재건축 연한 단축?!

재건축 연한 단축?!

이건 또 뭐냐...?!

박근혜 정부 부동산 대책...ㅡㅡ;;;

역시 부자정부, 부자정당이라는 틀에서 나오는 자기 밥그릇 챙기기 대책이란 말인가... ㅡㅡ;;;

이게 지금 부동산 시장에 굳이 필요한거라고 생각하는 건가?!

정말 레알 이걸 "민생경제", "창조경제"라고 생각하는 건가?!

이런 부동산 정책이 발표되면 짚어야 할 맹점들이 많아서...

글쓰기가 굉장히 힘들다...ㅠㅠ;;;

최대한 맹점에서 벗어나지 않는 선에서 어렵지 않게 글을 쓰기 위해 노력했지만...

내가 다시 읽어봐도 너무 어렵다...ㅡㅡ;;;

아임 쏘리임...ㅡ0ㅡ;;;;

주택 수명 느는데.. 재건축 정책 '역주행' 연한 30년으로 10년 단축, 부동산 마지막 빗장 풀어 앞으로 서울 지역 아파트는 지은 지 30년만 넘으면 재건축을 추진할 수 있게 된다. 지금보다 재건축 연한을 10년 단축하는 것이다. 무주택자에게 혜택을 주기 위한 민영주택 85㎡ 이하 청약 가점제도는 사실상 폐지 수순을 밟는다. 부동산 경기 활성화를 위해 재건축이든, 청약이든 마지막 빗장까지 모두 풀겠다는 것이다. "아파트 수명이 늘어나는 추세에 역행하는 정책이다" "특정 지역 부자들을 위한 대책이다" 등의 지적이 나올 수밖에 없다. 국토교통부는 당정협의를 거쳐 1일 '규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안'(9ㆍ1 부동산 대책)을 발표했다. 대책에 따르면 지방자치단체마다 준공 후 연도에 따라 20~40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 모두 30년으로 줄어든다. 상한을 40년으로 정한 서울 경기 부산 인천 광주 대전 등이 당장 단축 효과를 보고, 앞으로 준공하는 아파트는 30년만 지나면 재건축을 추진할 수 있게 된다. 다만 기존 물량은 준공 시기에 따라 단축 기간이 달라진다. 예컨대 서울의 경우 1986년 준공 아파트는 재건축 가능 시점이 2016년으로 변동이 없지만 87년 준공은 2017년으로 2년, 88년은 2018년으로 4년, 91년 이후는 2021년으로 10년이 단축되는 식이다. 이는 영국 128년, 미국 72년, 일본 54년 등 선진국들의 아파트 교체 수명이 우리나라 평균(27년)보다 25~100년 가량 긴 것을 감안하면 세계적인 추세와 거꾸로 가는 대책이라고 볼 수 있다. 내년부터 100세 장수 아파트 인증사업을 하겠다고 밝힌 기존 정부 입장과도 배치된다. 기사 원문 및 사진 출처 : http://media.daum.net/economic/estate/newsview?newsid=20140902044605742

일단 웃긴 것은 100세 장수 아파트 인증사업을 하겠다고 스스로 말했던 자신들이 그 말을 지키지 않는 꼴이 됐다. 정부의 이런 발표에 리모델링 시장에 투자했던 투자자들에게는 빅엿을 선사하는 조치이다. 또한 그 동안  정부가 발표하던 신도시 대책에 의한 신도시에 투자했던 투자자들에게도 빅엿을 안기는 조치임은 명백하다. 이것은 시장이 양분되기 때문에 투자수익률 측면에서 효율성이 낮아지는 것은 바보가 아니라면 누구나 알게 될 것이다. 그렇다면 이것은 신도시의 투자자와 재개발의 투자자의 양분으로 나뉘게 되고 수성과 공성의 싸움에서 신도시에 투자했던 투자자들은 분명 엄청난 손해를 입는 것은 물론이고 어느 시장은 유령도시화 되는 현상이 발생함과 아울러 지금도 벌어지고 있는 분양가 할인 등에 의한 엄청난 사회적 비용과 갈등을 유발하는 요인으로 작용하게 되는 것은 왜 내다보지 못하는지 모르겠다. 어찌 지금 눈앞에 작은 이익에 수많은 국민과 기업들을 환난의 구렁텅이로 빠트리는 것인지 도대체 모르겠다. 

경제 활성화를 위해서 빗장을 풀겠다는 것인데...?! 

과연 그 빗장이 누굴 위한 빗장이였는가를 생각해 봐야 한다. 

그 빗장은 결국은 집없는 서민들이 자기집 하나 마련하겠다고 몇 푼 안되는 이자 받아가면서 믿고 들었던 주택 청약을 무효화하는 정말 황당한 조치가 되어버렸다. 이것은 스스로 항상 외치던 서민경제, 민생경제, 창조경제에서 서민과 민생은 빠지고 새로운 패러다임을 만들어 기존의 산업구조의 틀을 바꾸겠다던 (경제학적으로는 도저히 설명과 납득이 되지 않던...ㅡㅡ;;) 자신들이 말하던 "창조경제"에도 역행하는 이상한 쌍팔년도식 건축토목사업이다. 

이명박 정부가 4대강 토목사업으로 실업률과 청년취업난을 해결한다고 했던 삽질과 전혀 다르지 않은 일부 부동산 부자들만을 위한 대책 밖에 되지 않는다. (부자들의 경제 활성화로 인한 낙수효과가 있다는 개소리는 집어치우기 바란다!)

물론 이런 대대적인 재개발사업으로 이득을 보는 것은 부동산투자에 여유가 있는 일부 고소득층이나 부동산업자들도 분명하게 있을 것이다. 하지만 이것은 지금 우리 경제가 원하는 성장동력은 분명 아니다. 그리고 박근혜가 외쳤던 민생경제와 창조경제와도 맞지 않을 뿐더러 그가 말하던 실업률 해결 대책으로도 맞지 않는 것은 지난 정부에서 여실히 보여줬다는 점을 상기하기 바란다. 

재건축 연한 10년 단축.. 빗장 다 풀었다   현재는 재건축 연한을 준공 후 20년이 지나면 지방자치단체 조례로 상한을 정하도록 허용, 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등 대부분의 지자체가 상한을 40년으로 묶어 두고 있으며 사실상 상한이 돼야 허용하고 있다. 그러나 이번 대책은 도시정비법시행령에 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 규정하기로 했다. 이렇게 되면 조례와 상관없이 1987~1991년에 준공된 아파트 24만 8000가구는 재건축 가능 연한이 2~8년, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 당겨진다. 대표적으로 서울 노원구 상계동, 양천구 목동 일대 아파트가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율 등으로 큰 생활 불편이 따르는 아파트는 구조안전과 관계없이 20년만 넘으면 재건축을 허용하도록 개선했다. 주택정비사업을 시·군·구가 지원하는 공공관리제는 '공공지원제'로 바꿔 토지 등 소유자의 과반이 원할 경우 사업시행인가(조합설립) 전에도 시공사를 선정할 수 있도록 했다. 신속한 사업 추진을 위한 조치다. 아파트 청약자격 1순위 요건이 청약통장 가입 2년에서 1년으로 완화되고, 민영주택 청약에서 2주택 이상 보유자에게는 감점을 주던 제도를 폐지했다. 개발제한구역을 해제한 택지지구의 아파트 전매 제한과 의무거주 기간도 대폭 단축된다. 대출을 받아 집을 구입한 뒤 집값이 담보가치 이하로 떨어져도 담보주택만 내놓으면 되는 '유한책임대출'(비소구대출) 제도를 시범적으로 도입하기로 했다. 서승환 국토부 장관은 "주택시장을 정상화하는 차원에서 투기 과열 시기에 도입된 지나친 규제를 완화하는 차원에서 대책을 마련했다"며 "투기 우려나 특정 지역 특혜 시비 등은 없을 것"이라고 말했다. 기사 원문 및 사진 출처 : http://media.daum.net/economic/others/newsview?newsid=20140902025736626

박근혜정부가 내놓은 91부동산 대책에 따르면 지자체에서 조례로 규정하던 것을 상위법인 시행령으로 규제를 풀어주는 꼴이 된다. 이게 무슨 개소리이란 말인가?! 지자체를 하는 이유는 지방의 특색을 살리자는 것인데 그 상위법인 중앙정부의 시행령으로 그들을 꼭두각시로 만들어버려서야 되겠는가?! 그들의 자율성을 극도로 침해하게 되고 누군가의 개발이익을 보장하기 위한 법으로 밖에 보이지 않는다.

그럼 이런 개발이익의 한계시한이었던 40년이 30년으로 낮춰진다면 그 수혜지역이 어느정도 윤곽이 들어나게 되고 지금도 그 명백한 지역으로 서울 노원구 상계동과 양천구 목동을 손에 꼽는다. 하지만 이건 하나만 보고 둘은 볼 줄 모르는 사람들의 이야기다. 

주목해야 할 점은 이 부분이다. 

또 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율 등으로 큰 생활 불편이 따르는 아파트는 구조안전과 관계없이 20년만 넘으면 재건축을 허용하도록 개선했다. 

이 말은 무엇이란 말인가?!

재개발을 원하는 주민공동체의 합의가 있을 경우 재건축을 허용하겠다는 것이다. 옆에서 신축 아파트로인해 부동산 가격이 올라가는 것을 보고 있다면 그 옆의 20년 된 아파트 주민들이 바보인가?! 가만있겠는가?! 당연히 위에 열거한 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율은 당연하게 발생할 것이다. 20년된 아파트에서 최근에 지어진 아파트의 주거환경을 기대하는 것은 어불성설일수도 있다. 하지만 그들이 위에서 말한 생활의 불편의 잣대를 어디에 대겠는가?! 20년전의 기준으로 생각하는 바보는 아무도 없을 것이다. 결국은 정부에서 내놓은 이번 대책의 결론은 40년이 30년이 되는 것이 아니라 20년으로 줄어드는 것으로 보는 것이 맞는 것이다. 

그럼 결론적으로 이건 특정 지역의 몇몇 아파트가 아니라 전국의 20년 이상된 모든 아파트는 재건축의 열풍에 휘발리게 되는 상황이 발생할 것이다. 

또 주목해야 할 것은 정부가 발표한 "유한책임대출(비소구대출)제도"라는 이상한 제도를 도입한다는 것이다. 이게 뭔 개소리일까?! 

결국은 집을 사는 사람들에게 무한책임이 아닌 유한책임을 준다는 면죄부를 주게 된다는 것이다. 과연 이것이 무엇이 문제일까?! 이것은 집을 사는 사람들에게 실거주보다는 투자목적의 재테크로 활용하게 되는 모럴 해저들 유발하게 될 것이다. 그렇다면 집을 팔아서 마이너스가 발생해도 그것을 전부 대출을 해준 금융권이 짊어지게 될 것이고 그 짊어진 짐은 다시 시장에 더 싼 값에 유통되는 결과를 발생시킨다. 그럼 이런 유통물량이 늘어나는 것은 집값하락의 주요인으로 작용하게 되는 것이다. 지금도 많은 공실률로 인한 아파트할인분양과 함께 이것이 버무려진다면 일부 메이커 아파트를 제외한 나머지 중소건설사에서 짓게 되는 아파트는 분양이나 거래가 이루어지지 않게 되어 파산을 면치 못하게 될 것이고 이것은 다시 금융시장에 부메랑처럼 돌아오게 되는 것이다. 

안다 이말을 이해하기가 극도로 어렵다는 것은 이해한다. 어려워도 이해해야 한다...ㅡㅡ;;

다시 전개하자면 이것은 금융부실화의 주요인이 될 수 있고 미국에서 발생했던 리만브라더스 사태의 기초를 제공했던 금융권의 부동산 파생상품과 결코 다르지 않게 된다. 즉, 부동산의 부실화로 인해 금융권의 부실화를 초래하게 되고 이것은 전 산업에 전방위적인 영향을 미칠 것은 뻔하다. 

그렇다면 이런 어리석은 대책을 대책이라고 발표하는 정부의 생각은 무엇일까?!

그들의 말 속에서 그들의 생각을 명백하게 읽을 수 있다...ㅡㅡ;;;

재건축 날개다나..목동·상계동 등 최대 수혜(종합)   국토부에 따르면 이번 재건축 연한 단축으로 당장 수혜를 입게 된 단지는 1987년부터 1990년 준공 단지로 서울지역의 경우 총 18만8천가구에 이른다. 이들 아파트는 배관이 낡고 지하 주차공간이 없어 주민들이 생활에 큰 불편을 겪어 왔지만 재건축 연한이 도래하지 않아 사업 착수도 못한 상태다. 정부는 재건축 연한 단축뿐만 아니라 주차장이 없고 층간소음이 심하거나 배관 등이 낡아 주민 생활이 불편한 단지는 안전진단 통과를 쉽게 해준다는 방침이어서 이런 단지의 재건축 추진이 쉬워질 것으로 보고 있다. ◇ 목동 신시가지·상계 주공 등 직접 수혜…사업성이 관건 부동산 업계는 이번 연한 단축과 안전진단 규제 완화로 서울 양천구 목동 신시가지 아파트 1∼14단지 2만6천629가구가 가장 혜택을 볼 것으로 내다봤다. 목동 아파트단지는 1985년 말부터 1988년 말까지 준공한 아파트로 5층 이하의 저층과 15층 이하의 고층 아파트가 혼합돼 있다. 용적률이 단지별로 110∼160%대로 낮은 편이고, 양천구 등이 재건축 기본계획도 수립해놓은 상태여서 앞으로 재건축 관련 논의가 활발하게 진행될 전망이다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "목동이 경우 서울시가 재건축 관련 종합정비계획을 준비중인 것으로 안다"며 "이번 재건축 연한 단축이 맞물리면서 집값 상승 등에 시너지 효과를 낼 수 있을 것"이라고 말했다. 목동의 W공인 대표는 "강남권의 5층 이하 저층 아파트를 제외하고는 목동 신시가지 단지가 용적률이 가장 낮고 입지여건도 뛰어나 연한 단축으로 재건축 논의가 본격화될 것으로 보인다"며 "그러나 규모가 워낙 커 재건축 사업이 본격화되기에는 시간이 적지 않게 걸릴 것"이라고 말했다. 노원구에서는 상계동 주공 1∼16단지 3만여가구가 1988년에 건설됐다. 상계 주공은 용적률이 160% 안팎으로 법정 상한(250∼300%)에 비해서는 여유가 있지만 수익성 문제로 재건축과 리모델링이 함께 검토될 것으로 보인다. 노원구 하계 건영·벽산·미성·극동·우성 등의 개별 아파트 단지는 1988∼1989년, 마포구 성산 시영(3천700가구) 아파트는 1986년 6월에 준공돼 이번 연한 단축의 혜택을 보게 됐다. 강남권에서는 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트(4천494가구, 1988년 말), 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5천540가구, 1989년 1월), 문정시영(1천396가구, 1989년 3월), 삼풍(2천390가구, 1988년 4월) 등이 수혜 대상으로 꼽힌다. 그러나 용적률이 200% 내외인 단지는 재건축 연한이 완화되더라도 사업성 문제로 재건축 추진이 쉽지 않을 전망이다. 사실상 1대 1 재건축이거나 일반분양분이 거의 없어 조합원의 추가부담금이 크기 때문이다. 이미 재건축을 추진중인 강남구 개포 주공2단지, 송파구 가락 시영, 강동구 고덕지구 등도 일반분양분이 나오는 5층 이하의 저층 아파트임에도 불구하고 추가부담금이 당초 예상보다 높아지면서 사업 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 "연한 단축 등으로 재건축 사업이 빨라졌다는 점에서 기대감은 줄 수 있으나 대부분의 단지는 실제 사업추진까지 시간이 오래 걸릴 것"이라고 말했다. 일각에서는 재건축 규제 완화의 혜택이 결과적으로 강남권 재건축 추진 단지에 집중된다는 점에서 '강남 특혜' 의혹도 제기하고 있다. 재건축 연한 단축의 대상은 비강남권 아파트가 다수를 차지하지만 안전진단 기준 완화 등으로 실제 재건축이 가능한 곳은 시세차익이 가능한 강남권 아파트가 아니냐는 것이다. 국토부 관계자는 이에 대해 "서울에서 1987년부터 1991년에 준공한 24만8천가구의 아파트중 강남 3구 아파트는 3만7천가구로 14.8%에 불과하고 나머지는 비강남권에 위치한다"며 "또한 용적률 200% 이상 단지는 재건축 추진이 쉽지 않아 강남 특혜라고 볼 수 없다"고 말했다. 전문가들은 재건축 사업 추진이 활발하게 진행되기 위해서는 현재 국회에 계류된 법안이 통과돼야 한다고 말한다. 한국주택협회 김동수 실장은 "재건축 초과이익환수제·분양가 상한제 등도 폐지돼야 재건축 사업에 숨통이 트일 것"이라고 말했다. 기사 원문 및 출처 : http://media.daum.net/economic/finance/newsview?newsid=20140901161409015

위에서 내가 말했던 전국이 재건축 열풍에 휘말릴 것이라는 것을 국토부가 스스로 콕 찍어서 말해주고 있다. 추가부담금이 크기 때문에 사업성이 없다. 그렇다면 결국은 전국이 아닌 일부 사업성이 있는 지역만 재개발 규제를 풀어주는 조치로 밖에 보이지 않는다. 그 일부 지역은 결국은 강남이다! 대형 건설사와 일부 강남 지역의 규제를 풀기 위해서 재건축 초과이익 환수제와 분양가 상한제 폐지도 국회에 계류된 법안이고 여당인 새누리당은 이것을 통화시키기 위해서 고군분투(?) 중이다. 

말로는 민생을 외치면서 일부 부유층의 민생만을 챙기는 것이 과연 정말 민생 경제일까?! 

그리고 민생의 주거안정화를 외치면서 그들에게 최소한 필요한 청약의 요건도 폐지하면서 다주택자와 같은 부유층에게 혜택을 주는 것이 맞는 조치일까?! 

야당, 9·1부동산대책 급제동 우윤근 새정치연합 정책위의장은 이날 국회에서 기자간담회를 열고 "(정부대책은) 부동산 시장 활성화를 위해 전매 금지기간 축소와 분양가상한제 폐지 등 부동산과 관련된 모든 규제를 폐지하겠다는 것"이라며 "정부가 말하는 민생은 서민주거안정이 아니라 강남 중심의 경기부양이라는 사실을 9·1 부동산대책으로 입증했다"고 비판했다. 그는 구체적으로 "정부와 새누리당은 분양가상한제 폐지와 수도권 과밀구역 내 1가구 1주택 원칙 폐지, 재건축초과이익환수제 폐지를 민생정책이라고 주장한다"며 "이는 다주택 지원대책이자 부자감세대책이지 민생정책이 아니다"라고 꼬집었다. 특히 "정부는 미분양 문제를 말하지만 지난 2008년 16만8,000가구에 달하던 미분양주택은 올 5월 4만9,000가구로 급속히 감소하고 있다"면서 "정부 공공정책의 대상은 부자 재벌, 강남이 아니라 850만 무주택서민에 맞춰져야 한다"고 지적했다.   기사 원문 및 출처 : http://economy.hankooki.com/lpage/politics/201409/e2014090217420196380.htm

   이것은 기본적으로 우리사회 구조의 변화를 모르는 말도 안되는 조치이다. 지금 현대사회는 4인 1가구의 형태에서 점점 더 1인 1가구 형태로 변화하고 있다. 이것은 점점 더 민생이 살기 어려워지고 있다는 것을 여실히 보여주는 것이다.  민생은 지금 4포세대라는 것을 정부는 알고 있을까?! 왜 자살률과 실업률이 높고 혼인률은 떨어지는지에 대한 진지한 고찰이 필요하다.  다주택을 보유한 일부 부동산 부자들의 임대소득과 부동산 시장의 유통물량만을 만들내게 될 것이다.

 그리고 그에 맞는 정책을 내놓는 것이 눈앞에 일부 부자들의 배를 채우는 것이 아닌 나라의 장래와와 국민의 미래를 생각하는 정책이며 법안이다. 단지 일부 부자들과 기업을 가로막는 장벽을 제거해주는 조치는 단기적으로 효과는 있을지 모르지만 언젠가는 터질지 모르는 핵폭탄을 연명하며 돌리는 조치에 불과하다. 

이러한 무분별한 재개발 붐을 막거나 아니면 일부 부자들에게만 돌아가는 재건축 바람을 막고 민생경제를 위한 정책이라면 추가적인 정부의 규제의 틀은 갖추고 있어야 마땅하다. 민생을 위한 정책이라면 민생에게는 꼭 필요한 전매 금지기간과 분양가 상한제는 분명하게 존재해야만 한다. 지금도 서민들에게 내집 마련하기 위해서 아끼고 모아도 서울에서 한칸 마련하는 길을 너무도 높고 험한 진입장벽을 이루고 있다. 

 일부 부자들의 주택단지와 그들만의 부동산시장이 아닌 민생과 서민이 공존하는 주택시장을 만들기 위해서는 다양한 소비자들이 이용할 수 있는 다양한 시장이 존재해야 함은 마땅하다. 그리고 그 시장의 틀을 만들어 주는 것이 어찌보면 정부의 규제다. 모든 규제를 푼다면 시장이 알아서 하겠다던 자유시장의 패러다임이 실패하는 것을 우리는 미국에서 보지 않았는가?! 

그것도 지금 정부가 풀려고 하는 이런 시장을 활성화 한다는 조치와 똑같은 규제를 완화하고 폐지했던 것이 오히려 부동산 시장만이 아닌 모든 산업에 도미노처럼 핵폭탄급의 파급효과로 돌아왔다는 것을 정부는 절대 잊어서는 안 될 것이다.