가능성:

• 임대차 승계 거부: 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 건물 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 승계를 거부하고 종전 임대인과의 임대차 관계를 종료할 수 있습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등).
• 이의 제기의 효과: 임차인이 적법하게 이의를 제기하면 새로운 매수인에게 임대인으로서의 지위가 승계되지 않으므로, 새로운 매수인은 해당 소송의 당사자가 될 수 없습니다. 이 경우 소송은 종전 임대인과 임차인 사이에서 계속 진행될 수 있습니다.

 

소송의 효력 범위:

• 새로운 임대인에 대한 효력: 임차인이 임대인 지위 승계에 이의를 제기하지 않은 경우, 소송 결과는 새로운 임대인에게도 효력이 미칩니다.
• 종전 임대인에 대한 효력: 임차인이 적법하게 이의를 제기하여 임대차 관계가 종료된 경우, 소송 결과는 종전 임대인과 임차인에게만 효력이 있습니다.

 

주의할 점:

• 매매 계약 시 소송 진행 여부 확인: 건물 매수인은 매매 계약 체결 시 기존 임대인과 임차인 간의 소송 진행 여부 및 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
• 소송 관련 특약: 필요하다면 매매 계약서에 소송과 관련된 특약 사항을 명시하여 추후 발생할 수 있는 법적 문제에 대비해야 합니다. 예를 들어, 소송 결과에 따른 책임 소재, 소송 비용 부담 등에 대한 합의를 명확히 해두는 것이 좋습니다.
• 법률 전문가의 상담: 소송이 진행 중인 건물을 매수하는 경우에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 법적 위험을 충분히 인지하고 대응 방안을 마련해야 합니다.

결론적으로 건물 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 원칙적으로 진행 중이던 재판도 승계되지만, 임차인의 이의 제기 여부에 따라 소송의 당사자와 효력 범위가 달라질 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

 

 

 

임대인 당사자 표시정정 절차

임대인이 소송 진행 중 변경되는 경우, 소송 당사자를 새로운 임대인(매수인)으로 변경하는 절차를 당사자 표시정정이라고 합니다. 이는 소송의 주체를 실제 권리·의무의 귀속 주체와 일치시키기 위한 절차입니다.

 

 

절차:

1. 당사자 표시정정 신청: 새로운 임대인(매수인) 또는 그 소송대리인은 법원에 당사자 표시정정 신청서를 제출해야 합니다. 신청서에는 다음과 같은 내용을 기재해야 합니다.
   • 사건번호 및 사건명
   • 원고 및 피고의 성명(또는 법인명) 및 주소
   • 정정 전 임대인(피고 또는 원고)의 표시
   • 정정 후 새로운 임대인(피고 또는 원고)의 표시 (성명, 주민등록번호/사업자등록번호, 주소 등)
   • 정정 사유 (건물 매매로 인한 임대인 변경 등)
   • 첨부 서류 (매매계약서 사본, 등기부등본 등 임대인 변경 사실을 증명하는 서류)
2. 법원의 심리 및 결정: 법원은 제출된 신청서와 관련 자료를 검토하여 당사자 표시정정의 필요성과 상당성을 판단합니다.
3. 당사자 표시정정 결정 (생략되는 경우 많음): 법원은 당사자 표시정정을 허가하는 결정을 내릴 수 있습니다. 다만, 실무상 명백한 경우에는 별도의 결정 없이 이후의 소송절차(기일 통지, 조서 작성, 판결서 작성 등)에서 정정된 당사자 표시로 진행하는 경우가 많습니다.
4. 당사자 표시 변경: 법원은 소송 기록 및 관련 서류에 당사자 표시를 새로운 임대인으로 변경합니다.
5. 당사자에 대한 통지: 당사자(원고, 변경 전 피고, 변경 후 피고)에게 당사자 표시가 정정되었음을 통지합니다.

 

당사자 표시정정의 효력

당사자 표시정정은 소송의 동일성을 유지하면서 당사자의 표시만을 정확하게 변경하는 효력을 가집니다.

• 소송 계속의 효력: 당사자 표시가 정정되더라도 이미 진행된 소송 절차는 유효하게 계속됩니다. 소송의 내용이나 청구의 기초가 변경되는 것은 아닙니다.
• 시효 중단의 효력: 최초 소 제기 시에 발생한 소멸시효 중단의 효력은 당사자 표시가 정정된 새로운 임대인에게도 그대로 유지됩니다. 소송을 새로 제기한 것으로 보지 않습니다.
• 판결의 효력: 당사자 표시정정 후 내려진 판결은 정정된 당사자, 즉 새로운 임대인에게 그 효력이 미칩니다.
• 강제집행의 효력: 판결 확정 후 강제집행을 실행할 때, 판결 명의인은 정정된 당사자(새로운 임대인)가 됩니다.

 

주의사항:

• 당사자 표시정정은 당사자의 동일성이 인정되는 범위 내에서만 허용됩니다. 완전히 다른 사람으로 당사자를 변경하는 것은 **당사자 변경(피고 경정 등)**에 해당하며, 이는 별도의 요건과 절차를 따릅니다.
• 임대인 지위 승계의 경우, 법률의 규정에 따라 당연히 승계되는 것이므로 당사자 표시정정은 이를 확인하고 소송 절차를 원활하게 진행하기 위한 절차입니다.
• 임차인이 임대인 지위 승계에 대해 적법하게 이의를 제기한 경우에는 새로운 매수인이 소송 당사자가 될 수 없으므로, 당사자 표시정정 신청이 받아들여지지 않을 수 있습니다.

임대인 당사자 표시정정 절차는 소송의 효율적인 진행과 당사자의 권리 보호를 위한 중요한 절차입니다. 임대인이 변경된 경우 지체 없이 법원에 이를 알리고 필요한 조치를 취해야 합니다.

 

 

 

 

임대인 당사자 표시정정을 해야 하는 가장 중요한 시기는 임대인의 지위가 변경된 직후, 즉 건물 매매 등으로 인해 소유권이 이전된 즉시입니다.

 

좀 더 구체적인 시점과 이유를 설명드리겠습니다.

 

즉시 해야 하는 이유:

• 소송 절차의 원활한 진행: 소송 기록상의 임대인과 실제 임대인이 다를 경우, 법원의 통지나 연락이 제대로 전달되지 않거나 소송 진행에 혼란이 발생할 수 있습니다. 당사자 표시정정을 통해 소송의 당사자를 실제 권리·의무의 주체와 일치시켜 소송 절차를 효율적으로 진행할 수 있습니다.
• 판결의 효력 확보: 소송이 종결되어 판결이 내려지더라도, 판결서상의 당사자가 실제 권리자(새로운 임대인)와 다르면 판결의 효력을 제대로 행사할 수 없습니다. 특히 강제집행 등을 고려할 때 정확한 당사자 표시가 필수적입니다.
• 상대방(임차인)의 혼란 방지 및 신뢰 확보: 소송 상대방인 임차인에게 임대인이 변경되었다는 사실을 명확히 알리고, 소송의 당사자가 변경되었음을 공식적으로 확인시켜 줌으로써 불필요한 오해나 혼란을 방지하고 신뢰 관계를 유지할 수 있습니다.
• 기한 도과로 인한 불이익 방지: 법원이나 상대방으로부터 당사자 표시정정을 요구받았음에도 불구하고 정당한 사유 없이 지체할 경우, 소송 진행에 불이익을 받거나 법원의 직권으로 당사자 표시가 정정될 수 있습니다.

구체적인 시점:

• 건물 매매 계약 완료 후 소유권 이전 등기가 완료된 즉시: 이때부터 법률상 새로운 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 지체 없이 당사자 표시정정 절차를 밟아야 합니다.
• 상속 등으로 임대인이 변경된 경우: 상속 개시 후 상속 등기가 완료된 즉시 당사자 표시정정을 해야 합니다.
• 법인의 합병 등으로 임대인이 변경된 경우: 합병 효력 발생 즉시 당사자 표시정정을 해야 합니다.

요약하자면, 임대인의 지위가 변경되는 법률적 효력이 발생한 시점부터 최대한 빨리 당사자 표시정정 절차를 진행하는 것이 소송 진행의 효율성, 판결의 효력 확보, 상대방과의 신뢰 유지 등 여러 측면에서 중요합니다.