토지거래허가제

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 투기적인 토지 거래를 막고, 땅값이 급격하게 오르는 것을 방지하며, 토지를 효율적으로 이용하고 관리하기 위해 시행하는 제도입니다. 정부나 지방자치단체는 투기 우려가 있거나 땅값이 급등하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 이 구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받도록 합니다.

 

 

토지거래허가제의 목적

• 투기 방지: 불필요한 투기 세력의 유입을 막아 부동산 시장의 안정화를 도모합니다.
• 지가 안정: 급격한 땅값 상승을 억제하여 실수요자를 보호하고 건전한 부동산 거래 질서를 확립합니다.
• 합리적인 토지 이용: 허가 심사를 통해 토지가 본래의 목적에 맞게 효율적으로 이용되도록 유도합니다.
• 국토 관리 계획의 원활한 수립 및 집행: 투기적인 거래를 억제함으로써 정부의 토지 이용 및 관리 계획을 효과적으로 추진할 수 있도록 돕습니다.

토지거래허가 대상

토지거래허가구역으로 지정된 지역 안의 토지에 대해 **소유권, 지상권을 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)**을 체결할 때 허가를 받아야 합니다. 단순히 땅을 사고파는 매매 계약뿐만 아니라, 다음의 경우도 허가 대상에 포함될 수 있습니다.

• 유상 거래: 돈을 주고받는 매매뿐만 아니라, 물물교환, 현물출자, 채무인수, 채무변제 등 대가가 발생하는 모든 거래
• 일정 면적 초과: 각 용도지역별로 정해진 기준 면적을 초과하는 토지 (기준 면적은 지역별로 다를 수 있습니다.)

허가 기준

토지거래허가를 받기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 합니다.

• 자기 거주 또는 실제 이용 목적: 투기 목적이 아닌, 실제로 해당 토지에 거주하거나 사업 용도 등으로 이용할 목적이어야 합니다.
• 이용 계획의 적절성: 토지 이용 계획이 도시·군 계획이나 토지 이용 및 관리에 관한 계획에 맞아야 합니다.
• 주변 환경과의 조화: 토지 이용이 주변의 자연환경이나 생활환경을 심각하게 훼손할 우려가 없어야 합니다.
• 면적의 적정성: 취득하려는 토지 면적이 이용 목적에 적합해야 합니다.
• 자금 조달 능력: 토지 취득에 필요한 자금을 합법적으로 조달할 수 있어야 합니다.

토지거래허가 위반 시 처벌

토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결하거나, 부정한 방법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 해당 토지 가격의 30%에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한, 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

토지거래허가제는 투기적인 토지 거래를 막고 실수요자를 보호하기 위해 시행되는 제도입니다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 면적 이상의 토지나 건물을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.

 

 

상가 건물과 토지거래허가제

원칙적으로 토지거래허가제는 토지에 적용되는 규제이지만, 일정 규모 이상의 상업지역 내 토지 지분을 가진 오피스텔이나 상가 건물의 경우에도 허가 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물의 대지 지분이 허가 기준 면적을 초과하는 경우에 해당합니다.

 

적용 대상

토지거래허가구역 내 상가 건물이 허가 대상이 되는 기준은 다음과 같습니다.

• 상업지역: 대지 면적 150㎡ 초과 (이는 기준 면적이며, 각 허가구역별로 별도로 공고될 수 있습니다.)
• 오피스텔: 대지 지분 면적이 상업지역 기준 면적을 초과하는 경우

유의 사항

토지거래허가구역 내 상가 건물을 거래할 때 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

• 허가 필요 여부 확인: 거래하려는 상가 건물의 대지 지분 면적이 허가 기준을 초과하는지 반드시 확인해야 합니다. 관할 구청에 문의하거나 관련 공고를 통해 확인할 수 있습니다.
• 실수요 요건: 토지거래허가를 받기 위해서는 해당 상가 건물을 실제로 사용할 목적이어야 합니다. 단순히 투자 목적이나 임대 목적만으로는 허가를 받기 어려울 수 있습니다.
• 이용 의무: 허가를 받아 상가 건물을 취득한 경우, 허가받은 목적대로 일정 기간 (일반적으로 2년) 이상 직접 이용해야 할 의무가 발생합니다. 임대나 매매는 제한될 수 있습니다.
• 자금 조달 계획: 토지거래허가 신청 시 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 투기 목적이 아닌 실수요임을 입증하기 위한 중요한 자료입니다.
• 기존 주택 처분 의무 (주거용 건물 포함): 토지거래허가구역 내에서 주거용 건물을 포함한 상가 주택을 매수하는 경우, 기존에 보유한 주택을 일정 기간 내에 처분해야 하는 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 구청별로 기준과 기간이 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 전대 및 위탁 운영 제한: 직접 사용 목적으로 허가를 받은 상가를 다른 사람에게 전대하거나 위탁 운영하는 것은 원칙적으로 금지될 수 있습니다. 다만, 일부 예외적인 경우에는 허용될 수 있습니다.
• 이행 강제금: 허가받은 목적대로 이용하지 않거나 관련 의무를 위반할 경우 이행 강제금이 부과될 수 있습니다.

최근 동향

최근 서울시에서는 실수요자의 주거 안정이라는 토지거래허가제의 취지를 고려하여, 상가나 업무 시설은 토지거래허가 대상에서 제외하는 방안을 추진하기도 했습니다. 따라서 거래하려는 시점의 관련 정책 변화를 확인하는 것이 중요합니다.