전세사기가 터지는 이유

전세사기가 발생하는 이유는 복합적이며, 다음과 같은 주요 원인들이 작용합니다.

 

 

1. 한국 전세 제도의 특수성:

• 높은 보증금: 집값의 70~90%에 달하는 높은 보증금은 임대인이 이를 악용하여 사기를 저지르기 쉬운 환경을 만듭니다.
• 월세 없는 구조: 임차인은 월세 부담이 없지만, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 큰 피해를 볼 수 있습니다.

2. 정보 비대칭성:

• 신축 빌라 등 시세 파악 어려움: 특히 신축 빌라나 다세대 주택은 시세 정보가 부족하여 임차인이 적정 전세가를 알기 어렵습니다.
• 허위 시세 및 정보 제공: 임대인이나 중개업자가 시세를 부풀리거나 허위 정보를 제공하여 높은 전세 계약을 유도하는 사례가 발생합니다.

3. 미들맨(공인중개사 등)의 도덕적 해이:

• 공인중개사, 감정평가사 등의 비윤리적 행위: 일부 중개인들이 임대인과 공모하여 허위 정보를 제공하거나 시세를 부풀려 계약을 체결하게 합니다.
• 불법 중개 행위: 자격 없는 자의 불법 중개 행위도 전세사기의 원인이 됩니다.

4. 제도적 허점 및 관리 감독 부실:

• 전세사기 감시 및 제재 시스템 미흡: 전세사기를 방지하기 위한 감시와 처벌 시스템이 제대로 작동하지 않아 사기범들이 법의 허점을 악용합니다.
• 다주택자, 법인 등을 이용한 사기 증가: 다수의 주택을 보유한 임대인이나 법인을 이용하여 조직적인 사기가 발생하기도 합니다.
• 임차인 보호 미흡: 현행 주택임대차보호법이 세입자를 충분히 보호하지 못하는 측면이 있습니다.

5. 부동산 시장 불안정:

• 부동산 가격 급등 및 하락: 부동산 가격 변동은 갭투기를 부추기고, 가격 하락 시 역전세로 인한 보증금 미반환 위험을 키웁니다.

6. 온라인 플랫폼 직거래 증가:

• 전문가 검증 부재: 공인중개사 없이 직거래하는 경우, 계약 과정에서 안전장치 없이 사기에 노출될 위험이 커집니다.

 

 

 

전세사기에 공인중개사가 가담한 사례는 빈번하게 발생하고 있으며, 그 수법 또한 다양합니다. 주요 사례들을 유형별로 정리해 드리겠습니다.

 

1. 허위·과장 정보 제공 및 안심 유도:

• 안전하다고 거짓 홍보: "나도 실거주 중인데 집주인이 믿을 만한 사람이다", "건물 시세를 봤을 때 돈을 못 받을 가능성은 거의 없다"는 식으로 임차인을 안심시켜 계약을 유도합니다.
• 부동산 권리관계 은폐: 등기부등본 상의 근저당 설정 사실이나 다수의 채무 관계 등을 제대로 설명하지 않거나, 오히려 문제가 없다고 거짓으로 안내합니다. 건물 전체 시세보다 근저당 설정액이 낮아 보증금을 돌려받는 데 문제없다는 식으로 속입니다.
• 미끼성 허위 광고: 수수료를 받지 않는다는 등의 미끼성 광고로 임차인을 유인하여 위험한 매물을 소개합니다.

2. 깡통전세 및 무자본 갭투자 공모:

• 시세 부풀리기: 임대인과 공모하여 신축 빌라 등의 시세를 부풀려 전세금을 높게 책정하도록 돕습니다.
• 바지 임대인 활용: 실제 소유자가 아닌 바지 임대인을 내세워 계약을 체결하고, 공인중개사는 수수료를 챙깁니다. 이후 바지 임대인은 잠적하고 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
• 갭투자 후 잠적: 임대인과 공모하여 세입자의 전세금을 이용해 다른 주택을 매입하는 갭투자를 진행하고, 이후 보증금을 반환하지 않고 잠적합니다. 공인중개사는 이러한 사실을 알면서도 묵인하거나 적극적으로 가담합니다.

3. 계약 불법 행위:

• 무자격 중개 행위: 해외 체류 중인 공인중개사의 자격증 및 등록증을 대여하거나, 중개보조원이 불법으로 중개 행위를 합니다.
• 계약서 허위 작성: 건물 용도를 주택이 아닌 상가로 허위 표기하거나, 실제와 다른 내용으로 계약서를 작성합니다.
• 중요 정보 누락: 건물 일부가 무단으로 용도 변경된 사실, 하자 등을 고지하지 않아 임차인이 피해를 입게 합니다.

4. 조직적 사기 가담:

• 전세사기 조직 연루: 공인중개사가 전문적인 전세사기 조직과 연계하여 역할을 분담하고 범행에 가담합니다. 피해자를 유인하는 대가로 수수료를 받거나, 조직 운영 자금을 지원받기도 합니다.
• 수수료 편취 공모: 임대인, 감정평가사 등과 공모하여 부당한 수수료를 챙취합니다.

 

처벌 사례:

전세사기에 가담한 공인중개사에 대해서는 공인중개사법 위반뿐만 아니라 사기죄 등의 혐의가 적용되어 처벌받을 수 있습니다.

• 징역형: 실제 판례에서 임차인을 기망하고 전세보증금을 편취한 임대인과 공인중개사에게 사기 혐의로 징역형이 선고된 사례가 있습니다.
• 자격 취소 및 업무 정지: 국토교통부의 특별점검 결과, 전세사기 가담이 의심되는 공인중개사에 대해 자격 취소, 등록 취소, 업무 정지 등의 행정 처분이 내려지기도 합니다.
• 손해배상 책임: 법원은 전세사기에 가담한 공인중개사에게 임차인이 입은 손해에 대한 배상 책임을 인정하는 판결을 내리고 있습니다.

예방을 위한 임차인의 주의사항:

• 등기부등본 꼼꼼히 확인: 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하여 권리관계, 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
• 시세 확인: 주변 시세를 확인하여 전세금이 적정한 수준인지 파악해야 합니다.
• 공인중개사 신뢰 여부 확인: 공인중개사의 자격증, 등록 여부 등을 확인하고, 과도하게 친절하거나 터무니없는 조건을 제시하는 경우 주의해야 합니다.
• 계약 내용 꼼꼼히 확인: 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 이해가 안 되는 부분은 반드시 질문해야 합니다.
• 전세보증금반환보증보험 가입: 만약을 대비하여 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.