공개공지의 변경사용시 위법여부

공개공지의 변경사용시 위법여부

 

기존의 공개 공지가 장애인이나 노약자 등이 이용할 수 없는 계단식 구조로 조성되어 있어 휴게공간으로의 활용성이 떨어짐에 따라 공개 공지의 기능차원에서 건죽주가 임의로 조경, 파고라, 긴의자 등의 공개 공지 설치기준에 부합하게 쌈지형 공개공지로 변경행위시 건축법상 유지, 관리 위반여부

 

건축법 시행령 제113조제3항 및 서울시건축조례 제22조의 규정에 의하여 설치하는 공개공지에는 일반인이도로에서 접 및 이용에 편리한 장소에 가로환경과 조화를 이루는 소공원(쌈지공원) 형태로 설치하여 조경,벤치, 파고라,시계탑,분수 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치하여야 하고, 건축물의 소유자 또는 관리자는 건축법 제25조의 규정에 의하여 그 건축물 및 대지에 설치된 공개 공지를 동법 제57조의 규정에 적합하게 유지,관리 하여야 하며,이를 위반한 경우에는 건축법 제59조의 규정에 의한 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있는 것임.

변경사항이 공개 공지의 활용성을 높이고, 다중의 이용에 편리하도록 하는 등 공개 공지의 기능을 개선하기 위한 조경,파고라 등을 설치하여 쌈지공원 형태로 변경하는 것으로서 공개 공지 설치기준에 적합한 경 우라면 건축법상 유지, 관리의 의무규정을 위반하였다고 볼 수 없을 것으로 사료됨.

 

 

 

★바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물로서 공개공지 등의 설치대상이 아닌 건축물에 공개공지 등을 설치할 경우 조경면적에 공개공지 면적을 포함시킬 수 있는 지 여부

 

건축법 제43조 및 같은법 시행령 제27조의2 제2항에 따르면 공개공지 등의 면적은 대지면적의 100분의 10이하의 범위에서 건축조례로 정하며, 이 경우 법 제32조(현행 제42조)에 따른 조경면적을 공개공지 등의 면적으로 할 수 있다고 규정하고 있는 바, 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물로서 공개공지 등의 설치대상이 아니라 하더라도 같은 법 시행령 제27조의2 제2항 및 제3항에 적합한 공개공지를 설치하는 경우에는 조경면적에 공개공지의 면적을 포함시킬 수 있을 것으로 판단됨.

 

 

★건축법 제43조 및 같은 법 시행령 제27조의2 규정에 의한 공개공지 확보에 따른 용적률 완화(법정 용적률 1.2배 이하) 규정 적용과 관련하여

 

1. 도시계획시설 결정(공공청사-국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 “용도지역 안에서의 용적률”에 의거 용적률 250%로 받음)을 받은 대지에 건축법제43조 및 같은법 시행령 제27조의2에 의한 공개공지 확보에 따른 용적률 완화(법정용적률 1.2배 이하)를 적용할 수 있는지

 

국계법 제43조에 의한 도시계획시설 결정은 같은 법 제78조 “용도지역 안에서의 용적률”을 적용하여 규모를 결정한 사항이므로 상기와 같이 특례규정을 적용하여 건축법 제43조에 따라 공개공지나 공개공간을 설치하는 경우 용적률 기준을 100분의 120의 범위 안에서 대통령령이 정하는 비율로 완화 받을 수 있음.

2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조 “지구단위계획의 지정 등”에 따라 지구단위계획으로 지정된 구역 내에서 상기 규정에 따른 용적률 완화를 적용할 수 있는지 여부

 

건축법 제43조의 규정은 국계법 제78조에 따른 용도지역별 용적률에 관한 특례적용 대상으로써, 지구단위계획으로 정한 지구단위계획구역에 적용될 용적률 기준을 규정하고 있는 국계법 제52조에 관한 특례는 아니라고 할 것인 바, 국계법상의 지구단위계획구역 안에서 건축법 제43조 및 같은법 시행령 제27조의2에 의한 공개공지 확보에 따른 용적률 완화(법정용적률 1.2배 이하)를 적용하고자 하는 경우 지구단위계획의 변경 없이 해당 지구단위계획구역의 용적률 기준을 완화하여 적용할 수는 없을 것임.

 

 

건축법 제56조에 따르면 건축물의 용적률 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국계법”) 제78조에 따른 용적률의 기준에 의하되, 건축법에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의하도록 하고 있는 바, 이는 국계법 제78조에 따른 용도 지역별 용적률에 관한 특례규정에 해당하는 것임.

 

 

공개공지 설치시 높이 완화기준 관련

 

1. 건축법 시행령 제27조의2제4항에 따른 공개공지 설치시 건축물의 높이 완화기준을 아래와 같이 공개공지 설치 의무대상 시설의 면적으로 산출하도록 지방자치단체의 조례로 정하였고, 복합용도(의무대상+비의무대상)의 건축물을 건축하는 경우 

 

★ [1+｛공개공지등 설치면적-(공개공지 등 설치 의무면적, 의무대상이 아닌 경우에는 대지면적의 5퍼센트)｝÷대지면적]×법60조에 따른 높이제한 기준(1.5) 

2. 비의무대상 용도의 면적을 위 산출식의 의무대상 면적에 포함할 수 있는 지와 복합용도 건축물의 완화기준을 조례로 정하지 않은 경우 높이 완화를 받을 수 있는 지 여부

 

건축법 시행령 제27조의2제2항에 따라 공개공지 등의 면적은 대지면적의 100분의 10이하의 범위에서 건축조례로 정하도록 하고 있고, 같은 조제4항에서 제1항에 따른 건축물(의무대상)과 제1항에 해당되지 아니하는 건축물(비의무대상)이 하나의 건축물로 복합된 경우도 높이를 완화 받을 수 있도록 하고 있으며, 그 범위는 건축조례로 정하도록 하고 있음.
따라서, 건축조례로 정한 공개공지 설치면적 및 높이 완화기준에 적용방법에 대한 해석을 요구하는 사항으로 해당 지방자치단체의 조례 제정권자가 제정 취지 및 목적 등을 감안하여 판단할 사항임.

 

 

 

공개공지 설치에 따른 적용완화 여부

 

일반상업지역의 지구단위계획구역 안에서 해당 지구단위계획의 지침 등에 용적률에 대한 별도의 규정이 없어 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법률”이라 함)상의 일반상업지역에 허용되는 용적률을 적용하고자 할 때, 건축법령에 의한 공개공지를 제공하는 경우 용적률 및 도로사선에 의한 높이제한 등을 완화받을 수 있는지

 

국토계획법률에 따라 지구단위계획구역으로 지정된 경우에는 해당 구역의 건축은 지구단위계획의 내용에 따른 용적률 등을 적용하여야 하는 것이나, 지구단위계획에서 용적률 적용에 대한 구체적인 규정이 없다면 국토계획법률이 정한 허용용적률을 적용하면 될 것임. 

한편, 건축법 제43조에 따라 공개공지 또는 공개공간을 설치하는 경우에는 건축물의 건폐율, 용적률, 건축물의 높이제한을 대통령령이 정하는 바에 따라 완화 적용할 수 있도록 되어 있고, 건축법 제56조(건축물의 용적률)에 따르면 용적률은 국토계획법률 제78조에 따른 용적률의 기준에 따르되, 다만, 이 법(건축법)에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따르도록 하고 있음.
따라서, 지구단위계획에 용적률에 대한 별도의 규정이 없이 일반적인 용적률을 적용하는 경우로서 건축법 제43조의 규정에 의한 공개공지 등을 설치하는 경우에는 건축법령이 정한 용적률 등의 적용 완화를 받을 수 있을 것임.

 

 

 

공개공지내 시설물의 판단 여부

 

여객자동차 터미널 광장이 금연구역으로 지정됨에 따라 광장내 공개공지에 컨테이너 등 벽과 지붕이 있는 건물 형태의 흡연실을 설치하고자 할 경우 「서울특별시 건축조례」 제제26조제2항제5호에 따른 공개공지 내 시설물로 볼 수 있는지

 

건축법 시행령 제27조의2제3항제3호 및 서울특별시 건축조례 제26조제2항제5호에 따라 공개공지 내에는 조경·벤치·파고라·시계탑·분수·야외무대·소규모 공중화장실(33제곱미터 미만으로서 허가권자와 건축주가 협의한 경우에 한함) 등 다중의 이용에 편리한 시설을 설치할 수 있으므로, 국민건강증진법 제9조제4항에 따라 흡연자들에게 흡연장소를 제공하고 광장을 이용하는 비흡연자들의 간접흡연을 방지하기 위하여 공개공지 내에 흡연실을 설치키로 허가권자와 건축주가 협의된 경우라면 위 규정에 따른 공개공지 내 시설물로 볼 수 있을 것으로 사료.

 

 

 

★준공업지역에서 오피스텔의 용적률이 250% 이하인데 공개공지를 법정면적 이상 설치하여 용적률을 완화받을 경우 최대 300%까지 적용 가능한지

 

건축법 제56조(용적률)에서 “대지면적에 대한 연면적의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다”로 규정되어 있는 바, 공개공지를 법정면적 이상 설치하는 경우 용적률 완화에 대하여는 건축법 제43조에 따라 정하여진 건축법 시행령 제27조의2제4항에서 용적률 기준을 완화한 것이므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조에 따른 용적률의 최대 1.2배까지 완화적용이 가능함.