전세 사기

'전세사기'는 최근 몇 년간 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 부동산 관련 사기 유형입니다. 전세보증금은 서민들에게 전 재산과 다름없는 경우가 많아, 전세사기는 피해자들에게 막대한 경제적 손실뿐만 아니라 정신적인 고통까지 안겨줍니다.

 

2025.05.11 - [일상/일반상식 및 자료] - 전세사기가 터지는 이유

전세사기가 터지는 이유

 

전세사기 주요 유형

전세사기는 다양한 수법으로 진화하고 있지만, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.

1. 깡통전세:
   • 개념: 매매 가격보다 전세 보증금을 높게 책정하여 계약을 체결하는 사기입니다. 특히 신축 빌라 등 시세를 알기 어려운 주택에서 빈번하게 발생합니다.
   • 수법: 임대인이 본인 자금 없이 세입자의 전세보증금으로 주택을 매입(무자본 갭투자)하거나, 불량 임대사업자 등에게 명의를 넘겨 잠적하는 경우가 많습니다.
   • 피해: 주택이 경매로 넘어가더라도 낙찰가가 전세보증금에 미치지 못해 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
2. 이중계약/중복계약:
   • 개념: 하나의 주택으로 여러 세입자와 전세 계약을 맺거나, 임대인-세입자 간의 계약과 중개인-세입자 간의 계약을 다르게 맺는 방식입니다.
   • 수법:
     • 임대인 측: 새로운 세입자에게 보증금을 받은 뒤 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적합니다.
     • 중개사 측: 집주인과 세입자를 모두 속여 양쪽에서 보증금을 편취합니다.
     • 대리인 사칭: 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나, 중개보조원 등이 권한이 없는 상태에서 계약을 진행하고 보증금을 가로챕니다.
   • 피해: 한 번에 다수의 피해자가 발생할 수 있으며, 실제 계약 관계를 따지기 복잡해집니다.
3. 신탁 등기된 부동산 사기:
   • 개념: 소유권이 신탁회사에 넘어간 주택을 신탁회사의 동의 없이 위탁자(원래 집주인)가 임대차 계약을 체결하는 경우입니다.
   • 피해: 신탁회사의 동의 없는 임대차 계약은 법적 효력이 없어 임차인이 신탁회사로부터 불법 점유로 인한 퇴거 요청을 받을 수 있으며, 보증금을 반환받기 매우 어렵습니다.
4. 전입 익일 대항력 악용 / 계약 당일 담보권 설정:
   • 개념: 임차인의 대항력이 '전입신고 익일'에 발생한다는 점을 악용하여, 전입 당일 주택을 매매하거나 근저당권 등 담보권을 설정하여 임차인의 대항력을 무력화시키는 수법입니다.
   • 피해: 임차인의 보증금이 후순위로 밀려 경매 시 배당받지 못하거나 적은 금액만 배당받게 됩니다.
5. 임대인 세금 체납 사실 미고지:
   • 개념: 임대인이 국세, 지방세 등 세금 체납 사실을 숨기고 계약을 체결하는 경우입니다.
   • 피해: 임대인의 체납 세금은 경매 시 임차인의 보증금보다 우선하여 변제될 수 있어, 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

전세사기 예방 및 대처 방안

전세사기를 피하고 피해를 최소화하기 위해서는 철저한 확인과 신중한 대처가 필수입니다.

1. 계약 전 확인 사항 (사전 예방)

• 집주인 신분 확인: 계약 전 반드시 집주인(임대인)의 신분증을 확인하고, 실제 소유주가 맞는지 등기부등본과 대조합니다. 대리인과 계약할 경우, 위임장(인감증명서 첨부)과 집주인과의 유선 통화로 직접 계약 의사를 확인해야 합니다.
• 등기부등본 확인:
  • 계약 전: 근저당권, 압류, 가압류 등 선순위 권리 관계를 확인하여 보증금보다 선순위 채권이 많아 깡통전세가 될 가능성은 없는지 확인합니다.
  • 계약 당일 및 잔금일: 계약 당일과 잔금일에 다시 한번 등기부등본을 확인하여 계약 이후 새로운 권리 변동 사항이 없는지 확인합니다.
  • 신탁 등기 여부 확인: 등기부등본 '갑구'에 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부를 확인하고, 신탁회사의 임대차 동의가 필수적입니다.
• 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부동산 앱 등을 통해 주변 전세 시세와 매매 시세를 비교하여 전세가가 매매가보다 지나치게 높지는 않은지 확인합니다. 신축 빌라 등 시세 확인이 어려운 경우 더욱 주의해야 합니다.
• 임대인 세금 체납 여부 확인: 계약 전 임대인의 동의를 받아 납세증명서 또는 미납국세 열람을 통해 임대인의 세금 체납 여부를 확인합니다.
• 전입세대 열람: 임대차 계약 전 해당 주택에 이미 전입신고된 세대가 있는지 주민센터에서 전입세대 열람 내역을 확인합니다.
• 전세보증금 반환보증보험 가입: 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 반환보증보험 가입을 적극적으로 고려합니다. 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 변제해줍니다.

2. 계약 후 대처 방안 (피해 발생 시)

• 확정일자 및 전입신고: 계약 직후 즉시 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다.
• 임차권등기명령: 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상태에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다.
• 내용증명 발송: 임대인에게 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송하여 법적 조치를 위한 증거를 확보합니다.
• 경찰 신고 (형사 고소): 임대인이 명백히 사기 의도를 가지고 보증금을 반환하지 않는다고 판단되면 경찰에 사기 혐의로 고소할 수 있습니다. 증거 자료(계약서, 입금 내역, 대화 기록 등)를 철저히 준비해야 합니다. 같은 피해자가 여럿이라면 함께 고소하는 것이 수사에 유리할 수 있습니다.
• 민사 소송 (전세보증금 반환소송): 보증금을 돌려받기 위해 민사 소송을 제기할 수 있습니다. 승소 판결을 받으면 강제집행을 통해 임대인의 재산에 압류 등을 할 수 있습니다.
• 전세사기 피해자 지원 특별법 활용:
  • 목적: 전세사기 피해자들에게 경매·공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여하여 주거 안정을 돕는 법입니다.
  • 주요 요건:
    • 주택의 인도와 주민등록(전입신고), 확정일자를 갖춘 경우 (임차권 등기 또는 전세권 설정도 인정)
    • 임차보증금이 5억원 이하인 경우 (시·도별 2억원 범위 내에서 상향 조정 가능)
    • 다수의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생하였거나 예상되는 경우 (임대인의 파산, 경매/공매 개시, 임대인 수사 개시 등)
    • 임대인이 보증금 반환 의도가 없었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는 경우
  • 지원 내용: 경·공매 절차 지원(우선매수권 부여), 신용 회복 지원, 금융 지원(저리 대출), 긴급 복지 지원 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.
  • 신청 방법: 전세사기피해자 지원관리시스템 온라인 신청 또는 거주지 관할 지자체(피해주택 자치구)를 통해 신청할 수 있습니다.
  • 법 유효기간: 특별법은 한시법으로, 2025년 6월 1일까지 효력을 가집니다. (이후 연장 여부는 국회 논의 필요)

전문가의 도움

전세사기 피해는 법률적으로 복잡하고 절차가 어렵기 때문에, 혼자서 해결하기보다는 변호사, 법무사, 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터, 법률구조공단, 각 지자체 전세피해지원센터 등 전문기관의 도움을 받는 것이 중요합니다. 이들은 법률 상담, 서류 작성, 소송 절차 안내 등 전반적인 지원을 제공합니다.