민사-부속물매수청구권

부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인이 임대차 종료 시에 일정한 요건 하에 임대인에게 건물에 부속시킨 물건의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 임차인이 투입한 비용을 회수하고, 임대차 종료 후 부속물의 철거로 인한 사회 경제적 손실을 방지하기 위해 인정되는 권리입니다.

 

1. 법적 근거:

• 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
  • ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
  • ② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.  
     

     

2. 행사 요건:

• 건물 기타 공작물의 임대차일 것: 토지 임대차에는 해당되지 않습니다. 토지 임차인의 경우에는 지상물매수청구권이 인정됩니다.
• 임차인이 건물 등의 사용의 편익을 위하여 부속시킨 물건일 것: 단순히 임차인의 특수한 목적을 위해 설치한 것은 해당하지 않습니다. 건물의 객관적인 편익을 증대시키는 물건이어야 합니다. (예: 에어컨, 난방시설, 붙박이장 등)
• 부속물이 건물에 부합되지 않고 독립된 물건일 것: 건물의 구성부분으로 흡수되어 분리될 수 없는 증축 부분 등은 부속물매수청구의 대상이 아닙니다.
• 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나 임대인으로부터 매수한 부속물일 것: 임대인의 동의는 명시적 또는 묵시적으로 가능합니다.
• 임대차 계약이 종료되었을 것: 계약 기간 만료, 해지 등 어떠한 사유로든 임대차가 종료되어야 합니다. 다만, 임차인의 채무불이행으로 인해 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 없습니다.

3. 행사 시기 및 상대방:

• 행사 시기: 임대차 종료 시입니다. 판례에 따르면, 임차인이 건물을 반환한 후에도 매수청구권을 포기하지 않았다면 행사할 수 있습니다.
• 상대방: 임대인입니다. 임대인의 지위가 승계된 경우에는 새로운 임대인에게 행사할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 경우에는 임대차 목적물의 양수인에게도 행사할 수 있습니다.

4. 행사 방법 및 효과:

• 행사 방법: 특별한 방식은 없으며, 임차인의 의사표시로 가능합니다. 서면 또는 구두로도 효력이 발생합니다. 임대인의 승낙을 요하지 않는 형성권입니다.
• 효과: 임차인이 부속물매수청구권을 행사하면 임대인과 임차인 사이에 그 부속물에 대한 매매계약이 성립한 것과 동일한 효력이 발생합니다.
• 매매대금: 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다.
• 동시이행 관계: 임차인의 부속물 인도 의무와 임대인의 매매대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 또한, 부속물 매매대금 지급과 임대차 목적물의 인도 역시 동시이행 관계에 있다는 것이 판례의 입장입니다.

5. 부속물매수청구권의 제한:

• 임차인의 채무불이행: 임차인이 차임 연체 등 채무를 불이행하여 임대차 계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권을 행사할 수 없습니다.
• 일시 사용을 위한 임대차: 민법 제652조에 따라 일시 사용을 위한 임대차에는 부속물매수청구권 규정이 적용되지 않습니다.
• 강행 규정: 민법 제646조는 강행 규정이므로, 임차인에게 불리한 특약은 무효입니다. 따라서 계약 체결 시 부속물매수청구권을 포기하는 약정을 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그 효력이 인정되지 않습니다.

부속물매수청구권은 임차인에게 중요한 권리이므로, 임대차 종료 시 관련 문제가 발생하면 법률 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

부속물매수청구권과 관련된 주요 판례들을 정리해 드리겠습니다. 판례의 내용은 법원의 판단을 구체적으로 보여주므로, 실제 사례에 적용할 때 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

 

1. 부속물의 해당 여부 및 판단 기준:

• 대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 93다25745 판결: 부속물에 해당하는지 여부는 해당 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 그 밖에 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 판단해야 합니다. 건물의 객관적인 편익을 증대시키는 물건이어야 하며, 임차인의 특수한 영업 목적을 위한 시설은 부속물로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결: 비디오테이프 대여점 운영을 위해 임대인의 묵시적 동의하에 설치한 유리 출입문, 새시 등은 건물 사용의 객관적인 편익을 증대시키는 부속물로 인정되었습니다.
• 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결: 카페 영업을 위해 임차인이 설치한 내부 시설 공사나 창고 지붕 보수 공사 등은 건물의 객관적인 편익을 증대시키는 부속물로 보기 어렵다고 판단되었습니다.

2. 행사 요건:

• 대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결: 임차인이 자신의 비용으로 증축한 부분이 건물의 구성부분으로 부합되어 독립적인 소유권의 객체가 될 수 없는 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없습니다.
• 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결: 임대차계약이 임차인의 채무불이행(예: 차임 연체)으로 인해 해지된 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없습니다. 성실한 임차인 보호의 취지입니다.

3. 행사 시기 및 상대방:

• 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결: 부속물매수청구권의 행사 상대방은 원칙적으로 임대차 종료 당시의 임대인입니다. 임대인이 이미 소유권을 상실한 경우에는 종전 임대인에게 행사할 수 없습니다.
• 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결: 임차인이 건물에 관한 소유권등기를 하여 임차권에 대항력을 갖춘 경우에는 임대차 목적물의 양수인에게도 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
• 대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결: 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차에서 임차인의 지상물매수청구권 행사 시, 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있어도 매수청구권 행사가 인정됩니다.

4. 행사 효과:

• 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결: 임차인이 부속물 매수를 청구하면 임대인의 승낙 없이 즉시 매매계약이 성립한 것과 같은 효력이 발생합니다. 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정해야 하며, 부속된 상태 그대로의 가격으로 평가해야 합니다.
• 대법원 1977. 12. 13. 선고 77다115 판결: 임차인의 부속물매수청구권에 기한 매매대금 채권은 건물 자체에 대해 발생한 채권이 아니므로, 임차인은 부속물매수청구권을 행사하더라도 건물에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다. 다만, 부속물의 인도와 매매대금 지급은 동시이행 관계에 있습니다.

5. 강행 규정 및 포기 특약의 효력:

• 민법 제652조: 부속물매수청구권에 관한 민법 제646조는 강행 규정이므로, 임차인에게 불리한 특약은 원칙적으로 무효입니다. 따라서 임대차 계약 체결 시 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 효력이 없을 가능성이 높습니다.
• 대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 92다25007 판결: 임대차 종료 후에 임차인이 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 유효하게 인정될 수 있습니다.

주의사항: 위 판례들은 일반적인 법원의 판단 경향을 보여주는 것이며, 구체적인 사안에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 실제 부속물매수청구권 행사와 관련된 문제가 발생했을 경우에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.