사용승인 시 공동건축주 전원의 동의 여부

사용승인 시 공동건축주 전원의 동의 여부 

 

★공동주택의 공사가 완료되어 사용승인을 신청하고자 하나 공동건축주의 구성원 10명 중 1명이 신청에 동의하지 아니하는 경우 과반수 이상인 9명이 사용승인을 신청할 수 있는지

 

건축법 제22조 제1항에 따른 건축물의 사용승인을 신청하는 경우에 있어서는 공동건축주 지분의 과반수가 되는 건축주의 동의가 있으면, 건축물의 사용승인 신청을 할 수 있음.

 

 

★대지의 일부를 다른 토지소유자로부터 토지사용승락서를 받아 건축허가를 신청하여 건축을 완료(분양을 목적으로 하는 공동주택이 아님)한 경우 토지소유권을 확보하여야만 사용승인이 가능한 지

 

건축법 제18조의 규정에 의한 건축물의 사용승인이라 함은 동법 제8조의 규정에 의한 허가를 받은 사항이 건축법령 등의 규정에 적합하게 시공되었는지의 여부를 확인하고 건축물의 사용에 지장이 없는지를 확인하는 절차인 바, 
건축허가신청시 대지의 일부에 대하여 토지소유자로부터 사용승낙을 기 득하였고 건축물의 용도가 분양을 목적으로 하는 공동주택이 아닌 경우라면 사용승인을 하기 위하여 해당 토지에 대한 토지소유권을 반드시 확보할 필요는 없을 것으로 사료됨

 

 

 

★사용승인 전에 해당 토지에 대한 신탁을 해제하는 것을 조건으로 공동주택의 건축을 허가하였으나, 사용승인 신청 시 신탁해제 어려운 경우 신탁을 해제하지 아니하고 사용승인이 가능한 지 

 

분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축법 시행규칙 제6조제1항제1호에 따라 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 건축허가 신청 시 허가권자에게 제출하도록 하고 있으나, 건축법 제22조에 따른 건축물 사용승인신청 시에 건축주로 하여금 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 허가권자에게 제출하도록 하는 규정을 별도로 두고 있지 아니함.
아울러, 사용승인 신청을 받은 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지의 여부 등에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된 건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 하는 것이나, 허가권자가 건축법령에의 적합여부 및 허가조건을 부여한 취지 등을 검토하여 판단해야 할 것임.

 

 

★지상층 부분은 완전히 독립(3개동)되어 있으나 지하층이 서로 공유되어 있는 건축물로, 1개동의 지상층과 이에 따른 지하층 부분이 완료(집합건축물로 지하층의 잔여 공사를 위한 출입구는 별도 확보)된 건축물의 동별 사용승인 및 건축물대장 작성이 가능한지 여부

 

건축법 제22조제1항에 따라 하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동별 건축공사가 완료된 때에는 동별로도 사용승인이 가능한 것이며, 허가권자는 사용승인서를 발급한 경우 같은 법 제38조제1항제1호에 따라 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어 보관하여야 하는 임. 

이와 관련, 건축물이 독립되어 있는 지상층 부분과 이에 따른 지하층 부분이 완료된 경우로서 지하층의 공사 중인 부분이 완료된 부분의 사용에 직접적인 지장을 주지 않으며, 건축법 등 관계법령에 적합한 경우라면 독립된 지상층 부분(이에 따른 지하층 부분 포함)에 대하여 동별 사용승인이 가능할 것으로 사료되고 그에 따라 건축물대장의 작성도 가능할 것으로 판단됨.

 

 

 

 

★구조물 일부와 마감공사, 전기 및 설비 시설 등이 시공되지 않은 상태에서 사용승인이 가능한 지 여부 

 

건축법 제22조제2항에 따르면 허가권자는 사용승인을 신청한 건축물이 이 법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부, 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지의 여부에 대한 검사를 실시하고 검사에 합격된 경우 사용승인서를 내주도록 하고 있음.
따라서, 설계도서에 포함된 구조물과 마감재 등이 미시공된 상태에서 사용승인을 받는 것은 곤란할 것으로 판단됨.

 

 

★건폐율이 초과되어 건축허가 불허대상건축물임에도, 해당 구청의 담당자가 소홀히 검토하여 건축허가를 득하였고, 이후 건축주가 사용승인을 신청하자 해당 구청은 건축법상 위반건축물에 해당하지만 기 건축허가된 사항대로 건축되었다는 이유만으로 사용승인을 처리해 주는 것이 적법한 지 여부

 

건축법 제22조제2항의 규정에 의하면, 허가권자는 같은법 제22조제1항에 따른 사용승인 신청을 받은 경우 사용승인을 신청한 건축물이 같은법에 따라 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부, 감리완료보고서·공사완료보고서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부를 검사하여 검사에 합격된 건축물에 대하여 사용승인서를 발급하도록 하고 있으며, 같은항 제3항에서 건축주는 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용할 수 없도록 하고 있는데, 예외적으로 사용승인서를 교부받기 전에 공사 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 국토해양부령으로 정하는 기준에 적합한 경우 임시로 사용승인을 한 경우 당해 건축물을 사용하도록 하고 있는 점을 고려할 때, 사용승인 전에 건폐율이 위반된 것을 알았다면 이를 시정한 후 사용승인서를 교부함이 타당하다고 봄.